청구인이 부담한 환지청산금을 쟁점아파트 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 제1구역 주택개량재개발구역 내에 대지 66㎡를 ’88.12.26. 취득하여 소유한 조합원인데, 동 조합에 환지청산금 29,871,000원을 납부하고 ’91. 5. 6. 분양받은 ○○아파트 ○○동 ○○호 42평형 아파트(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 ’96. 4.16. 양도한데 대하여 ○○세무서장은 도시재개발 아파트의 계산사례(’95. 1. 3. 국세청)에 의하여 아래와 같이 기준시가로 양도차익을 산정하여 ’99. 6. 1. 양도소득세 42,168,660원을 결정고지하였다.

① 취득 시 토지공시지가계산: 448,442원 ‘90년 종시지가 1,300,000 x 37,100/(’90.8.30 현재의 과세시가표준액 77,100 + 직전과세시가표준액 138,000)÷2 = 448,442원

② 환지청산금으로 취득한 것으로 보는 건물면적 계산: 119.484㎡ 환지청산금 29,871,000 ÷ ㎡당 건축에 소요된 비용 250,000원 = 119.484㎡

③ 최초 고시당시 토지, 건물기준시가: 127,470,420원

• 토지: 59.501㎡ x 1,820,000 = 108.291.820원

• 건물: 144.2㎡ x 133,000 = 19,178,600원

④ 취득 당시 토지, 건물 기준시가: 44,174,220원

• 토지: 66.0㎡ x 448,442원 = 29,597,172원

• 건물: 119.484㎡ x 122,000 = 14,577,048원

⑤ 취득가액의 환산: 127,470,420원 양도 시 아파트 기준시가 262,000,000원 x 44,174,220원 / 127,470,420원 청구인은 이에 불복하여 ’99. 7.20. 이의신청을 거쳐 ’99.10.30. 심사청구하였다.

• 가. 청구인이 부담한 환지청산금은 건물신축비용을 납부한 것으로 보아 취득가액을 계산하였으나, 토지대금을 납부한 것으로 하여 취득가액을 계산하든지 아니면 토지와 건물대금을 납부한 것으로 보아 건물과 토지에 안분한 가액으로 취득가액을 계산하여야 하며,
• 나. 실거래가액이 확인되지 않을 시에는 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여야 하는데도 환지청산금으로 취득한 것으로 보는 건물면적 계산 시 건축에 소요된 비용으로 적용한 ㎡당 건축비 250,000원은 처분청에서 임의대로 추정한 수치이므로 지방세법상 건물과세기가표준액을 적용하여야 한다.

재개발아파트의 기준시가 계산 시 환지청산금의 환산방법에 대하여 국세청 예규에 따라 결정하였으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 처분청이 쟁점아파트의 취득가액 계산 시 청구인이 부담한 환지청산금은 건물신축비용을 납부한 것으로 보아 취득가액을 결정한 것이 타당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(괄호생략)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래 가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.(95.12.29. 단서개정) 2.~4(생략)』고 규정하고 있다.

○ 같은법 제99조 【기준시가의 산정】 제1항에서 『제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 생략)
• 나. 건물 다목의 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 가액
• 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 또는 특수용도의 건물로서 대통령령이 정하는 지역안에 소재하는 주택 또는 건물의 경우에는 가목 및 나목의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액』이라고 규정하고 있다.

○ 같은법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】 제4항에서 『법 제99조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 국세청장이 지정하는 지역을 말한다.』고 규정하고, 제5항에서 『법 제99조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 국세청장이 양도자산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가·고시한 가액(괄호생략)을 말한다』고 규정하고 있으며, 제10항에서 『지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 과세시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 과세시가표준액을 말한다. (95.12.30. 신설) 1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 x 취득당시의 과세시가표준액 / 1990년 8월 30일 현재의 과세시가표준액과 그 직전에 결정된 과세시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액』으로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 청구인이 부담한 환지청산금을 토지대금을 납부한 것으로 하여 취득가액을 계산하든지 아니면 토지와 건물대금을 납부한 것으로 보아 건물과 토지에 안분한 가액으로 취득가액을 계산하여야 하며, 양도소득계산 시 실거래가액이 확인되지 않을 시에는 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여야 하고, 환지청산금으로 취득한 것으로 보는 건물면적계산 시 건축에 소용된 비용으로 적용한 ㎡당 건축비 250,000원은 처분청에서 임의대로 추정한 수치이므로 지방세법상 건물과세시가표준액을 적용하여야 한다고 주장하나, 도시재개발아파트의 계산사례(’95. 1. 3. 국세청)에 의하면 환지청산금은 건축비용을 납부한 것으로 하여 취득가액을 산정하도록 하고 있고, ○○구청(건축 00000- 000, 2000. 2. 8.)에서 확인된 쟁점아파트의 ㎡당 건축비 350,897원을 적용하여 건물면적을 환산 취득가액을 산출하면 오히려 청구인에게 불리하게 되므로, 처분청의 결정내용과 같이 위 계산사례에 의하여 쟁점아파트에 대한 취득가액 및 양도차익을 산정하여 과세한 처분청의 결정은 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.