실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1994.12.26 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 92.9㎡, 같은동 ○○번지 대지 10.9㎡ 및 같은동 ○○번지 대지 59.5㎡ 중 청구인 지분(각 필지별로 85분지 56.64) 108.8㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)를 나○○에게, ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 29.1㎡ 중 청구인 지분(85분지56.64) 19.39㎡(이하 “쟁점토지②”라고 한다)를 이○○에게 각각 양도한 것에 대하여 1995.1.28 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도시의 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 ○○위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.1.9 청구인에게 1994과세연도 양도소득세 127,782,850원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.31 처분청에 이의신청(1999.5.20 기각)을 거쳐 1999.7.15 이 건 심사청구를 하였다.

청구인이 쟁점토지①을 100,000,000원, 쟁점토지②는 18,000,000원에 각각 양도한 사실이 매수인들의 거래사실확인서(임감증명서 첨부) 등에 의하여 확인되고, 쟁점토지①과 쟁점토지②는 타인과 공유지분으로 등기된 것으로 도로 및 하수도가 있어 재산적 가치가 없는데도 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 것은 부당하다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점토지①,②와 연접한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 304.8㎡(이하 “쟁점외토지”라고 한다) 중 청구인 지분 286.1㎡를 나○○에게 양도한 것에 대하여 1996.1.31 기준시가(1㎡당 3,600,000원)로 신고한 것에 비하여 청구인이 신고한 쟁점토지①의 양도가액 100,000,000원(1㎡당 919,117원)과 쟁점토지②의 양도가액 18,000,000원(1㎡당 928,313원)이 현저히 낮은 점으로 보아 신빙성이 없으므로 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 처분청이 실지거래가액을 부인하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 구 소득세법 제23조 【양도소득】(94.12.22 법률 제4803호로 전면개정되기 전의 것)

④ 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 이외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 기준시가에 의한다.

○ 구 소득세법 제45조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제23조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 기준시가에 의한다.

○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】(95.12.30. 대통령령 제14860호로 개정된 것)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인은 1994.10.14. 쟁점토지①,② 및 쟁점외토지를 11억원에 나○○에게 매매하기로 부동산매매계약서를 작성하였다가 1998.10.17. 쟁점토지①, 쟁점외토지 및 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 목조주택 65.12㎡(이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 912,000,000원에 매매하기로 계약내용을 변경하였음이 청구인이 제시한 부동산매매계약서에 의하여 확인된다. (단위: ㎡, 천원) 당초의 부동산매매계약(94.10.14) 변경된 부동산매매계약(94.11.17) 소 재 지 지목 면 적 계약내용 소 재 지 지목 면 적 계약내용

○○동○○번지 대지 304.8 양도가액: 1,100,000 1㎡당 토지가액: 2,540

○○동○○번지 대지 304.8 양도가액: 912,000 1㎡당 토지가액: 2,205 ″ ○○번지 ″ 61.9 ″ ○○번지 대지 61.9 ″ ○○번지 ″ 7.26 ″ ○○번지 대지 7.26 ″ ○○번지 ″ 39.64 ″ ○○번지 대지 39.64 ″ ○○번지 ″ 19.39 ″ ○○번지 건물 65.12 계 432.99 계 토지 건물 413.6 65.12

② 그러나 변경된 부동산매매계약서상의 매매대상 부동산 중 쟁점토지①과 당초의 부동산매매계약서상에는 양도대상 부동산의 표시되었다가 변경된 부동산매매계약서에서 제외된 쟁점토지②만이 1994.12.26. 나○○에게 소유권 이전되었다.

