실거래가액 인정 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 답 50㎡ (이하 “쟁점토지” 라 한다)를 1996. 5.23. 명의신탁해지를 원인으로 청구 외 김○○(이하 “김○○”이라 한다)에게 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니 하였기에 처분청은 실지조사 결과 청구인이 쟁점토지를 김○○에게 실지로 양도한 것으로 확인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1999.10.15. 청구인에게 1996년 과세연도 양도소득세 131,527,640원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.12.10. 심사청구하였다.

쟁점토지의 실지양도가액은 90,000천원으로서, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하더라도 기준시가에 의한 양도차익은 실지양도가액을 초과할 수 없으므로 실지양도가액 90,000천원을 양도차익으로 하여 과세표준과 세액을 계산하여야 한다.

쟁점토지의 양도에 있어서 청구인이 양도소득세를 신고하지 아니하였기에 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가액이 청구인이 주장하는 실거래가액이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】 제1항에『거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다. 제1호~2호 생략 제3호. 자산의 양도로 인하여 발생한 소득을 양도소득』으로 규정하고 있다.

○ 같은 법 제88조 【양도의 정의】 제1항에『제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하 생략)』라고 규정하고 있다.

○ 같은 법 제94조 【양도소득의 범위】 『양도소득은 당해연도의 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1호. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득(이하 생략)』으로 규정하고 있다.

○ 같은 법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호 ‧ 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ‧ 보유기간 ‧ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있다.

○ 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액으로 공제할 필요경비는 다음 각호의 규정하는 것으로 한다. 1호. 취득가액

• 가. 제94조 제1호 ‧ 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류 ‧ 보유기간 ‧ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점토지를 1988. 4.21. 취득하고 김○○과의 명의신탁해지를 원인으로 1996. 5.23. 양도하였으나 이에 대한 양도소득세 신고 ‧ 납부를 이행하지 아니하였기에, 처분청에서 실명전환 부동산에 대한 소명자료 제출 안내를 발송한 후 그 소명내용을 조사한 결과 쟁점토지의 양도는 명의신탁에 의한 양도가 아닌 매매로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지 하였음을 처분청의 조사서 및 양도소득세 결정결의서에 의하여 알 수 있다.

2. 청구인이 제출한 1996. 4.27. 부동산명의 신탁해지 약정서 및 1996. 5.19. 각서와 소명자료 제출에 대한 답변서 내용에 의하면 김○○ 소유재산에 대한 근저당설정요구로 인하여 이를 회피하고자 쟁점토지의 소유권을 청구인명의로 하였다고 주장하는 것으로 보아 명의신탁에 의한 양도 ‧ 양수임을 강조하고 있다.

3. 쟁점토지의 최초양도자인 청구 외 우○○와 부동산소개인 청구 외 장○○의 확인서에 의하면 쟁점토지의 가액은 평당 50만원으로 총가액 8천만원이라고 진술하고 있는 반면, 명의신탁자인 청구 외 김○○은 18,600원이라고 소명하고 있는 사실과 1999. 4.13. 수령한 쟁점토지의 보상금 368,250천원(공시지가 649천원)과 청구인이 실지거래가액이라고 주장하면서 제출한 1994. 6.26. 부동산매매계약서상 양도가액 90,000천원(공시지가 726천원)을 비교하여 보면 그 가액에 상당한 차이가 있음을 볼 때 김○○과 청구인의 진술은 신빙성이 없는 것으로 보여진다.

4. 청구인은 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 명의신탁이 아닌 매매로 보아 양도소득세를 결정고지하자 쟁점토지의 실지양도가액이 90,000천원이라고 주장하면서 그 입증서류로 부동산매매계약서와 계약금이 입금된 예금통장사본을 제시하고 있으나, 위에서 살펴본 바와 같이 이는 청구인과 김○○이 당초에는 명의신탁에 의한 양도라고 주장하는 것과는 상반된 진술로서 쟁점토지의 양도는 당초부터 청구인이 취득하고 양도하였음에도 조세를 회피하고자 명의신탁 양도인 것처럼 객관성이 없는 부동산 매매계약서 등 관련서류를 작성한 것으로 판단되고, 쟁점토지의 실제 양도가액이 90,000천원이며 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하더라도 그 양도차익은 실지양도가액을 초과할 수 없으므로 양도차익을 90,000천원으로 하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지의 실지양도 당시인 1994. 6.20. 쟁점토지의 개별공시지가는 ㎡당 726천원일 때 양도가액이 90,000천원이나 쟁점토지가 수용될 당시의 개별공시지가는 ㎡당 649천원으로 수용보상가액은 368,250천원인 점으로 비추어 볼 때 청구인이 주장하는 양도가액 90,000천원은 신빙성이 없으므로 처분청이 쟁점토지의 양도에 있어서 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분에는 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.