신고가액을 실거래가액으로 인정 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

○○세무서장은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 답 1,554㎡ 중 1,036㎡, 같은곳 ○○번지 답 573㎡ 중 382㎡, 같은곳 ○○번지 답 164㎡ 중 109.33㎡(이하 ″쟁점토지″라 한다)를 ′88.4.15 취득하여 보유하다가 ′98.4.25 양도하고 취득가액과 양도가액을 똑같은 금액인 280,000,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 한데 대하여 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 ’99.7.8 청구인에게 양도소득세 38,721,800원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’99.10.7 심사청구하였다.

청구인이 신고한 거래가액은 거래상대방의 확인 및 매매계약서에 의하여 실지거래가액임이 확인 되는데도 기준시가에 의하여 과세한 것은 부당하다.

청구인이 신고한 거래가액은 토지거래 당시 신고한 거래가액과 사이하고, 대금수수관계를 입증할 수 있는 신빙성 있는 자료를 제시하지 못하므로 청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 거래가액을 실거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(괄호생략)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 2호.(생략)』고 규정하고 있으며,

○ 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】에서 『① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(괄호생략)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 나.목(생략) 2.-4호(생략)』고 규정하고 있다.

○ 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하고 있으며, 그 제3호에서『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 경정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하면서 취득시의 매매계약서 및 거래사실확인서와 양도시의 매매계약서를 제시하는 바, ’88.4.15 쟁점토지를 280,000,000원에 취득하여 보유하다가 10년이상이 경과한 ’98.4.25에 양도하였는데도 매매가액이 똑같은 금액인 점, 취득시 ○○구청에 신고한 취득가액이 45,820,000원에 불과한 점, 쟁점토지의 부동산등기부등본을 보면 취득 당시 소유권이외의 권리설정사항에 원인일에 ’85.3.7이고 접수일이 ’85.3.8이며 채권자가 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 ○○철강(주)이고 채무자가 전소유자 이○○로 된 채권최고액 1억원의 근저당권이 설정되어 있었는데도 취득시의 매매계약서에는 이 채무의 변제에 관한 아무런 언급이 없는 점은 일반적인 부동산 거래관행에 비추어 볼 때, 정상적인 매매계약서로 인정하기는 어려우므로 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.