③ 청구인이 1995.1.28. 실지거래가액에 의하여 신고한 쟁점토지①과 쟁점토지②의 양도가액 118,000,000원(1㎡당 920,000원)은 기준시가대비 35.0%에 불과한 반면에, 1994.11.17. 쟁점토지①,②와 일괄계약하였다가 1995.11.28. 양도된 쟁점외토지 중 286.1㎡는 쟁점토지①과 연접하여 있음에도 불구하고 1996.1.31. 기준시가에 의하여 양도가액을 1,029,960,000원(1㎡당 3,600,000원)으로 하여 자산양도차익 예정신고하였음이 확인된다. (단위: ㎡, 천원) 쟁점토지①,② 양도(94.12.26) 쟁점외토지 및 쟁점외건물 양도(95.11.28) 소 재 지 지목 면 적 신고가액 소 재 지 지목 면 적 신고가액

○○동○○번지 대지 61.9 실가신고 118,000 (1㎡ 920)

○○동○○번지 대지 286.1 기준시가신고 1,029,960 (1㎡ 3,600) ″ ○○번지 ″ 7.26 ″ ○○번지 ″ 39.64 ″ ○○번지 건물 65.12 ″ ○○번지 ″ 19.39 계 128.19 118,000 계 286.1 1,029,960

④ 1994.11.17.자 변경된 부동산매매계약서상에 의하면, 계약금 1억원은 계약일에 지급하고, 1차중도금 3억원은 1994.12.20일, 2차중도금 1억원은 1995.6.20. 잔금 412,000,000원은 1995.11.23.에 각각 지급하기로 약정하였음을 알 수 있다.

⑤ 한편, 쟁점외 토지와 연접한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 208.9㎡의 소유자인 청구외 허○○가 1966.6.7. 이후 쟁점외토지 중 18.7㎡를 점유하여 사용함으로써 취득의 시효가 완성되었다는 이유로 1995.4.8. 청구인을 상대로 쟁점외토지에 대하여 부동산처분금지 가처분 신청을 ○○지방법원에 제출하였으며, 1995.7.4. 쟁점외 토지중 304.8분지 18.7(18.7㎡)가 매매를 원인으로 하여 위 허○○에게 소유권이전등기되었음이 등기부등본, 부동산처분금지 가처분신청서 및 공탁보증보험증권 등에 의하여 확인된다.

⑤ 청구인은 매수인 나○○이 청구인으로부터 쟁점토지①, 쟁점외토지 중 286.1㎡ 및 쟁점외 건물을 912,000,000원에 매입하였다고 그 외 인감증명서를 첨부한 확인서를 이 건 심사청구시 제시하였다.

⑥ 그렇다면 1994.12.26. 쟁점토지①이 먼저 소유권이전등기되고, 1995.11.28. 쟁점외토지 중 286.1㎡ 및 쟁점외 건물이 나○○에게 각각 소유권이전등기 되었으나 실제로는 모두 1994.11.17자 부동산매매계약서에 의하여 양도된 것으로 보아야 할 것이다.

⑦ 위 부동산매매계약서상 일괄매매하기로 계약한 쟁점토지①, 쟁점외토지 중 286.1㎡ 및 쟁점외 건물의 가액의 구분이 불분명하므로 구 소득세법시행령 제170조 제2항 의 규정에 따라 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 방식으로 쟁점토지①의 양도가액을 산정하여야 할 것이나, 청구인이 주장하는 쟁점토지①의 양도가액 1억원은 위 부동산매매계약서상의 계약금으로 확인되는 점으로 보아 이를 쟁점토지①의 양도가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

⑧ 또한 쟁점토지②의 양도가액 18,000,000원에 대하여도 매수인 이○○의 거래사실확인서만 제시되었을 뿐 금융거래자료 등 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 아니한다.

⑨ 청구인은 쟁점토지① 및 쟁점토지②가 타인과 공유지분으로 등기되어 있고 도로 및 하수도가 지나고 있어 재산적가치가 없다고 주장하나 지적도 및 개별공시지가에 비추어 신빙성이 없다고 판단된다.

⑩ 그러므로 처분청이 ○○위원회의 자문을 거쳐 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.