기준시가로 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 1999.2.8. 청구인에게 결정고지한 1998과세연도 양도소득세 36,922,370원의 부과처분은, 토지와 그 지상건물의 취득시기가 다른 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 661㎡ 및 건물 160.64㎡를 280,000,000원에 일괄양도한 것에 대한 양도차익을 계산함에 있어서

• 가. 위 토지에 대하여는 그 취득가액을 200,000,000원으로 하고, 그 양도가액은 소득세법 제100조 제2항 의 규정에 따라 위 일괄양도가액 280,000,000원을 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 가액으로 하여 토지분 양도차익을 산정하고,
• 나. 위 건물에 대하여는 취득가액과 양도가액을 모두 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1996.11.30 청구외 김○○외 5인(이하 “양도자”라 한다)으로부터 취득한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 661㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)지상에 97.3.26 근린생활시설 155㎡ 및 화장실 5.64㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 1998.9.15 쟁점토지와 쟁점건물을 청구외 이○○(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도한 것에 대하여 1999.2.19 실지거래가액에 의하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도시의 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 ○○위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.2.8 청구인에게 1998과세연도 양도소득세 36,922,370원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.15 처분청에 이의신청(1999.5.18 기각)을 거쳐 1999.6.5 이 건 심사청구를 하였다.

청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액이 금융거래자료 등에 의하여 확인 되는데도 불구하고 처분청이 양도소득세 과세표준확정신고서에 첨부된 부동산 매매계약서가 실지의 것이 아닌 것으로 보아 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 부당하다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 양도당시 쟁점토지에 청구인을 채무자로하여 채권최고금액 140,000,000원의 근저당권이 설정된 상태였고, 청구인이 쟁점건물을 타인에게 임대 중 이었음에도 불고하고 양도시의 부동산매매계약서상에 이에 대한 특약사항이 기재되어 있지 아니한 점과 취득시의 부동산매매계약서에는 취득자가 청구인외 1인으로 기재되어 있으나 실제로는 청구인 단독 명의로 등기이전된 점 등으로 보아 청구인이 제출한 부동산매매계약서는 신빙성이 없으므로 ○○위원회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 처분청이 실지거래가액을 부인하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【 양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 이외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 기준시가를 확인할 수 없을 때에는 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목 이외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 양도당시의 기준시가를 확인할 수 없을 때에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

① 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.

② 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

1. 제3항 각호 또는 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도한 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액

• 가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 양도시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이라 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년 이내의 부동산

2. 조세의 부담을 회피할 목적으로 허위계약서작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계를 살펴본다.

① 1999.2.19.자 양도소득세 과세표준확정신고서에 의하면, 청구인은 취득시기가 상이한 쟁점토지와 쟁점건물을 1998.915. 이○○에게 280,000,000원에 일괄양도한 것에 대하여 양도가액은 부동산매매계약서상에 쟁점토지와 쟁점건물의 가액이 구분표시되어 있지 아니하다는 이유로 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하여 쟁점토지 228,187,603원, 쟁점건물 51,812,397원으로 각각 산정하였고,

② 쟁점토지의 취득가액은 1996.11.30. 김○○외 5인과의 거래금액인 200,000,000원으로, 1997.3.26. 신축한 쟁점건물은 공사비 관련증빙 등에 의하여 취득가액이 확인되지 아니한다고 하여 위와 같이 안분계산에 의하여 산정한 쟁점건물의 양도가액 51,812,397원을 소득세법시행령 제166조 제2항 1호 가목의 규정에 의한 방법으로 환산한 가액인 44,526,278원을 쟁점건물의 취득가액으로 각각 산정하였으며,

③ 산출세액을 계산함에 있어서 쟁점토지의 보유기간이 2년 미만이므로 50%의 세율을 적용하여야 하나 30%의 세율을 적용함으로써 쟁점토지에 대한 양도소득세 2,855,797원을 과소납부하였음이 확인된다.

