실지거래가액으로 신고한 양도차익을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지639㎡ 및 같은곳 건물241.92㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1995.11.6 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 1996.5.30 신고하였으나, 처분청이 취득가액 및 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 1999.3.2 청구인에게 양도소득세 60,615,970원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.20. 이의신청을 거쳐 1999.7.16 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였음에도 이를 인정하지 아니하고 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세함은 부당하다는 주장이다.

쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 구 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호 가목, 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호 규정을 종합하여 보면 토지 또는 건물의 취득가액 및 양도가액은 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하되 양도자가 예정신고 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다 라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 95.11.6 쟁점부동산을 양도한후 취득가액을 94,000천원으로 하고 양도가액을 95,000천원으로 하여 96.5.30 양도소득세 과세표준확정신고를 하면서 취득 및 양도시 부동산매매계약서와 거래상대방의 부동산거래사실확인서 및 인감증명서를 제출하였다. 이에 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액의 변동폭이 특별한 이유없이 기준시가와 큰 차이가 있고 양도시 부동산매매계약서상 채무승계에 관한 특약내용이 없는점 등을 들어 신고한 취득가액과 양도가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세하였다. 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 결정한 처분의 당부를 살펴보면, 첫째 청구인이 신고한 실지거래가액과 기준시가에 의한 취득가액 및 양도가액을 비교한 바, 신고한 양도가액은 기준시가 대비 58%에 불과한 반면 취득가액은 기준시가 대비 200%로 실지거래가액 상승추세가 기준시가 상승추세 보다 특별히 낮은 합리적인 이유를 발견하기 어렵다. 둘째 청구인이 제시한 취득 및 양도계약서와 거래사실확인서는 이를 입증할 금융자료등 증빙의 제시가 없어 사회통념상 그 객관성을 인정하기 어렵다 할 것이며, 셋째 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 전인 1991.4.25 청구외 안○○를 채무자로하여 ○○○○은행이 쟁점부동산에 채권최고액 45백만원의 근저당권을 설정하고 청구인이 쟁점부동산을 취득한 날 이후인 1993.6.4 이를 해지한 사실이 있으나, 청구인이 제시한 취득계약서에는 이에 대한 특약내용이 없으며, 1994.6.27에는 청구외 한○○(청구인의 사위)을 채무자로하여 (주)○○신용금고(이하 “청구외 금고”라 한다)가 쟁점부동산에 채권최고액 130백만원의 근저당권을 설정하고 쟁점부동산의 양도일 이후인 1995.12.18 이를 해지한 사실이 있으나 청구인이 제시한 양도계약서에는 이에 대한 특약내용이 없어 그 신빙성이 미흡하다고 할 것이다. 넷째 쟁점부동산을 담보로 하여 청구외 한○○이 청구외 금고로부터 1994.6.27 대출한 금액은 100백만원으로 청구주장 쟁점부동산의 양도가액 95백만원을 상회하는 바, 대출금의 회수가능성을 고려하여 대출금액을 결정하는 금융기관의 대출관행으로 볼 때 청구주장 양도가액은 객관성이 결여되었다고 보여진다. 다섯째 청구외 한○○이 대출금의 이자등을 연체하자 1995.5.31 청구외 금고는 쟁점부동산을 경매신청하겠다는 내용의 예고통지서를 청구인에게 보냈고, 이에 청구인은 쟁점부동산이 헐값에 경매처분 될 것을 우려하여 황급히 처분한 까닭으로 쟁점부동산의 양도가액이 시세와 차이가 있다는 주장이나, 경매신청예고통지서를 받은 청구인이 1995.6.30 등에 연체료 및 대출원금 44,227,944원을 대위변제한 사실이 확인되므로 연체금액 10,163,660원의 납부를 독촉한 청구외 금고가 경매신청을 강행할 이유가 없었다고 판단되며, 청구인은 청구외 금고의 경매신청예고통지일 직후인 1995.6.10 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 부동산을 취득한 사실로 미루어 보아 자금능력이 있었다고 보여지므로 쟁점부동산의 경매처분을 우려하여 시가에 미달하게 처분하였다는 청구주장은 설득력이 없어 보인다. 전시한 법규정과 같이 부동산을 양도하는 경우 이에 따른 양도소득세는 원칙적으로 기준시가로 결정하는 것이고, 양도자가 양도소득세 결정일이내에 신고한 증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에 한하여 실지거래가액으로 결정하는 것이므로 취득시 및 양도시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 이 건 양도에 대하여 처분청이 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 결정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.