신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 252.1㎡와 주택 및 근린생활시설 511.08㎡(이하 “쟁점건물” 이라 한다)를 1989.9.28 취득하여 1993.8.18 양도하고 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 과세미달로 1999.5.31 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점주택의 양도차익을 기준시가로 계산하여 1999.1.31납기로 1993년 귀속분 양도소득세 52,172,620원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(1999.3.11. 청구, 1999.4.15. 기각결정)을 거쳐 1999.7.22. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.

(1) 청구인은 쟁점건물을 양도하고 실지거래가액으로 자진신고한 내용이 정당하므로 신고한 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다.

(2) 청구인은 쟁점건물이 1세대 1주택으로서 3년 동안 거주하지는 못하였으나 청구인의 아들 차○○의 취학 및 청구인이 운영하던 ○○목재의 사업상 형편으로 부득이하게 3년동안 거주하지 못하였으므로 1세대 1주택으로 비과세하여야 한다.

위의 청구주장에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다.

(1) 청구인이 제시하는 실지거래가액 증빙서류를 검토해 보면 증축으로 인한 건축비용 관련증빙의 제출이 없었으나 기준시가로 고지결정후 도급계약서를 급조하여 제출하였고 부동산취득계약서상 잔금청산일이 1989.9.25이나 도급계약서에는 1989.10.20 공사에 착수하여 1991.4.30 준공하기로 되어 있어 공사착수시점과 공사기간이 현실과 부합되지 않아 청구주장에 신빙성이 없고

(2) 청구인이 운영했던 ○○목재의 개업일은 1983.11.15로서 쟁점건물을 취득하기 전부터 사업을 하였으며 청구인의 아들인 차○○은 청구인이 쟁점주택으로 1991.3.21 이사를 하기 이전에 ○○고등학교에 입학한 것이므로 사업상 또는 취학상의 형편으로 거주하지 못한 부득이한 사유에 해당되지 않아 1세대 1주택 비과세 대상이 아니므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 다음과 같다.

(1) 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 처분의 당부

(2) 부득이한 사유에 해당되어 1세대 1주택으로 비과세 대상인지의 여부

• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 구 소득세법 제5조 【비과세 양도소득】제6호 (자) 대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 구 소득세법 시행령 제15조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제5조 제6호(자)에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 보유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

3. 재무부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우

○ 구 소득세법 시행규칙 제6조 【1세대 1주택의 범위】

④ 영 제15조 제1항 제3호에서 “재무부령이 정하는 부득이한 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 사유로 당해 주소 또는 거소에서 3년이상 거주하지 못하게 되는 경우를 말한다.

1. 취학, 질병의 요양, 근무 또는 사업상의 형편으로 세대전원이 다른 시ㆍ읍ㆍ면으로 퇴거하는 경우

⑤ 제4항의 규정에 의한 사유의 확인은 다음의 서류와 주민등록등본에 의한다.

1. 취학을 위하여 퇴거한 경우에는 당해 학교의 장이 발행하는 재학증명서

2. 사업상의 형편으로 퇴거한 경우에는 당해 사업장의 소재지 관할세무서장이 발행하는 사업증명서

○ 구 소득세법 제23조 【양도소득】

② 양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “양도가액” 이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 “양도차익” 이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다

④ 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제23조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 구 소득세법 제45조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

(가) 제23조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 구 소득세법시행령 제170조 【양도소득금액의 조사결정】

④ 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우

• 다. 사실관계 및 판단 [쟁점(1)에 대한 사실관계 및 판단]

① 쟁점건물의 건축물대장 및 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점건물을 1989.9.1 청구외 신○○으로부터 취득하여 1993.8.18 청구외 임○○에게 양도한 사실이 확인되며 전체건물면적 511.08㎡중 주택면적이 307.38㎡이고 점포면적이 203.7㎡로 주택의 면적이 점포면적보다 큼이 확인된다.

