실지거래가액의 진위여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1983.12.22. 취득한 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 外 1필지 전 1,002m²(이하 “쟁점토지”라 한다.)를 1998. 8.31. 청구 외 강○○에게 양도하고 1998.10.31 양도가액을 12,000,000원, 취득가액을 17,180,000원으로 양도소득세 과세표준 및 세액의 신고를 하였으나 처분청은 양도가액 90,180,000원, 취득가액 17,652,234원(의제취득일인 1985. 1. 1. 현재)의 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999. 7. 2. 양도소득세 19,391,390원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 8.16. 이의신청을 거쳐 1999.11.27. 심사청구하였다.

쟁점토지는 등기부등본상 매매를 원인으로 소유권 이전되었으나 사실상 청구인이 청구 외 강○○으로부터 차용한 채무 12,000,000원을 변제하기 위하여 소유권 이전되었으므로 12,000,000원을 실제 양도가액으로 인정하여 양도차익을 산정하여야 한다.

청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액은 기준시가 등 양도당시 시세보다 현저히 낮은 금액이고, 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 과세표준 및 세액 신고 시 제출한 매매계약서는 부동산중개업자의 기재가 없는 등 실제 매매계약서로서의 신빙성이 없어 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

이건 심사청구는 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하여 양도차익을 산정할 수 있는지를 가리는 데 있다.

• 가. 먼저, 관련법령을 살펴보면

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 토지 또는 건물 양도의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있다.

○ 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 제1항 제1호에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 토지 또는 건물의 양도의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있다.

○ 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하면서, 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지관할 세무서장에게 신고한 경우』를 열거하고 있고, 제5항 제2호에서는 『신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』고 규정하고 있다.

• 나. 다음으로, 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴본다. 청구인은 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지에 거주하는 청구 외 강○○으로부터 1992년 5월 12,000,000원을 차용한 후 동 채무를 이행하지 못하여 강○○이 1993. 6.23. 쟁점토지에 가처분 등기를 한 후 강○○에게 쟁점토지의 소유권이 이전되었으므로 쟁점토지의 양도가액은 청구인이 강○○으로부터 차용한 12,000,000원이라고 주장하나 청구인이 청구인과 청구 외 강○○ 사이에 작성한 1992년 당시의 채권채무약정서 및 이 건 소유권 이전당시의 대물변제약정서와 영수증 등 증빙서류를 전혀 제시하지 못하여 청구인이 강○○으로부터 차용한 원금 및 그 이자와 변제조건, 소유권 이전 당시의 잔여 채권채무 금액 등을 알 수 없을 뿐만 아니라 처분청에서 청구인에게 전화 확인(1999. 9.21. 15:30)한 내용에 의하면 청구인이 청구 외 강○○으로부터 금전을 차용한 시점이나 그 이자 및 변제조건 등에 대하여 청구인이 답변하지 못하는 것으로 확인된 사실로 보아 청구인과 강○○ 사이의 채권채무 관계로 인하여 쟁점토지의 소유권이 이전되었는지도 불분명하므로 청구주장 신빙성이 없다 할 것이다. 또한, 쟁점토지의 양도당시 가액은 14년 8개월 전인 취득당시 가액보다 월등히 상승한 것으로 확인(쟁점토지의 토지대장상 토지등급이 취득당시인 1984년도에는 115등급 - m²당 1,220원이었으나 양도당시인 1998년도에는 182등급 - m²당 32,000원으로 변경)되는데도 특별한 사유 없이 쟁점토지의 취득가액보다 낮을 뿐만 아니라 양도당시 기준시가보다 현저히 낮은 채무를 상환하기 위하여 쟁점토지를 청구 외 강○○에게 소유권 이전하였다는 청구주장도 일반적인 사회통념상 인정할 수 없는 것으로 판단된다.
• 다. 결론 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.