기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 167.9㎡ 건물 414.4㎡의 부동산(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)을 청구외 김○○에게서 1991.6.11 취득한 후 이를 1993.5.31 양도하고 실지거래가액(양도가액: 650,000,000원, 취득가액: 610,000,000원)에 의하여 양도차익을 계산하여 1993.8.19 양도소득세 1,108,000원을 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 이에 대한 실지조사 결과 양도가액은 실지거래가액과 일치하나, 취득가액은 불분명한 것으로 보아 양도차익을 기준시가로 계산하여 1999.4.3 청구인에게 1993년 과세연도 양도소득세 65,856,280원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 10. 6 심사청구하였다.

청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액은 계약서에 의한 가액인 610,000,000원과 650,000,000원이 실지거래가액임에도 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 부과처분함은 부당하다.

쟁점토지의 양도인인 청구외 김○○는 양도 당시의 거래내용을 전혀 기억할 수 없다고 하고, 청구인이 제출한 1991.3.20 매매계약서상에는 잔금 225백만원은 청구인 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 165㎡ 건물 93.29㎡의 주택(이하 “구 주택” 이라 한다)으로 공제한다고 기재되어 있으나, 청구인과 청구외 김○○가 작성한 구 주택에 대한 검인계약서상에는 이러한 특약내용이 없을 뿐만 아니라 작성일자가 1991.5.17.로 당초 계약일인 1991.3.20과 다르고, 구 주택의 가액을 시가로 산정하였다고 하나 그 당시의 기준시가는 117백만원인 점등을 볼 때, 청구인이 주장하는 취득가액은 신빙성이 없는 가액이므로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 있어서 실지거래가액으로 신고한 취득가액이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령

○ 구 소득세법 제23조 【양도소득】(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전) 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 (가)목에 『“토지 또는 건물의 양도”의 경우 양도소득계산시 취득 및 양도가액은 거래당시의 기준시가에 의하는 것』이라고 규정하면서『다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있으며,

○ 같은법 시행령 제170조 제4항에『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』라고 규정하고, 제3호에서 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점부동산을 1993.5.31 양도하고 양도 및 취득가액을 실지거래가액인 650,000천원과 610,000천원으로 양도차익을 산정하여 1993,8.19 양도소득세를 신고하였음을 알 수 있으며, 이에 따라 처분청에서 1999.3. 실지조사한바, 양도가액 650,000천원에는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없음을 관련서류에 의하여 알 수 있다.

2. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 산정된 양도소득금액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 청구인에게 양도소득세를 결정고지하였음을 처분청의 결정결의서에서 확인할 수 있다.

3. 부동산 양도차익을 산정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가로 적용함을 원칙으로 하고 있으나 예외적으로 “양도자가 양도차익 예정신고 및 양도소득 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것으로 규정하고 있는바, 이건 취득가액에 대하여 살펴보면 처분청의 실사신청에 대한 조사복명서에 의하면 당초 양도자인 청구외 김○○는 양도당시의 거래내용을 전혀 기억할 수 없다고 진술하고 있으며, 1991.3.20 작성된 매매계약서에는 쟁점부동산의 총매매가액이 610백만원으로 되어있고 잔금 300백만원 중 225백만원은 청구인의 구 주택을 교환하여 공제하는 것으로 기재되어 있으나, 청구인과 청구외 김○○가 작성한 구 주택 양도에 따른 검인계약서에는 이러한 특약내용이 없을 뿐만 아니라 작성일자가 1991.5.17로 당초 계약일인 1991.3.20과 다르고, 쟁점주택의 가액을 시가로 산정하였다고 하나 구주택의 그 당시의 기준시가가 117백만원임에도 그 가액을 225백만원으로 산정하여 교환하였다는 것은 현실적으로 신빙성이 없으며 또한 1991.4.20과 1991.5.17 작성된 매매계약서에는 구 주택의 가액을 230백만원과 225백만원으로 그 작성일자와 금액이 다른점과 처분청에서 당초 조사시 이 건과 관련된 계약금과 중도금에 대한 대금지급 영수증 및 통장 등 관련서류 제출을 요구하였으나 이에 대한 제출이 없는 점 등을 볼 때, 청구인이 주장하는 취득가액은 신빙성이 없어 보이며, 청구인이 취득금액을 입증할 수 있는 객관적인 금융자료의 제출이 없는 쟁점부동산의 양도에 있어서 청구인이 주장하는 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 결정고지한 처분청의 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서, 청구인의 청구주장 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.