신고한 실지거래가액을 인정할지 여부

○○세무서장이 1999. 7. 5. 청구인에게 결정고지한 1998과세연도 양도소득세 43, 592,090원의 부과처분은 양도가액을 520,000,000원으로, 취득가액을 544,836,100원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인이 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지와 같은 번지 ○○호의 대지 600.7㎡와 건물 789.49㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 1991.10.10. 청구 외 변○○으로부터 취득하여, 1998.12.30. 청구 외 이○○에게 양도한 후, 실제 취득가액 544,836,100원과 실제 양도가액 520,000,000원으로 계산한 양도차익으로 양도소득세과세표준 예정신고(이하 “예정신고”라 한다)함에 대하여, 처분청은 1999. 9. 7. 실제 양도가액이 시세와 다르고 청구인이 제시한 계약서에 근저당대출에 대한 특약사항이 없이 쌍방 합의로 계약된 점을 사유로 하여 공정과세협의회를 거쳐 기준시가를 적용하여 계산한 양도소득세 43,592,090원(이하 “쟁점세액” 이라 한다)을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.11.25. 심사청구하였다.

양도계약 당시(’98.10.29.)에는 IMF기간 중에서도 최악의 경제상황이었으며, 인근의 좋은 상태의 건물도 임대되지 않아 공실이 많던 상황에서 하자가 많은 쟁점임대건물도 1층 점포 7개 중 3개 점포의 기존 임차자가 문을 닫고 이사를 한 후였고, 나머지 임차자들도 계약해지를 통보한 후 임대료의 인하를 요구하는 등으로 임대수입이 급격히 감소되어 고심하던 중에 그 사정을 알게 된 후배(이○○)가 소개하는 사람(이○○)에게 급매로 헐값(520백만원)에 양도하였음이 사실임이 입증됨에도, 처분청이 실제의 공실과 임대료 인하 요구 및 하자가 많은 쟁점건물의 특성을 모르는 제3자가 의견진술한 시세와 차이가 난다는 이유와 계약 후에 양수자(이○○) 사정에 따라 쟁점양도건물을 담보하고 2억원 대출한 사실을 계약서에 특약으로 기재하지 않았다는 이유 등으로 실제의 진실과 양도가액을 무시하고, 대법원판례(’90. 3.27. 자 88누 10619호와 ’93. 4. 9.자 93누 2353호 외)에도 반하여 기준시가로 과세함은 부당하므로, 경정되어야 한다.

청구인이 실제의 양도계약서라고 제시하는 청구 외 이○○와의 부동산매매계약서를 검토한 바, 쟁점부동산 소재지 인근 부동산중개업소에서 조사한 인근부동산의 시세가 평당 3.5백만원~4백만원으로서 청구인이 신고한 금액과는 상당한 차이가 있고, 통상적으로 기준시가와 비교하여 비슷하거나 다소 높은 것에 비하여 특별한 이유 없이 기준시가보다 낮은 가액이고, 쟁점부동산을 담보로 하고 청구인을 채무자로 하는 근저당설정이 되어있음에도 매매계약서에 그에 대한 특약사항이 기재되어 있지 아니하며, 또한, 청구인과 매수자인 청구 외 이○○가 사업상 또는 다른 이해관계상 친밀한 관계가 아닌 이상 부동산 중개인의 중개를 통하여 거래하는 일반적인 부동산 거래관행과는 달리 쌍방합의에 의하여 매매계약이 이루어진 점 등으로 보아, 실제의 양도가액이라는 신빙성이 없다고 할 것이므로, 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가를 적용하여 과세한 당초의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 예정신고한 실제 양도가액 520,000,000원의 진위를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 양도소득금액을 계산함에 있어서, 토지와 건물의 양도가액과 취득가액에 관하여, 소득세법(’97.12.13. 법률 제5454호 개정분, 이하 같다) 제96조 【양도가액】제1호와 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호 가목 및 같은법 시행령(’96.12.31. 대통령령 재15191호 개정분, 이하 같다) 제166조 【양도차익의 산정】제4항 제3호 의 규정을 종합하면, 『토지와 건물의 양도소득금액을 계산할 때의 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 계산하는 것이나, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 그 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 계산한다.』라고 규정하고 있고, 양도차익의 산정에 관하여, 같은법 제100조 제1항의 규정에서 『양도차익을 산정함에 있어서, 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (단서 규정 생략)』라고 규정하고 있다. 또한, 실질과세의 원칙에 대하여, 국세기본법(’96.12.30. 법률 제5189호 개정분, 이하 같다) 제14조 제2항에서 『세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구주장의 양도가액 520백만원이 실지거래가액인지를 살펴본다. (가) 쟁점부동산을 양도하기 위하여 부동산매매 계약한 ’98.10.29.에 청구인과 청구 외 이○○는 계약금 5천만원, 중도금 2억원을 ’98.11.20.에, 잔금 2억7천만원(공제하기로 한 임대보증금 9천만원 포함)을 ’98.12.30.에 각각 수수하기로 약정하였고, (나) 그 양도대금의 수수사실이 다음과 같이 사실임이 각각 확인된다.

