실지거래가액

○○세무서장이 1999. 6. 19. 청구인에게 결정고지한 1997년 귀속분 양도소득세 606,596,640원은 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 9,696㎡에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 취득 및 양도당시의 기준시가를 적용하여 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 9,696㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다)를 1992.2.14. 재산상속을 원인으로 하여 취득하여 1994.11.9. (유)○○건설에게 매매대금 1,317,000,000원중 계약금 317,000,000원만 받은 상태에서 우선 소유권이전등기 하였으나, 위 매수법인의 부도로 인하여 소유권이전등기한 쟁점토지가 경매에 부쳐지게 되었으며 1996.10.7. 650,000,000원에 응찰하여 경락받음으로써 재차 취득하게 되었으며 1997.2.28. (주)○○건설에 매매대금 17억원에 양도하였다. (그 후, 위 매매대금 17억원중 530,000,000원만 받은 상태에서 위 ○○건설의 부도로 잔대금 1,170,000,000원은 ○○산업개발(주)에 이월되었다가 다시 ○○산업개발(주)에 인계되었으며 이 건 심리일 현재까지 회수하지 못하고 있는 상태임) 처분청은 청구인이 재차 취득한 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고하지 아니한데 대하여 단기매매차익을 목적으로 재차 취득하여 1년 이내에 단기양도한 것이라고 보아 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하여 1999. 6.19. 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 606,596,640원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 8. 9. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 상속받은 토지를 ○○건설에 임대아파트 건설용 부지로 1,217,000,000원에 양도하기로 계약을 체결하고 계약금 2억원만 받은 상태에서 매수법인의 자금사정을 고려하여 공사진행에 따라 받기로 되어 있는 은행융자금으로 잔대금을 지급받기로 하고 1994.11.9. 위 ○○건설에게 우선 소유권등기를 넘겨주었으나, 잔대금을 전혀 받지 못한 채, 매수법인이 부도처리됨에 따라 아파트 건설이 중단되었고 매매대금 1,017,000원의 회수가 사실상 불가능하게 되었는 바, 위 ○○건설의 다른 채권들에 의하여 쟁점토지가 경매에 부쳐지게 되자 청구인이 받을 매매대금의 손실을 최소화할 목적으로 경매에 참가하였으며 당해 토지상에 신축중인 지상건물을 제외한 쟁점토지를 650,000,000원에 응찰하여 낙찰받아 다시 취득하게 된 것으로서 위 토지 지상에 신축중인 아파트 지상물이 있어 불가피하게 그 지상물과 함께 양도하여야 하는 상황에서 토지 소유권자인 청구인과 지상물 소유권자인 ○○건설은 (주)○○건설에게 신축중인 지상물 가격을 2,050,000,000원, 당해 토지가격을 법원 경락가액인 650,000,000원, 합계 27억원에 일괄 양도하기로 하되, 동 지상물 가격에서 청구인이 ○○건설로부터 받을 매매대금을 변제받기로 약정한 후, 청구인은 17억원(법원 경락가액 6억5천만원, ○○건설로부터 받을 토지매매대금 1,017,000,000원 및 이자상당액 포함), ○○건설측은 10억원을 각각 지급받기로 매매계약을 체결하고 위 거래당사자간의 합의하에 양도하게 되었으나, 위 ○○건설 역시 아파트가 준공되기 전에 부도가 나는 바람에 현재까지 토지대금을 전혀 받지 못하였다. 따라서 위와 같은 일련의 토지거래 행위로 볼 때, 청구인이 종전에 양도한 토지에 대한 매매대금을 확보하기 위하여 쟁점토지를 재차 취득한 것은 지극히 정상적인 경제행위이며 비록, 재차 취득한 날로부터 1년 이내에 단기 양도한 것이더라도 투기목적으로 양도한 것이 아니므로 양도차익을 계산함에 있어서 실거래가액이 아닌 기준시가에 의하여 결정함이 타당하다고 주장한다. 설령, 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하더라도 위 ○○건설과 체결한 매매계약서상의 거래대금 17억원에는 ○○건설로부터 받을 매매대금 1,017,000,000원이 포함되어 있는 것이므로 실제 양도가액은 683,000,000원이며 취득가액을 경락가액인 650,000,000원으로 하여 양도차익을 산정함이 타당하다는 주장이다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 거래를 단기매매차익을 목적으로 한 거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조제1호, 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1995.12.29. 단서개정)

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.