④ 처분청은 양도당시 쟁점토지에 근저당권이 설정되어 있었고, 청구인이 쟁점건물을 임대하고 있었음에도 불구하고 양도시의 부동산매매계약서에 이에 대한 특약사항이 없는 점으로 보아 양도시의 부동산매매계약서가 실지의 것이 아닌 것으로 추정되고, 쟁점토지가 1997년 확장공사가 완료된 ○○~○○간 4차선 도로변에 위치하여 도로확장에 따른 지가상승의 기대심리로 취득시에 비하여 가격이 오른 점, 인근 부동산중개업소에 확인한 바 양도당시의 시세가 신고된 가액보다 높은 것으로 조사되는 점 등으로 보아 신고한 양도가액이 신빙성이 없다고 하여 ○○위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세결정결의서, 양도소득세 실지거래가액 조사복명서, 실지거래가액판정조서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 신고한 양도가액에 대하여 살펴본다.

① 청구인이 제시한 1998.9.15.자 부동산매매계약서 및 매수인의 거래사실확인서에 의하면, 청구인이 쟁점토지 및 쟁점건물을 280,000,000원에 양도하였음을 알 수 있고, 1998.9.15.위 양도대금 중 쟁점건물의 임대보증금으로 대체된 60,000,000원을 제외한 220,000,000원을 일시불로 지급받아 같은날 100,690,412원(이자 690,412원 포함)으로 청구인 명의의 ○○은행 대출금을 상환하고 잔액 119,309,580원은 ○○은행의 청구인계좌(000000-00-000000)에 입금되었음이 완제계좌조회서, 무통장입금증, 예탁금거래내역서 등 금융거래자료에 의하여 확인된다.

② 처분청은 양도시 부동산매매계약서상에 근저당권 및 임대차보증금에 대한 특약사항이 기재되어 있지 아니하다는 이유로 동 계약서가 실지의 것이 아닌 것으로 보았으나, ○○은행이 쟁점토지에 설정하였던 근저당권이 양도일에 해지되었음이 등기부등본에 의하여 확인되며, 청구인과 임차인 정○○ 및 임○○(이하 “임차인들”이라 한다)간의 쟁점건물 임대차계약(임대보증금 45,000,000원)이 쟁점건물양도시 매수인에게 승계 되었고, 청구인이 쟁점건물을 양도하기 이전에 직접사용하던 부분은 매수인이 청구인에게 임대보증금 15,000,000원에 임대하였음이 1998.9.15.자 매수인과 임차인들 및 청구인사이의 부동산임대차계약서, 임차인의 주민등록등본에 의하여 확인되므로 처분청이 부동산매매계약서상에 근저당권 및 보증금에 관한 특약사항이 기재되어 있지 아니하다는 것을 이유로 실지의 계약서가 아닌 것으로 본 것은 설득력이 부족하다고 판단된다.

③ 이 건 심리과정에서 ○○~○○간 도로(350번 지방도)의 확ㆍ포장공사의 공사기간을 ○○군청에 조회하여 본 바, 1994.6.7. 공사가 착공되어 1997.4.16. 준공된 것으로 회신(건설58710-3645, 1999.8.17) 점으로 보아 쟁점토지의 취득시점인 1996.11.30에는 위 도로의 공사가 거의 마무리 단계에 이르렀으므로 취득일 이후 도로확장으로 인하여 쟁점토지의 지가가 상승하였을 것으로 보기는 어렵다 할 것이다.

④ 청구인은 쟁점토지와 쟁점건물을 일괄양도하고 부동산매매계약서에 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 구분표시 하지 아니고 280,000,000원으로 기재하였으며, 쟁점토지 양도당시인 1998.9.15에는 1997년도 외환위기로 급락한 부동산가격이 본격적으로 회복되기 이전인데도 청구인이 기준시가에 의하여 안분계산하여 신고한 쟁점토지의 양도가액 228,187,603원이 취득가액 200,000,000원 대비 114%에 이르고 1998년 개별공시지가(1㎡당 137,000원) 대비 252.1%인 점 등에 비추어 신빙성이 있어 보일 뿐만 아니라 기준시가에 의하여 안분계산한 것도 달리 잘못이 없다고 판단된다.