① 계약금 5천만원 중 45백만원이 계약일에 청구인의 ○○은행 통장(-00- 000000)에 입금되었고,

② ’98.11.20. 수수하기로 약정한 중도금 2억원은 ’98.11. 4.에 8천만원을, 1억2천만원은 약정일자에 수수하였음을 양수자인 청구 외 이○○가 보관하고 있던 영수증을 제시하면서 사실 확인하고 있고,

③ ’98.12.30. 수수하기로 약정한 잔금 1억8천만원(임대보증금 차감 후 잔액)은 ’98.11.29. ○○은행 ○○지점에서 쟁점건물을 담보로 하여 청구인 명의로 2억원을 대출(계좌 No. -00-000000)받은 후 같은 날에 양수자인 청구 외 이○○의 대출계좌(-00-000000)로 이체되었고,

④ 청구인이 대출금액에서 받았다는 잔금 1억8천만원 중 1억5천만원을 ’98.12.31. ○○투자신탁의 ○○산 중기 공사채(-0000-00000-0)에 입금시켰음이 확인된다. (다) 양도거래내역에 대한 청구주장과 제시한 증거서류 등을 살펴본다.

① 쟁점부동산을 양도한 실제의 거래가액이 520백만원임에 대하여, 양수자인 청구 외 이○○가 처분청의 우편질의에 대한 회신 외에도 인감증명을 붙여 따로 사실확인하고 있고,

② 양수자인 청구 외 이○○는 양도자의 급박한 자금사정에 따라 중도금의 일부인 8천만원을 양적기일보다 16일 먼저 양도자에게 지급하였으며, 잔금 지급일이 임박해서 계약 당시에는 예상하지 못했던 자금사정이 생겨 청구인과 합의하여 잔금 수수하기 전에 쟁점건물을 담보로 하여 청구인 명의로 2억원을 대출받아 그 대출금으로 잔금 180백만원을 지급하였음도 확인하고 있으며,

③ 관련된 은행의 여러 계좌와 임대계약서 등으로 쟁점건물에 대한 계약 당시의 상황과 사실이 청구주장과 같음을 알 수 있다.

(2) 예정신고한 양도실거래가액과 인근 시세가 다르고, 신고 제시한 양도 계약서에 근저당대출에 대한 특약사항이 기재되지 아니하였으며, 쌍방합의로 계약된 점을 들어 실제의 거래가액이라고 예정신고한 양도가액 520,000,000원을 인정하지 아니한 처분청 의견에 대하여 살펴보면, (가) 인근 시세와 다름을 알 수 있는 근거의 제시도 없이, 탐문조사한 가액 평당 3.5백~5백만원이 예정신고한 실지거래한 양도가액과 상당한 차이가 난다는 과세이유이나, 청구제시하는 대금수수증빙(은행계좌의 영수증) 등에 대하여 반증하지 못하고 있고, (나) 은행 대출관련사항이 계약서에 특약으로 기재되지 아니하여 실제의 계약서로 보지 아니하였으나, 위 ②와 같이 계약한 후의 잔금 수수를 위한 대출로서 계약당시에는 특약사항으로 기재될 수 없음을 알 수 있고, (다) 중개업자를 통하지 아니한 쌍방 합의 계약서라는 이유로 실제의 계약서로 보지 아니하였으나, 청구인의 후배 이○○의 소개로 양도자에게 양도하였다는 청구주장에 대하여 달리 반증하지 못하고 있다.

(3) 위와 같이 양도한 실지거래가액이 확인되고 그 취득가액에 대하여는 다툼이 없으므로, 쟁점부동산에 대한 양도차익을 청구인이 자산양도차익예정 신고한 실지거래가액으로 계산하지 아니하고 기준시가로 과세한 당초의 처분은 잘못이라고 판단된다.

• 라. 결론 이건 심사청구는 청구주장에 이유 있다고 판단되므로, 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.