청구인이 신고한 취득 및 양도시의 매매계약서가 신빙성이 없는 것으로 보고 기준시가로 양도차익을 산정한 처분청의 처분은 잘못이라고 판단한 사례
청구인이 신고한 취득 및 양도시의 매매계약서가 신빙성이 없는 것으로 보고 기준시가로 양도차익을 산정한 처분청의 처분은 잘못이라고 판단한 사례
99. 4.15. ○○(○○)세무서장이 청구인에게 부과처분한 96년 귀속 양도소득세 38 5,795,320원은, 청구인이 신고한 취득가액 2,320,000,000원 및 양도가액 2,431,81 8,182원을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정, 그 과세표준과 세액을 경정한다.
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, ○○번지 대지 2,133㎡ 및 동 지상 건물 6,056.44㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 90.10.11. 박○○과 공동지분으로 취득한 후 96. 3.30. 청구인 지분을 양도하고 96. 5.30. 실지거래가액으로 처분청에 양도소득세를 신고하였다 (청구인 지분 양도가액 2,431,818,182원, 취득가액 2,320, 000,000원). 처분청은 청구인의 실지거래가액 신고를 부인하고 기준시가 (양도가액 2,365,19 2,060원, 취득가액 1,489,418,600원)로 양도차익을 산정하여 99. 4.15. 이 건 96년 귀속 양도소득세 385,795,320원을 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 99. 7. 8. 이 건 심사청구를 제기하였다.
청구인은, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액은 실지거래가액임에도 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정한 것은 부당하다고 주장한다.
위의 청구주장에 대하여 처분청은, 쟁점부동산 취득 당시의 부동산매매계약서상 취득자와 등기부등본 상 취득자가 상이하고, 양도인 현재 쟁점부동산에 설정된 근저당권 내용이 매매계약서에 언급된 사실이 없으며, 소유권이전등기일 현재 매매대금이 청산되지 아니하는 등, 청구인 주장 취득 및 양도가액은 신빙성이 없어 청구인의 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정한 것은 정당하다는 의견이다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
- 다. 사실관계 및 판단
① 토지 및 건물의 경우 양도차익 산정은 기준시가가 원칙이나, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있도록 관련법령에 규정되어 있다.
② 이 건의 경우, 청구인은 쟁점부동산 중 청구인지분을 96. 3.30. 양도하고 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 처분청에 신고하였는 바, 청구인이 신고한 취득가액 2,320,000,000원 및 양도가액 2,431,818,182원이 실지거래가액인지 여부를 살펴본다.
③ 먼저, 처분청이 취득시 매매계약서가 신빙성 없는 계약서를 본 근거인 계약서상 취득자와 등기부등본상 취득자가 상이한 점에 대하여 살펴본다. ㉮ 청구인이 제시한 취득시의 매매계약서를 보면 취득자가 비록 성○○, 김○○으로 되어 있고 보증인은 박○○으로 되어 있으나, 양도자 현○○이 박○○에 보낸 서신 및 취득대금 결제 상황, 쟁점부동산에 대한 갱신된 임대차계약서, 공탁증서, 판결문, 그리고 쟁점부동산 취득 당시의 상황을 기록한 청구인 제시 장부 등에 의하여 실지 취득자는 김○○, 박○○으로 확인된다. ㉯ 그러함에도, 처분청은 매매계약서와 등기부등본상 취득자가 다르다는 이유로 당해 계약서가 신빙성이 없다고 판단하였으므로 이는 잘못이라 하겠다.