⑤ 처분청은 쟁점토지 인근 부동산중개업소에 확인한 바 양도당시의 시세가 청구인이 신고한 양도가액보다 높은 것으로 조사되므로 신고된 가액은 신빙성이 없는 것으로 사료됨이라고 “양도소득세 실지거래가액 조사복명서”에 기재되어 있는데도 불구하고 이를 뒷받침할만한 부동산중개업자의 확인서 등 구체적인 증빙자료는 전혀 제시하지 못하고 있다.

⑥ 그러므로 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 것은 부당하다고 판단된다.

(3) 취득가액에 대하여 살펴본다.

① 청구인이 제시한 1996.8.27.자 부동산매매계약서, 취득시의 거래상대방(양도자)의 거래사실확인서 및 대금영수증 등에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 200,000,000원에 취득하였음을 알 수 있다.

② 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액과 개별공시지가를 비교하여 본 바 신고된 취득가액이 1996년 개별공시지가 대비 1,344.4%, 1997년 개별공시지가 대비 238.2%에 이르고 있으나, 이는 아래와 같이 1997년 개별공시지가가 1996년에 비하여 대폭 상향고시됨으로 인한 것이고 청구인이 1996.11.30. 쟁점토지를 취득한 점으로 보아 1996년도 개별공시지가와 단순비교하여 취득가액이 정당한 것인지 여부를 판단하는 것은 적절하지 아니하다고 보여진다. 연 도 1995년 1996년 1997년 1998년 개별공시지가 29,400원 22,500원 127,000원 137,000원

③ 청구인이 제시한 ○○은행 발행 예탁금거래내역표에 의하면, 아래와 같이 쟁점토지의 매입대금을 지급한 일자와 비슷한 시기에 청구인 명의의 ○○은행계좌(000000-00-000000)에서 208,860,000원이 출금된 사실이 확인되는 점으로 보아 청구인이 실지거래가액으로 신고한 200,000,000원은 신빙성이 있어 보인다. 영수증에 의한 대금지급사항 청구인 예금인출 내역 지 급 항 목 지 급 일 자 지 급 액 인 출 일 자 인 출 금 액 계약금 일부

96. 8. 27. 10,000,000원

96. 8. 27. 11,000,000원 계약금 잔액

96. 8. 29. 10,000,000원

96. 8. 29.

96. 8. 31. 2,800,000원 700,000원 중도금 일부

96. 9. 30. 65,000,000원

96. 9. 30. 68,500,000원 중도금 일부

96. 10. 19. 15,000,000원 중도금 잔액

96. 11. 22. 75,000,000원

96. 11. 9

96. 11. 22 50,860,000원 46,000,000원 잔 금

96. 11. 30 25,000,000원

96. 11. 30 29,000,000원 계 200,000,000원 208,860,000원

④ 처분청이 현지조사한 쟁점토지의 취득가액이 200,000,000원이었음이 실지거래가액판정조서에 의하여 확인된다.

⑤ 한편, 청구인이 신축하여 1997.3.26 준공된 쟁점건물은 공사도급계약서 등 증빙자료가 없어 취득가액을 확인할 수 없다.

(4) 청구인이 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도차익을 정당하게 산정하여 신고하였는지에 대하여 알아본다.

① 취득시기가 각각 다른 토지와 건물을 일괄양도하는 경우로서 그 가액의 구분이 불분명한 경우에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것이며, 이 경우 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하며, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하며(재일46014-663, 99.4.3. 참조), 소득세법 제100조 제1항 의 규정에 따라 자산별로 양도차익을 산정할 수 있다 할 것이다.(국심96광0877, 96.8.2)

② 청구인이 쟁점토지와 쟁점건물을 일괄양도한 것에 대하여 양도당시의 기준시가에 의하여 안분계산하여 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 산정한 것은 달리 잘못이 없다.

③ 그러나 쟁점건물은 앞에서 살펴본 바와 같이 취득가액이 확인되지 아니하므로 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하여야 함에도 청구인이 소득세법시행령 제166조 제2항 제1호 가목의 산식에 의하여 계산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 것은 잘못이다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.