양도소득금액을 기준시가로 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인이 ‘94. 9. 10. 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 대지 791㎡(이하 “쟁점토지”이라한다)를 ’95. 10. 21. 양도하고 ‘95귀속 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 신고하여 납부하였으나, 처분청은 양도시 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않아 ’99. 3. 30. 양도소득세 ○○협의회의 의결을 거쳐 기준시가(양도가액: 624,890,000원, 취득가액: 308.279,594원)에 의하여 ‘99. 5. 7. “95귀속 양도소득세 120,777,800원을 고지결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 ‘99.5.20. 이의신청을 거쳐 ’99. 10. 4. 이건 심사청구를 하였다.

쟁점토지의 취득가액은 200,000,000원(판결취득)이고 양도시 양도대금의 실수령액이 310,000,000원임으로 당초 실거래가액으로 신고한 사항이 정당함에도 처분청에서 기준시가에 의거 부과처분함은 부당하다.

제출된 쟁점토지의 양도시 매매계약서에는 근저당 채무관계표시가 누락되었고 쟁점토지의 지상에 건축중이던 건물을 철거할 조건등 약정이 부가되지 않는 등 그 계약서가 신빙성이 없고, 신고한 양도가액은 시세의 1/2에도 미치지 못하는 등 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도소득금액을 실거래가액으로 결정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도소득】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다』

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 『“생략”』라고 규정하였고

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 『“생략” 』라고 규정하였으며,.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 『법제96조 제1호 단서 및 법 제97조제1항제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. ~2. “ 생략 ”

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우』라고 규정하였고, 같은조 제5항에서『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. “ 생략 ”

2. 제4항제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하였다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지를 소유권이전등기 사건 (사건번호:00나 00000호) ○○고등법원 민사○부의 94. 8. 25. 판결에 따라 청구외 ○○기금으로부터 소유권을 이전받아 ‘95.3.20. 매입대금을 200,000,000원으로 하여 청구인 명의로 소유권이전 등기를 필하였음이 판결문 및 관련 토지대장에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 양도당시 쟁점토지의 지상에 청구외 유○○외 8세대의 가건물이 무단 점유하였고, 청구외 김○○ 소유의 건축신축증인 지하1층 지상3층의 건물이 있었음이 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 당초 쟁점토지의 매수인인 청구외 조○○은 ○○백화점을 신축할 목적으로 ‘95. 9. 5. 청구인으로 부터 쟁점토지의 소유권을 6억원에 매수하고, 청구외 김○○으로 부터는 쟁점토지의 지상건물(미완성건물)을 2억5천만원에 매수한 사실이 청구인의 주장 및 소송관련 서류에 의하여 확인된다.

(4) 쟁점토지의 양도와 관련된 ○○고등법원(사건번호: 00나 0000호) 의 ‘99. 2. 3. 판결문을 보면 매수인인 청구외 조○○이 쟁점토지위에 무단 점유하는 자의 이주비용을 부담하도록한 것을 확인할 수 있으며, 쟁점토지의 매매로 부과되는 양도소득세 중 50,000,000원까지는 청구인과 청구외 김○○이 50%씩 부담하고 50,000,000원을 초과하는 비용은 매수자인 청구외 조○○이 부담하는 것으로 서로 합의한 사실이 있음이 확인된다.

(5) 청구인은 쟁점토지의 양도소득세 신고시 처분청에 제시된 양도매매계약서상에는 매매대금이 310,000,000원이며 단서사항이 표시가 없으며, 이건 심사청구 제기시 제출된 매매계약서상에는 매매대금은 동일한 금액이나 단서사항에 “위지상 미완성건물의 철거는 매수인이 책임진다”고 표기된 것을 제시하였다.(계약일, 대금지불일 및 금액은 동일함)

(6) 관련 민사소송시 입증서류로 제출한 매매대금 600,000,000원 계약서(당 심사청구시 제시한 사실 없음), 신고시제출된 매매대금 310,000,000원의 계약서, 심사청구시 제시한 매매대금 310,000,000원이고 단서사항 부기된 계약서가 있는 바 이는 어느 계약서가 진실된 계약서 인지를 심리중에 판단할 수 없고, 청구인은 매매대금등 계약사항이 바뀐데 대한 구체적인 증빙서류 제시가 없다.

(7) 쟁점토지 계약시 무단입주자 퇴거, 양도소득세 부담, 신축중인 건물의 철거, 무단점유자의 건물철거, 계약이 변경된 사유등이 계약서상 당연히 표기되어야 함에도 이를 표기하지 아니하고 그때 그때 상황에 따라 청구인과 매수자가 임의로 계약서를 소급하여 작성한 것으로 보여지므로 청구인이 제시한 계약서는 신빙성이 없어 보인다.

(8) 청구인은 쟁점토지의 양도대금이 600,000,000원에서 310,000,000원으로 290,000,000원이 감액된 것은 쟁점토지 양도시 청구인이 부담하여야 할 제반비용을 대신하여 매수자가 부담하여 감액된 것이고 실지 양도대금을 받은 것은 310,000,000원이라 주장하며 감액된 금액의 증빙서류로 무통장입금증 및 영수증 등을 제시하나, 그 증빙서류에는 쟁점토지매매와 관련없는 청구외 김○○이 쟁점토지위에 신축중인 건물(미완성건물)의 양도대금 250,000,000원과 관련하여 그 건물의 매수자인 청구외 조○○이 지불한 금액 258,088,500원(김○○ 99,000,000원 ㆍ유○○ 70,000,000원ㆍ이○○ 44,544,250원ㆍ서○○ 44,544,250원)이 포함되어 있는 등 청구주장은 신빙성이 없어 보인다.

(9) 위 사실관계를 미루어 판단할 때, 청구인이 제시한 매매계약서가 신빙성이 없어 보이고 매매가액 또한 정확히 확인 되지 않는 등, 실지거래가액에 의하여 양도소득을 계산할 수 없는 경우에 해당되므로, 처분청이 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 양도소득세 ○○협의회의 의결에 따라 기준시가로하여 결정한 당초 고지결정은 정당한 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.