토지와 건물의 안분계산

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1981. 9.18. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 241m²(이하 “쟁점토지”라 한다.)에 1986. 7.18. 건물 494.84m²(이하 “쟁점건물”이라 한다.)를 신축하여 1998. 8.26. 양도가액 440,000,000원에 양도하고 쟁점토지는 실지거래가액(취득가액: 의제취득일인 1985. 1. 1. 현재 기준시가, 양도가액: 거래당사자간의 약정금액이라며 총양도가액 중 230,000,000원)에 의하여 양도차익을 산정하고, 건물은 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.10.31. 양도소득세 과세표준 확정신고를 하고 양도소득세 24,563,690원을 자진납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 쟁점토지와 건물의 양도가액인 440,000,000원을 쟁점토지의 기준시가 438,620,000원과 쟁점건물의 기준시가 84,122,800원으로 안분계산한 가액인 369,192,650원으로 산정하여 1999. 8.11. 양도소득세 51,102, 010원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.11. 1. 심사청구하였다.

실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서 토지와 건물을 함께 양도하며 양도가액의 구분이 불분명한 경우 양도당시 기준시가(토지는 개별공시지가, 건물은 과세시가표준액)로 안분계산하는 것은 현실적으로 토지의 매매가격 및 건물의 신축가격을 고려할 때 적절하지 못하므로 양도당시 평가한 감정가액(쟁점토지 380,780,000원, 쟁점건물 138,746,400원)을 기준으로 구분 계산한 322,492,000원을 쟁점토지의 양도가액으로 결정하여야 한다.

법령에 의하면 토지와 건물을 함께 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 양도가액의 구분이 불분명한 경우에는 양도당시의 기준시가로 안분계산하도록 규정되어 있으므로 양도당시 감정가액으로 안분계산하여야 한다는 청구주장은 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서 토지와 건물을 함께 양도하여 양도가액의 구분이 불분명한 경우 토지의 양도가액을 양도당시 토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.』고 규정하고, 제2항에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점토지와 건물을 양도가액 440,000,000원에 일괄 양도한 후 쟁점토지는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고 쟁점건물은 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하면서 양도당시 거래당사자간에 토지가액은 230,000,000원, 건물가액은 210,000,000원으로 약정하였다며 쟁점토지의 양도가액을 230,000,000원으로 신고하였으나 처분청은 쟁점토지와 건물 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 쟁점토지와 건물의 총양도가액을 기준시가로 안분계산한 금액을 쟁점토지의 양도가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 경정·고지하였다

2. 청구인이 쟁점토지와 건물을 1998.7.21 기준으로 ○○감정원에서 평가한 감정평가서를 제시하면서 감정가액(쟁점토지 380,780,000원, 쟁점건물 138,746,400원, 합계 519,529,400원)을 기준으로 쟁점토지와 건물의 가액을 구분하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

3. 위에서 살펴본 법령에 의하면『양도차익을 실질거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산』하도록 규정되어 있는 바, 청구인이 쟁점토지와 건물을 440,000,000원에 양도한 것으로 확인되나 토지가액과 건물가액이 객관적인 기준에 의하여 구분되지 않고 불분명한 이건의 경우 쟁점부동산의 토지와 건물은 기준시가가 있으므로 쟁점토지의 실제 양도가액을 쟁점토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분은 정당하다할 것(같은 뜻: 대법원98두2300 98. 4.10., 국심98구930 99. 2.24., 심사양도98-736, 98.11.24.)이다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.