실지거래가액이 확인되지 않는 경우에는 기준시가로 과세하는 것임.

이 건 심사창구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 111.7㎡와 건물 139.493㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)을 1977. 1. 1. (의제취득시기로서 건물은 상속으로 8분의 4 지분취득) 취득하여, 1996. 9.12. 청구 외 “최○○ 외 4인”(이하 “양수인” 이라 한다)에게 양도한 후, 청구인 외 2인이 공동 소유하는 건물을 5,000,000원을, 청구인이 단독 소유하는 대지를 904,447,000원의 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 의제취득일(1977. 1. 1.)의 기준시가로 양도차익을 계산하여 1997. 5.22. 양도소득세 확정신고하고 일부 분납하였다. 처분청은 양도한 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아, 기준시가를 적용한 양도차익으로 양도소득세 확정결정하여, 1999. 4. 3.양도소득세 258,326,340원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 7. 6. 이의신청을 거쳐 1999.10.27. 심사청구하였다.

실제의 양도 시의 매매계약서 등에 의한 실지거래가액으로 적법하게 신고하였고, 그 거래의 부동산 양수인들의 증언 및 거래사실 확인으로 입증되고, 취득일을 의제취득시기, 1977. 1. 1.로 계산하였으므로, 실지거래가액 과세대상임에도 기준시가로 과세함은 부당하다.

실지거래가액으로 확정신고 시에 청구인이 제시한 매매계약서에 따르면, 등기상의 청구인 지분과 계약서상 지분이 서로 다르고, 계약서상의 매수인 란의 성명·주민등록번호·주소만 다른 필체이며, 양도당시 쟁점부동산에 근저당설정 및 가압류 등기되어 있었으나 이에 대하여 언급이 없는 점 등으로 보아, 통상적인 거래 시에 작성하는 매매계약서라고 인정하기 어려우며, 취득 시 매매계약서는 아예 제출하지 않으므로, 실지거래가액에 의하지 아니하고 기준시가로 결정한 당초의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 기준시가로 계산한 양도차익으로 과세함이 정당한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 양도소득금액을 계산함에 있어서, 토지와 건물의 양도가액과 취득가액에 관하여, 소득세법(1995.12.29. 법률 제5031호, 이하 같다) 제96조【양도가액】 제1호와 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항 제1호 가목 및 같은법 시행령(1995.12. 30. 대통령령 제14860호 개정분, 이하 같다) 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 제3호 의 규정을 종합하면, 『토지와 건물의 양도소득금액을 계산할 때의 양도가액과 취득가액은 양도당시의 기준시가에 의하여 계산하는 것이나, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우로서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득금액을 계산한다.』라고 규정하고 있다. 양도차익의 산정에 관하여, 같은법 제100조 제1항의 규정에서 『양도차익을 산정함에 있어서, 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.』라고 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우에 대하여, 같은법 시행령 제166조 제1항에서 『법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 제3항 각 호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각 호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.』라고 규정하고 있다. 또한, 같은법 제100조 제2항의 규정에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.』라고 규정하고 있고, 상속받은 자산을 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액으로 신고한 경우의 취득가액에 대하여, 같은법 시행령 제166조 제2항 제3호에서 『상속 또는 증여받은 자산(괄호 생략)을 제4항 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도 당시의 실지거애가액만 확인되는 경우의 취득가액은 다음 각목의 가액 중 낮은 가액. 이 경우 제167조 제1항의 규정에 의한 의제취득일 전에 상속 또는 증여받은 자산의 경우에는 의제취득일을 기준으로 평가한 가액으로 한다.』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 중 건물은 상속으로 취득한 경우로서 실지거래한 양도가액과 같은 법 시행령 같은 조 제2항 제3호의 규정에 따른 취득가액으로 그 양도차익을 계산하여야 하고, 건물만의 실지거래 양도가액이 확인되는 경우에만 적용됨을 알 수 있으므로, 이 건 건물만의 매매계약서로 진위 여부를 살펴본다.

① 건물 매매계약서에 따르면, 양수인 청구 외 오○○에게 5,000,000원(전체 10,000,000원 중 4/8)에 양도(계약일: 1996. 7.13. 계약금 500,000원, 잔금일: 1996. 9.12. 잔금 4,500,000원)한 것이나, 그 면적이 518.48㎡으로서 등기상의 청구인 소유지분 139.493㎡과는 서로 다를 뿐만 아니라, 매수인이 청구 외 오○○ 1인으로서 매수인 란의 성명·주민등록번호·주소가 나머지 기재사항과 필체가 서로 다르고 양도 당시에 쟁점부동산에 근저당 및 가압류 등기되어 있었으나 그에 대하여 언급이 없는 점 등으로 보아, 청구주장의 매매계약서가 사실로 보이지 아니하며, 건물만의 매매대금 5,000,000원을 실제로 수수하였음을 할 수 있는 구체적인 내역을 밝히지 못하고 있다.

