토지와 건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 토지의 양도가액을 양도당시의 기준시가에 의해 안분계산한 가액으로 결정하여 과세한 처분이 적법한지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 〇〇시 〇〇구 〇〇동 ○○번지 대지 330㎡ 중 청구인 지분 198㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1996.9.19. 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 30,000천원으로, 취득가액은 실지양도가액을 양도당시 및 취득당시의 기준시가로 환산한 14,943천원으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고한 사실에 대하여, 처분청은 쟁점토지의 양도 당시 실지거래가액을 202,692,097원으로, 취득가액은 양도가액을 기준시가에 의하여 환산한 가액인 83,627,346원으로 결정하여 1999. 4. 1. 청구인에게 1996년 과세연도 양도소득세 28,252,600원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.28. 이의신청을 거쳐 1999.10.2. 심사청구하였다.

청구인은 〇〇시 〇〇구 〇〇동 ○○번지 대지 330㎡ 중 99㎡는 1981.4.6. 증여를 원인으로, 99㎡는 상속을 원인으로 취득하였으며, 나머지 132㎡는 청구인의 남편인 청구외 성〇〇이 1981.4.6. 증여를 원인으로 66㎡, 1991.6.25. 매매를 원인으로 66㎡를 취득하였고, 위 토지 위에 1994.4.9. 청구외 성〇〇 명의로 건물 1,302.14㎡를 신축한 후, 〇〇시 〇〇구 〇〇동 ○○번지 대지 330㎡, 건물 1,302.14㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 5억원에 양도하고, 쟁점부동산의 실지양도가액 5억원 중 토지가액을 50,000천원으로 하여 쟁점토지의 실지양도가액을 30,000천원으로 계산하였으며, 취득가액은 실지양도가액을 양도당시 및 취득당시의 기준시가로 환산한 14,943,541원으로 계산하여 양도소득세를 신고하였음에도, 처분청은 쟁점부동산의 실지 양도가액에서 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다하여 실지양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 계산한 가액을 토지의 실지양도가액으로 결정하여 과세한 처분은 부당하며, 청구인은 배우자인 청구외 성〇〇과 토지를 공동으로 소유하다가, 건물을 신축하였으나, 건물신축자금 등의 부족으로 인하여 쟁점부동산을 헐값에 양도하였으며, 쟁점부동산의 양도당시의 정황 및 증빙 등으로 보아 건물가액을 4억 5천만원, 토지가액을 5천만원으로 총 5억원에 양도한 것은 납득할 수 있는 가액으로 사료되므로, 처분청에서 당초 신고한 내용을 부인하고 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점토지의 실지양도가액을 평당 500,000원으로 계산하여 신고하였으나, 쟁점토지는 90년부터 96년까지 누적상승률이 163%이며, 양도당시 개별공시지가가 평당 5,900,000원으로 특별히 토지가격이 하락할 사유가 없음에도 개별공시지가의 10분 1미만으로 평가하여 신고한 금액은 임의적으로 평가한 것으로 판단되는바, 소득세법 제100조제2항 의 규정에 의하여 쟁점부동산의 실지 양도가액을 양도당시의 토지와 건물의 기준시가에 의하여 안분하여 토지의 실지거래가액을 계산하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 쟁점토지의 양도가액을 양도당시의 기준시가에 의하여 안분계산한 가액으로 결정하여 과세한 처분이 적법한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 〇 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』라고, 제2항에서『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』라고 규정하고 있으며, 〇 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 제2항 제3호 가목 및 나목에서『상속 또는 증여받은 자산을 제4항 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 제2호 가목의 가액과 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조 규정에 의한 상속개시당시 또는 증여당시의 현황에 의하여 평가한 가액 중 낮은 가액』이라고, 제4항 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다』라고, 제5항 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 〇〇시 〇〇구 〇〇동 ○○번지 대지 330㎡ 중 99㎡는 1981.4.6. 청구외 정〇〇으로부터 증여받았으며, 99㎡는 1984.6.7. 상속을 원인으로 1991.5.31. 소유권이전 등기하였고, 나머지 132㎡는 청구인의 남편인 청구외 성〇〇이 1981.4.6. 청구외 정〇〇으로부터 66㎡를 증여받았으며, 1991.6.25. 매매를 원인으로 66㎡를 취득하였고, 위 토지 위에 1994.4.9. 청구외 성〇〇 명의로 건물 1,302.14㎡를 신축한 후, 〇〇시 〇〇구 〇〇동 ○○번지 대지 330㎡, 건물 1,302,14㎡(쟁점부동산)를 청구외 노〇〇등에게 5억원에 양도하였음에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액 중 건물가액을 건물신축으로 인한 공사대금이 4억 5천만원 소요되었다하여 총 양도대금 5억원 중 4억 5천만원으로, 토지가액은 5천만원으로 계산하고, 토지가액 5천만원을 토지소유지분으로 안분 계산한 3천만원을 쟁점토지의 양도가액으로, 취득가액은 3천만원을 양도 및 취득당시의 기준시가로 안분 계산한 14,943,541원으로 양도차익을 신고한 사실이 있는바, 건물의 신축자금으로 4억5천만원이 소요되었다하여 건물을 신축한지 약 2년 2월이 경과하여 양도한 건물의 가액을 소요된 건물 신축자금으로 볼 수 없는 것이며, 건물가액을 4억 5천만원, 토지가액을 5천만원으로 계산한 합리적이며 객관적인 근거가 없고, 쟁점부동산의 양도당시 토지의 기준시가는 594,000,000원이며, 건물의 기준시가는 202,692,097원인 점 등으로 보아 쟁점부동산의 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 경우에 해당한다 할 것으로, 소득세법 제100조제2항 의 규정에 의하여 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하여 과세한 처분청의 당초 처분은 정당하다 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.