호텔의 양도가액 산정시 집기비품, 구축물의 가액을 차감하여야 하는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

○○지방국세청장은 청구인이 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 495.9㎡, 같은 동 ○○번지 대지 621.4㎡와 동 지상호텔건물 5,146.62㎡ 지분 60%(이하 “쟁점호텔양도지분”이라 한다)을 양도한데 대하여 취득가액은 2,175,414,950원, 양도가액은 2,520,000,000원(이하 “쟁점양도가액”이라 한다)으로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 처분청에 통보하였고, 이에 의하여 ○○세무서장은 ’99. 8. 1 청구인에게 ’96년 귀속 양도소득세 137274,520원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’99.10.15. 심사청구 하였다.

쟁점호텔 양도지분의 양도가액 2,520,000,000원에는 호텔의 구축물, 집기비품 등의 가액 1,091,185,583원(장부가액)이 포함되어 있으니 그 금액을 제외한 1,428,814,417원을 부동산 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세하여야 한다.

청구인이 제시하는 쟁점호텔양도지분의 양도계약서에는 토지와 건물 외에 집기비품 등 나머지 유형고정자산의 가액이 포함되었는지에 대한 언급이 없으며, 설령 동 양도가액에 구축물, 집기비품 등의 가액이 포함되었다 하더라도 청구인이 주장하는 바와 같이 장부가액으로 안분계산하는 법적근거가 없다.

• 가. 쟁점 쟁점호텔의 양도가액에는 구축물, 집기비품 등의 가액이 포함되어 있으니 이를 차감하고 양도소득금액을 산정하여야 한다는 청구인의 주장이 타당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호와 같은법시행령 제166조 제4항 제3호 및 제5항 제2호를 종합하면 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의한다. 다만, 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』고 규정하고 있으며, 같은법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에서 『양도차익의 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.』고 규정하고, 같은조 제2항에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하고 있다. 한편, 특별부가세의 과세표준에 관하여 규정한 구법인세법(’98.12.28. 전면개정 전) 제59조의 2 제5항에서『법인이 토지 등을 함께 취득하거나 양도한 경우 토지 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 취득가액 또는 양도가액을 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하면서, 같은법시행령 제124조의 5 제3항 본문 및 제2호에서 『법 제59조의 2 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법” 이라 함은 다음 각 호의 방법을 말한다. 2.기준시가가 있는 자산과 기준시가가 없는 자산을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.(1994.12.31. 신설)』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계 청구인은 아래와 같이 당초 조사 시, 사업양수도 시 제출한 매매계약서에는 쟁점호텔양도지분 토지, 건물의 가액을 2,520,000,000원이라고 하였다가, 심사청구 시에는 양수인의 거래사실확인서를 근거로 1,428,814,417원이라고 주장하고 있으며, 그 내용은 아래와 같음이 확인된다. (백만 원) 구 분 호텔전체 평가액 청구인 지분 평가액 (60%) 계 토지건물 기타 계 토지건물 기타

① 부동산매매계약서(’97. 5.13.) (등기이전용 계약서로서 당초 조사 시 제출) 4,200 숙박시설 (관광호텔) 2,520 2,520

• ②사업양수도계약서(’97. 6. 1.) (양수인이 사업자등록신청 시 제출) 5,705 4,200 1,505 3,374 2,520 854

③ 부동산매매계약서(’97. 5.31.) (청구인이 심사청구 시 제출) 4,200 토지, 건물, 기타 일체 2,520 1,428 1,092

① 등기이전용 부동산매매계약서(’97. 5.13.) 부동산의 표시란에 토지, 건물 외에 기타 유형고정자산에 관한 언급이 없으며, 대지 및 숙박시설(관광호텔) 청구인 지분 60%, 공유자 3인 지분 10% 합계 70% 가액으로 2,940,000,000원이고, 그 중 2,520,000,000원을 청구인의 양도가액으로 하였음이 확인된다.

② 사업양수도계약서(’97. 6. 1.) 토지ㆍ건물 전체를 4,200,000,000원으로 평가하고 기타자산은 별도로 평가한 사실이 확인된다.

③ 심사청구 시 제출한 부동산매매계약서(’97. 5.31.) 쟁점호텔의 총재산(토지, 건물, 기타일체)가격을 4,200,000,000원으로 평가하고 구축물, 기계장치, 차량운반구 및 공구와 기구 비품 등은 장부가격으로 포함 인수하기로 하였음이 확인된다.

○ 판 단 청구인은 쟁점양도가액 2,520,000,000원에서 구축물, 기계장치, 차량운반구, 공구기구, 비품 등의 양도당시 장부가액 1,091,185,583원을 제외한 1,428,814,417원을 양도소득세 과세대상 부동산양도가액으로 하여야 한다고 주장하면서, 쟁점호텔 총재산 평가액 4,200,000,000원에는 토지, 건물, 집기비품 등 호텔시설자산이 포함되었다는 내용이 기재된 同 호텔의 양수인 박○○의 사실확인서와 부동산매매계약서를 同人의 인감증명을 첨부하여 제시하고 있으나 앞서 본 사실관계에서와 같이 당초 조사 시 제시하였던 등기이전용 부동산매매계약서에 의하면 부동산의 표시란에 토지, 건물 외에 구축물, 집기비품 등에 대하여 아무런 언급이 없는 점, 만약 청구인의 주장대로 동 부동산매매가액에 구축물, 집기비품 등의 가액 1,091,185,583원이 포함되었다면, 동 금액만큼 부동산 양도가액이 높아짐에 따라 청구인이 부담해야 할 양도소득세가 그만큼 가중되고 양수인이 부담해야 할 취득세, 등록세 등이 상당금액 늘어나게 됨을 알 수 있는 바, 이는 건전한 상식과 일반적인 사회통념에 비추어 볼 때 청구주장은 설득력이 없고, ’97. 5.31. 작성한 부동산매매계약서에 의하면 호텔의 총재산(토지, 건물, 기타일체)을 4,200,000,000원으로 합의 평가하고 단서에 구축물, 기계장치, 차량운반구 및 공구와 비품 등은 장부가격으로 포함 인수하기로 되어 있으나 구축물 등에 대한 부속명세가 없는 것으로 보아 부동산 가액은 4,200,000,000원으로 확정하고 구축물, 집기비품 등은 장부가액에 의하여 추가로 평가하기로 한 것으로 보이고, 양수인이 동 호텔을 인수하여 세무서에 사업자등록을 신청하면서 첨부한 사업양수도계약서(’97. 6. 1. 작성)에 의하면 쟁점호텔 순자산가액을 5,704,993,026원으로 평가하고 그 중 토지, 건물 가액은 4,200,000,000원으로 평가한 사실이 확인되는 점, 청구인의 주장대로라면 호텔 총평가액 4,200,000,000원 중 구축물, 집기비품 등 가액이 1,818,642,639원으로 43.3%나 되고 토지, 건물평가액은 2,381,357,361원으로 56.7%에 불과하여 통상적인 부동산 거래관행이나 건전한 상식에 비추어 도저히 납득하기 어려우므로 양도가액에 구축물 등의 가액이 포함되었다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.