실거래가를 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 전 5,322㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다.)를 1996.12.30.양도하고 취득가액은 292,500,000원, 양도가액은 350,000,000원으로 하여 1997.5.31. 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 위 신고내용에 대하여 ○○위원회의 의결을 거쳐 청구인의 신고내용을 시인결정 하였으나, 쟁점토지의 실지거래 양도가액이 신빙성이 없다는 국세청장의 감사지적에 따라 기준시가로 양도차익을 산정하여 추가로 1996과세연도 양도소득세 145,651,010원을 1999.10.2. 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.11.2. 심사청구하였다.

국세청 감사관실 공무원의 문답서 및 수차에 걸친 조사결과, 매수인의 사실확인서에 의하여 비닐하우스 철거문제 때문에 동일한 계약서가 두 번 작성되었을 뿐 매도금액은 일치하고 있음이 인정되는데도 ○○위원회에서 이미 결정된 사항을 양도계약서의 계약금과, 중도금 지급일 기재가 누락되고 쌍방합의로 작성된 점등을 이유로 신고내용을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

청구인이 제시한 이중으로 작성된 부동산매매계약서와 거래사실확인서는 신빙성이 없는 바, 쟁점토지에 대해 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대해 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가, 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 생 략』라고 규정하고,

○ 같은법 시행령 제170조 제4항에서『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~2. (생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우』라고 규정하고 있다.

○ 같은법 제100조【양도차익의 산정】 제1항에서『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 신고한 취득금액 292,500,000원에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으며, 다만 2종류의 양도계약서와 양수자 김○○의 사실확인서를 제출하면서 양도금액 350,000,000원이 실지거래 금액이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체를 의미하는 것이므로 구체적인 금융거래증빙 등을 갖추어 실지거래가액임이 입증되는 경우를 뜻하는 것이나, 일반적으로 사인간에 부동산을 거래함에 있어 부동산매매계약서의 작성은 부동산 중개인이 3부를 작성하여 거래당사자등 3인이 날인한 후 각 1부씩 교부하는 거래관행이나 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 쌍방합의임을 들어 양도금액은 일치하고 있을 뿐, 모두가 중개인 없이 작성된 것이고, 작성일, 중도금 지급일, 잔금 지급일, 특약 내용 등이 기재되어 있지 아니 하거나 그 기재내용이 서로 일치 않은 점은 거래당시 작성된 것이라고 인정하기 어렵고, 실지거래가액을 확인할 수 있는 금융거래 증빙등 구체적인 증거자료의 제출도 없으며, 쟁점토지의 취득금액 292,500,000원에 건설교통부와 ○○공사가 매년 조사를 실시하여 발표한 1.1. 기준 ○○구의 지가변동율 ’89년 47.2%, ’90년 36.69%, ’91년 10.61%, ’92년 -4.44%, ’93년 12.14%, ’94년 -3.72%, ’95년 -2.32%, ’96년 1.17%를 적용하여 산출한 양도가액(520백만원)에 의할 때 청구인이 신고한 양도가액(350백만원)은 67.31%로 인정하기 어려운 한편, 기준시가와 비교하여 보아도 49%에 불과한 점에 비추어 볼 때 청구주장은 신빙성이 없어 인정할 수 없다 하겠다. 그러므로, 위 법령과 사실내용을 모두어 보면 실지거래 양도가액이 불분명한 경우이므로, 이건 쟁점토지의 양도에 대해 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.