실지거래가액으로 신고한 양도차익을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수없으므로 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 401㎡, 건물 1,115.03㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 89.12.11. 취득하여 96.3.6. 양도하고 실지거래가액금액인 양도가액 680,000,000원, 취득가액 650,000,000원으로 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청이 양도가액 및 취득가액이 신빙성이 없다하여 ○○협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 청구인에게 99.4.5. 양도소득세 181,682,310원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.5.1. 이의신청을 거쳐 99.7.16. 본 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산을 청구외 최○○, 최○○로부터 1,146,000,000원에 취득하여(그 대금의 대부분은 교환거래) 청구외 전○○, 김○○에게 680,000,000원에 양도한 것이 객관적인 자료로 충분히 입증되는 이상 소득세 부과근거는 소득세법 제96조 제97조에 의해 기준시가에 의한 양도소득세 부과대상이 아님에도 불구하고 기준시가에 의해 양도소득세를 부과한 것은 부당하므로 취소하여야 한다는 주장이다.

청구인이 실사신고한 양도계약서에 의해 양도가액 680,000,000원을 확인한바 취득자는 740,000,000원을 준 것으로 진술하고 있고 확인서 발행은 거부하고 있으며, 취득가액 650,000,000원을 확인한바 양도자는 청구인 소유 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 868.1㎡와 교환거래 되었으나 당초 취득계약서상 교환취득에 대한 언급이 없이 전액 매입대금 지급한 것으로 되어 있는 등 허위계약서인 것으로 판단되므로 취득가액 및 양도가액에 대한 신빙성이 없어 ○○위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 부인 후 기분시가에 의해 결정한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분의 당부
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제96조 에서 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.” 제1호에서 “제94조 제1호, 제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도시의 기준시가. 다만, 대통령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래 가액에 의한다.”라 규정하고, 같은 법 제97조 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.”고 규정하고 제1호 가목에서 “당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”이라 규정하고 있다.

○ 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호 에서 “대통령령이 정하는 경우”로서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제6항 에서 “주소지관할세무서장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다” 라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제5항 제2호 에서 “같은법 시행령 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에 제외할 수 있다.” 라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청이 취득가액 및 양도가액이 신빙성이 없어 ○○협의회에 회부하여 기준시가로 양도소득세를 고지결정 하였는바. 먼저, 양도가액을 살펴보면 첫째. 96.3.6. 쟁점부동산을 양도하고 96.4월 자산양도차익예정신고시 청구외 김○○외 1인에게 680,000,000원에 양도하였다고 매매계약서를 제출한 사실이 확인된다. 둘째. 매매계약서상 양도대금 680,000,000원은 95.12.22. 계약금 100,000,000원, 96.1.30. 중도금 240,000,000원, 96.2.29. 잔금은 임대보증금과 정산하기로 계약한 사실이 확인된다. 셋째. 처분청 조사복명서에 의하면 취득자 청구외 김○○외 1인은 740,000,000원은 현금으로 건네주고 임대보증금 약 100,000,000원을 인수한 것으로 조사되고 있다. 넷째. 기준시가는 893,693,920원이고 실지거래가액은 680,000,000원으로 기준시가대비 실지거래가액은 76%로 확인된다. 그리고, 양도가액 680,000,000원에 대한 구체적이고 객관적인 금융거래내역 등을 제시하지 못하고 있는 점과 위의 사실관계 등에 비추어 청구인이 주장하는 양도가액은 신빙성이 없다고 판단된다. 다음, 취득가액을 살펴보면, 첫째. 당초 이건 양도소득세 신고당시 청구외 최○○, 최○○로부터 89.12.7. 계약금 65,000,000원, 89.12.8. 잔금 585,000,000원 등 650,000,000원에 취득한 사실이 매매계약서상 확인된다. 둘째. 당초 청구인소유였던 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 262평을 524,000,000원에 매도인 청구외 최○○, 최○○에게 양도하고 그 대가로 쟁점부동산을 취득하고 차액 46,000,000원은 현금으로 잔액 80,000,000원은 임대보증금으로 인수하여 했던 교환거래로 총거래금액은 650,000,000원이라고 이의신청당시 99.4.28. 매도인 청구외 최○○, 최○○가 이를 확인하고 있으나, 99.7.16. 심사청구일 현재 청구인은 쟁점부동산의 가치를 1,146,000,000원으로 평가하여 청구인 소유부동산은 786,00,000원으로 하여 그 차액 360,000,000원 중 235,000,000원은 임대보증금을 인수하는 조건으로 나머지 125,000,000원은 현금으로 지급한 것으로 확인하고 있다. 셋째. 기준시가는 491,051,331원, 실지거래가액은 1,146,000,000원으로 기준시가대비 실지거래가액은 233%임이 확인된다. 그리고, 쟁점부동산의 교환거래 사실은 등기부등본에 의해 확인되나 취득가액을 99.5.1. 이의신청당시 650,000,000원으로 하였다가 99.7.16. 심사청구당시 1,146,0100,000원으로 진술 하는 등 구체적이고 객관적인 금융거래내역을 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 취득가액을 인정하기 어렵다고 판단된다. 취득가액과 양도가액 모두의 실지거래가액을 확인할 수 있는 예외적인 경우를 제외하고는 기준시가를 적용하는 것이 원칙이며 자산을 양도한 양도자가 위 신고 당시 제출한 증빙서류가 신빙성이 없어 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 만한 자료가 되지 못한다고 인정되는 경우에는 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호 에 의한 실지거래가액에 의한 규정을 적용할 수 없고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 적법(대법원 91누9800 92.2.28.)한 것인바, 청구사건의 경우, 청구인이 주장하는 양도가액은 기준시가대비 76%이나 취득가액은 기준시가대비 233%로서 이 건 양도소득세 신고당시 양도가액 680,000,000원, 취득가액 650,000,000원으로 신고하였고, 심사청구에서는 취득가액 1,146,000,000원으로 매매계약서 및 거래사실확인서를 다르게 제출하고 있으나, 확인서 이외에 이를 뒷받침 할 금융자료등 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있어 실지거래가액에 의하여 취득가액을 확인할 만한 자료가 되지 못한다고 인정되므로 취득가액 및 양도가액이 신빙성이 없다하여 ○○협의회를 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 당초 처분은 잘못이 없다 하겠다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.