② 청구인은 쟁점 건물을 240,000,000원에 취득하여 3층 148.68㎡를 증축하여 관련 증축비용 70,000,000원을 합한 310,000,000원이 실지 취득가액이며 실지 양도가액은 310,000,000원이라는 주장에 대해 살펴본다. ㉮ 청구인이 제시하는 취득계약서(검인계약서) 및 양도계약서를 보면 중개업자 입회하에 작성된 계약서가 아니며 쟁점건물의 임대보증금 및 은행대출금에 관한 특약사항등이 구체적으로 명시되어 있지 않아 통상적인 부동산거래 관행 등에 비추어 실제계약서가 아닌 것으로 판단되고 부동산매매대금에 대한 금융거래자료등 객관적인 증빙 제시 없이 계약서상의 금액을 실지거래가액으로 주장하는 청구주장은 신빙성이 없어 보인다. ㉯ 지상 3층을 증축한 사실은 공부상 확인되나 당초 신고시에는 도급계약서를 제출하지 아니하다가 기준시가로 고지된후 도급계약서를 제출하였는 바, 쟁점건물의 취득 계약서상 잔금청산일이 1989.9.25이나 도급계약서상 1989.10.20 공사에 착수하여 1991.4.30 준공하기로 계약되어 있는 바, 공사착수시점과 공사기간이 현실과 맞지 않고 1989.10.10일자로 소급하여 작성된 도급계약서 및 청구외 최○○ 및 이○○의 확인서와 영수증도 객관적인 증빙으로 볼수 없어 청구인이 주장하는 증축비용을 그대로 인정할 수 없는 것으로 판단된다. ㉰ 또한 청구인이 주장하는 양도가액은 기준시가 대비 88%이며 취득가액은 기준시가 대비 140%인 점 등에 비추어 취득가액과 동일한 가액으로 양도하였다는 청구인의 주장은 납득하기 어렵다 할 것이다. [쟁점(2)에 대한 사실관계 및 판단]

① 청구인의 주민등록등본을 보면 1981.7.2～1990.7.10까지 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서, 1990.7.11～1991.3.20까지 같은구 ○○동 ○○번지에서, 1991.3.21～1992.1.27까지 쟁점건물에서, 1992.1.28～1992.4.22까지 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지에서, 1992.4.23～1993.5.25까지 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서, 1993.5.26～1993.8.9까지 쟁점건물에서, 1993.8.10～1993.12.16까지 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서, 1993.12.17～1997.8.19까지 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지에서, 1997.8.20이후에는 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지에서 거주한 사실이 확인된다.

② 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 목재소매업(상호:○○목재, 000-00-00000)을 1983.11.15 개업하여 운영하다가 1989.9.28 쟁점 건물을 취득한후 자금압박과 경기 불황으로 1990.5.31 목재소매업을 폐업한 후, 1993.8.18 쟁점건물을 양도하고 1993.12.31 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 및 같은리 ○○번지의 대지 및 건물을 취득하여 ○○가든을 운영한 사실, 청구인의 아들인 차○○이 ○○시 ○○구 ○○동 소재 ○○고등학교를 3학년까지 다닌 사실(1993.11.18 중퇴)이 청구인이 제시하는 사업자등록증, ○○고등학교장이 발행한 제적증명서 등에 의해 확인된다.

③ 청구인은 상기 사실관계를 주장하면서 사업상 또는 취학상의 형편으로 부득이하게 쟁점주택에 3년이상 거주하지 못하였고 쟁점건물은 주택면적이 건물면적보다 크므로 1세대 1주택으로 비과세 하여야한다는 주장에 대해서 살펴보면 ㉮ ○○ 목재의 개업일은 1983.11.15이며 청구인이 쟁점건물 취득일은 1989.9.28로 쟁점건물을 취득한 후 사업상의 사유로 3년이상 거주하지 못한 것이라고 할 수 없으며, ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리에서 운영한 ○○가든(000-00-00000, 1994.2.19개업)을 운영한 것은 쟁점건물의 양도일인 1993.8.18 이후이므로 쟁점주택의 보유기간동안 사업상의 형편으로 3년이상 거주하지 못한 부득이한 사유에 해당되지 않는 것으로 판단된다. ㉯ 또한, 청구인의 아들인 차○○이 ○○시 ○○구 ○○동에 있는 ○○고등학교에 재학하고 있어 부득이 1993.8.10 ○○시로 주거를 이전한 것이라고 주장하나 청구인이 쟁점건물로 1991.3.21 이사하기 이전에 ○○고등학교에 입학한 것이며, 청구인도 이의신청보충자료제출에서 위 차○○이 재학중학교 인근에 하숙하였다고 주장한 점등으로 볼때에도 취학을 위한 부득이한 사유에 해당된다고 볼 수 없는 것이며 (국세청 재일 46014-2095, 1993.7.22) 1993.8.18 쟁점건물이 양도되었으므로 1993.8.10 주거를 옮긴 것으로 판단된다. 따라서 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없고, 사업상 또는 취학상의 부득이한 사유에 해당되어 3년이상 거주하지 못하였으므로 1세대 1주택으로 비과세 하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없으므로 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 당초 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.