○ 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】(1995.12.30.개정된 것)

④ 법 제96조제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우(95.12.30. 개정)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30. 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 및 양도의 경위와 그 이용실태등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

⑥ 국세청장은 주소지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정되는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

○ 같은법시행규칙 제82조【양도차익의 산정】

③ 영 제166조제6항의 규정에 의하여 국세청장은 관할세무서장 또는 지방국세청장으로 하여금 양도소득에 대한 소득세의 과세대상이 되는 자산의 평가 및 이에 관련있는 사항을 당해 세무서 또는 지방국세청의 과장급 공무원 3인 이상과 공무원이 아닌 자로서 부동산 감정평가에 관한 학식ㆍ경험이 풍부한 자 3인 이상에게 국세청장이 정하는 절차에 따라 자문하게 할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 단기매매차익을 목적으로 부동산을 취득하여 그 취득일로부터 1년 이내에 당해 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법 제166조 제4항 의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하는 것이나, 당해 부동산 거래에 있어서 취득경위ㆍ이용실태ㆍ매도경위ㆍ보유기간등 구체적인 사정을 종합하여 보아 당해 거래가 지극히 정상적인 경제행위로서 투기성이 없다고 인정되는 경우에는 실지거래가액의 적용에서 제외시키고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것인 바,(대법원 92누 7818, 93.3.23, 국세청 재일 46014-112, 97.1.22)

(2) 쟁점토지가 1년 이내에 양도된 사실에 대하여는 다툼이 없으나, 위의 법령에서 보는 바와 같이 취득 및 양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없다고 인정되면 실지거래가액 적용에서 제외시킬 수 있는 것이므로 쟁점토지의 취득 및 양도경위를 살펴본다.

(3) 먼저 쟁점토지를 재차 취득하게 된 경위를 살펴보면,

① 청구인은 1992.2.14. 피상속인 박○○의 사망으로 상속받은 쟁점토지를 1994.9.15. ○○건설에게 1,217,000,000원에 매매하면서, 1994.10.5. 계약금 2억원, 1995.3.30. 1차 중도금 350,000,000원, 1995.8.30. 2차 중도금 350,000,000원, 1995.10.30. 잔대금 317,000,000원을 각각 지급받기로 하는 매매계약서를 체결하였으며 1995.10.5. 계약금 2억원을 지급받으면서 위 매매계약의 내용을 일부 수정하여 1억원의 매매대금을 추가로 지급하기로 약정한 후, 위 계약금 이외에 117,000,000원을 지급받은 사실이 ○○지방법원 ○○지원 판결문(00가합 0000, 97.2.12. 선고)에 의하여 확인된다.

② 1994.11.24. 위 매매계약에 대한 특약사항으로서 청구외 임○○, 김○○, 윤○○은 위 매매대금 지급에 대하여 연대보증하였으며, 청구인은 중도금 및 잔금을 받지 아니한 상태에서 1994.11.9. ○○건설에 쟁점토지의 소유권이전등기를 해 준 사실이 특약사항의 공증서류에서 밝혀지고 있다.

③ 그 후 위 ○○건설이 계약내용대로 중도금 및 잔금지급을 이행하지 아니한 상태에서 임대아파트 골조공사도중 부도처리됨에 따라 청구인은 위 매매계약을 해제하고자 소유권말소등기청구 소송을 제기하기에 앞서, 우선 매매대금 채권의 목적물인 쟁점토지의 소유권을 보전하기 위하여 부동산처분금지 가처분신청을 제기함에 따라 1995.11.4. ○○지법 ○○지원에서 가처분결정(00카합 000, 95.11.28, 결정)을 내린 사실이 매매계약인증서, 가처분 신청서 및 결정서에 의하여 확인된다.