② 소유권 이전 등기를 하면서 붙인 검인계약서에 따르면, 청구 외 오○○ 외 4인에게 총 5,000,000원(청구 외 오○○에게 1층 41.88㎡<구두가게>을 계약금 100,000원과 잔금 900,000원에, 청구 외 최○○에게 1층 41.88㎡<약국>을 계약금 100,000원과 잔금 900,000원에, 청구 외 이○○·서○○에게 지하 83.76㎡<다방>을 계약금 200,000원과 잔금 1,800,000원에, 청구 외 윤○○에게 3층 83.76㎡<사무실>을 계약금 200,000원과 잔금 1,800,000원의 계)에 양도(계약일: 1996. 7.13., 잔금: 1996. 9.12.)하였음을 알 수 있으며, 이는 청구주장의 근거로 제시한 위 ①의 매매계약서의 내용과는 서로 다르다.

③ 따라서, 청구주장의 근거인 위 ①의 매매계약서를 사실에 근거한 매매계약서라고 할 수 없다 할 것이므로, 쟁점부동산 중 건물을 청구 외 오○○에게 5,000,000원에 거래하였음이 객관적인 증빙자료로 확인되지 아니하는 한, 건물에 대한 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 당초의 처분에는 잘못이 없다고 할 것이다.

(2) 쟁점부동산 중 대지는 청구인이 매매로 취득하여 위 관련법령에서 살펴 본 바와 소득세법시행령 제166조 제1항 규정의 적용대상이 아니므로, 양도가액과 취득가액 모두를 실지거래가액에 의하거나 기준시가에 의하여 그 양도차익을 계산하는 대상이나, 청구인이 의제취득일 이전에 취득한 경우로서 실지거래한 취득가액을 신고하지 아니하였더라도 의제취득일 현재의 기준시가와 실지거래한 양도가액으로 그 양도차익을 계산할 수 있으므로, 이 건 대지만의 매매계약서로 진위 여부를 살펴본다.

① 대지 매매계약서에 따르면, 양수인 청구 외 오○○에게 904,447,000원에 양도(계약일: 1996. 7.13. 계약금 90,000,000원, 잔금일: 1996. 9.12. 잔금 814,447, 000원)한 것이나, 그 면적이 111.7㎡으로서 등기부상 매수인 5인과는 다를 뿐만 아니라 매수인 란의 성명·주민등록번호·주소가 나머지 기재사항과 필체가 서로 다르고, 양도 당시에 쟁점부동산에 근저당 및 가압류 등기되어 있었으나 그에 대하여 언급이 없는 점 등으로 보아, 청구주장의 매매계약서가 사실로 보이지 아니하며, 대지만의 매매대금 904,447,000원을 실제로 수수하였음을 알 수 있는 구체적인 내역을 밝히지 못하고 있다.

② 소유권이전 등기를 하면서 붙인 검인계약서에 따르면, 청구 외 오○○ 외 4인에게 총 904,447,000원(청구 외 오○○에게 37.744㎡을 계약금 31,000,000원과 중도금 150,000,000원<일자 미상> 및 잔금 114,730,000원에, 청구 외 최○○에게 36.214㎡을 계약금 30,000,000원과 중도금 150,000,000원<일자 미상> 및 잔금 113,000,000원에, 청구 외 이○○·서○○에게 20.17㎡을 계약금 11,000,000원과 중도금 80,000,000원<일자 미상> 및 잔금 66,377,000원에, 청구 외 윤○○에게 6.418㎡을 계약금 6,000,000원과 중도금 23,000,000원<일자 미상> 및 잔금 22,990,000원의 계)에 양도(계약일: 1996. 7.13., 중도금: 1996. 8월, 잔금: 1996. 9.12.)하였음을 알 수 있으며, 이는 청구주장의 근거로 제시한 위①의 매매계약서의 내용과는 서로 다르다.

③ 따라서, 청구주장의 근거인 위 ①의 매매계약서를 사실에 근거한 매매계약서라고 할 수 없다 할 것이므로, 쟁점부동산 중 대지를 청구 외 오○○에게 904,447, 000원에 거래하였음이 객관적인 증빙자료로 확인되지 아니하는 한, 대지에 대한 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 당초의 처분에는 잘못이 없다고 할 것이다.

(3) 그렇다면, 쟁점부동산에 대하여, 대지와 건물 모두에 대하여 기준시가로 계산한 양도차익으로 과세한 당초의 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.