④ 다음은, 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액인지 여부에 대하여 살펴본다. ㉮ 청구인 및 취득자 박○○이 쟁점부동산 취득대금을 결제한 현황과 그 증거는 다음과 같다. 년 월 일 결제금액 (원) 증거서류 합계 (매매금액) 4,640,000,000 매매계약서, 영수증, 판결문, 청구인의 장부 임대보증금승계 1,126,000,000 매매계약서, 임대차계약서, 청구인의 장부
○○생명대출금승계 1,500,000,000 매매계약서, 판결문, 청구인의 장부
90. 8.10. 계약금 300,000,000 영수증, 청구인소유 부동산 양도계약서, 청구인의 장부
90. 9.19. 중도금 400,000,000 영수증, 청구인소유 부동산 양도계약서, 청구인의 장부
90. 9.24. 중도금 500,000,000 영수증, 청구인보유 부동산 양도계약서, 청구인의 장부 90.12.21. 중도금 130,000,000 매매계약서, 판결문→볼링장에 대한 임대보증금과 상계 90.10.10. 잔 금 683,410,000 영수증, 청구인소유 부동산 양도계약서, 청구인의 장부 ㉯ 위와 같이, 청구인은 90.10.11.(등기일) 박○○과 공동으로 쟁점부동산을 4,640, 000,000원에 현○○으로부터 취득하였음이 확인되며, 이는, 현○○이 발행한 영수증 및 매매계약서의 필체와 현○○이 박○○에게 보낸 서신의 필체가 같은 점, 청구인이 현금으로 부담할 취득대금 1,007,000,000원을 ○○시장 내 청구인소유 건물 양도대금 1,050,000,000원으로 지불하였다며 그 증거로 제시한 매매계약서(양도계약일 90. 6.28.) 등에 의하여 인정된다. ㉰ 따라서, 쟁점부동산 중 청구인 지분 취득가액은 2,320,000,000원이 된다 할 것이어서, 이를 취득가액으로 인정함으로 타당하다 하겠다.
⑤ 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액인지 여부에 대하여 살펴본다. ㉮ 쟁점부동산 중 박○○ 지분은, 96. 3.20. (주)○○건설이 낙찰가 1,976,787,310원에 경락취득 하였음이 등기부등본 및 ○○지방법원의 영수증 등에 의하여 확인된다. ㉯ 쟁점부동산 중 청구인 지분은, 당해 부동산에 대한 일체의 권리와 의무를 위 법인이 포괄적으로 양수하기로 하고 96. 3.30. 청구인으로부터 2,431,818,182원에 취득하였음이 “사업양도·양수 계약서”에 의하여 확인되는 바, 동 지분에 대한 기준시가는 2,365,192,060원이다. ㉰ 위와 같이, 위 법인은 당해 부동산에 대한 일체의 권리와 의무를 포괄적으로 양수하여 ‘당해 근저당 설정은 전세보증금의 약 130%에 상당한 전세권 등가에 갈음한 것’이라는 청구주장을 살피지 아니하더라도, 위 법인이 당해 근저당 설정권을 양수하였을 것임은 쉽게 알 수 있는 것이다. ㉱ 그러함에도, 처분청은 매매계약서에 근저당 관련 표시가 없다하여 당해 매매계약서가 신빙성이 없다고 판단하였으므로 이는 잘못이라 하겠다. ㉲ 한편, 처분청은 소유권이전등기일 현재 매매대금이 청산되지 아니하였음을 사유로 당해 매매계약서가 신빙성이 없다고 판단하였으나, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우는 등기접수일이 양도시기가 되는 것으로 관련법령에 규정되어 있으므로, 소유권이전등기일 현재 매매대금이 청산되지 아나하였다하여 당해 매매계약서가 신빙성이 없는 것으로 처분청이 판단한 것은 잘못이라 하겠다. ㉳ 위와 같이, 쟁점부동산 중 2분의 1 지분에 대한 경락가액과 기준시가 등으로 볼 때, 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성 있는 가액으로 판단되며, 이는, 청구인이 제시한 양도대금 수수와 관련된 취득자 (주)○○건설의 “대체전표” 및 금융자료 등에 의하여 인정된다.
⑥ 따라서, 취득시의 매매계약서와 등기부등본상 취득자가 일부 다르고, 양도시의 매매계약서에 근저당 관련 표시가 없으며, 소유권이전등기일 현재 매매대금이 청산되지 아니하였다하여, 청구인이 신고한 취득 및 양도시의 매매계약서가 신빙성 없는 것으로 보고 기준시가로 양도차익을 산정한 처분청의 처분은 잘못이라 하겠다.
- 라. 결론 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.