④ 한편, 위 ○○건설의 다른 채권자들의 신청에 의하여 쟁점토지가 경매개시결정(96.3.27.00타경 0000호)되었으며 청구인은 ○○상호신용금고에서 6억원을 대출받아 1996.10.7. 쟁점토지를 6억5천만원에 경락받음으로써 재차 취득하게 된 사실이 등기부등본 및 해당금융기관의 부채잔액증명서에 의하여 인정된다.

⑤ 그 후, 청구인은 위 ○○건설 및 위 연대보증인을 상대로 매매대금 청구소송을 제기하였으며, ○○지방법원 ○○지원에서 “○○건설 및 연대보증일등을 연대하여 청구인에게 매매대금 10억원 및 이에 대한 이자상당액을 지급하라” 는 판결(00가합 0000, 97.2.12.선고)이 확정된 사실이 확인된다.

(3) 다음으로 경락받아 다시 취득한 쟁점토지를 양도한 경위를 살펴보면,

① 청구인은 위와 같이 경락받은 쟁점토지를 ○○건설 소유의 지상물(미완성 임대아파트 골조공사 건축물)과 함께 ○○건설에 매매함에 있어서, 총매매대금은 토지 650,000,000원, 지상건축물 2,050,000,000원, 합계 27억원에 일괄 양도하기로 합의하고 매매계약 체결시 ○○건설이 청구인에게 지급해야 할 매매대금을 포함하여 1,700,000,000원을 ○○건설이 청구인에게 지급하고 나머지 10억원은 ○○건설이 ○○건설에게 지급하기로 매매계약을 각각 체결하였다.

② 또한, 매수법인측에서 위 토지를 ○○은행에 담보제공하고 임대주택 건설사업자금을 대출받는 즉시 중도금 및 잔금을 청구인에게 지급할 것을 공증한 후, 1997.2.28. 쟁점토지의 소유권을 넘겨준 사실이 합의각서, 사실증명서 및 매매계약서, 인증서에서 입증된다.

③ 또한, 위 토지를 매수한 ○○건설은 청구인에게 지급해야 할 매매대금 17억원중에서 530,000,000원을 지급하고 아파트가 준공되기 전에 부도가 났으며 나머지 잔대금 1,170,000,000원은 ○○산업개발(주)에 인계되었다가 다시 ○○산업개발(주)에 인계됨으로써 심리일 현재까지 회수되지 아니한 사실이 인정된다.

(4) 위의 사실관계 및 관련법령등을 종합해 볼 때, 쟁점토지는 원래 상속으로 인하여 청구인이 취득하게 된 토지로서 당초 아파트 건설업체에 계약금 상당액만 받은 상태에서 소유권이전등기를 해 주었으나, 매매대금의 대부분을 지급받지 못한 상태에서 매수자의 부도로 인하여 당해 부동산이 경매개시되자 매매대금의 일부라도 보존하기 위하여 쟁점토지를 재차 취득하게 된 것이고 당해 토지상에 신축중인 지상물이 있어 부득이하게 지상물 소유권자와 함께 일괄 양도하게 된 사실이 인정되는 바, 쟁점토지를 재차 취득하여 1년 이내에 양도하게 된 경위 및 이 건 심리일 현재까지 매매대금의 대부분을 받지 못하고 있는 사정에 비추어 볼 때, 비록 쟁점토지를 재차 취득한 날로부터 1년 이내에 단기 양도하였더라도 단기매매차익을 목적으로 취득하여 양도한 것이라고 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 쟁점토지에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 소득세법시행령 제166조제5항 의 규정에 의하여 실지거래가액의 적용에서 제외시키고 기준시가에 의하여 결정함이 적법하다고 판단된다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조제1항제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.