기준시가로 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, 동소 ○○번지 소재 토지 255.3㎡, 주택 240㎡, 상가 231.08㎡ (이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 ‘95. 11. 21. 양도 후 실지거래가액으로 양도소득세 자진신고 하였으나 처분청은 이를 부인하고 그 가액을 기준시가로 결정하여 양도소득세 73,299,360원을 ’99. 4. 3.자로 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ‘99. 6.22. 이의신청을 거쳐 ’99. 10. 4. 심사청구하였다.

쟁점부동산을 기준시가보다 낮은 실거래가액 320,000,000원으로 부득이하게 양도한 동기가 있고 실지 양도가액이 사실확인서 및 금융자료에 의하여 확인되며, 취득가액은 쌍방간의 합리적인 가격이 181,500,000원으로 이를 당시 중개인이 확인하였으므로, 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 경정하였어야 한다.

(1) 청구인의 취득가액은 교환으로 인한 취득으로 교환계약서가 작성되어 있으나, 취득시 시가감정을 하여 실거래가액을 객관적으로 확인한 바 없이, 단지 당사자간의 주관적인 판단에 의거 평가한 것이므로 실거래가액으로 인정할 수 없으며,

(2) 양도가액에 대한 금융증빙자료는 정확히 일치하지 않고, 양도당시 가액은 기준시가의 75%에도 미달하는 가격으로 거래할 만한 특별한 사정(청구인이 주장하는 부득이한 동기는 일반적인 사정임)이 없었던 것으로 판단되므로, 기준시가에 의하여 결정고지한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 결정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제23조 【양도소득】 제3항제1호에서 『토지 또는 건물 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만 대통령이 정하는 경우에는 실지거래 가액에 의한 다음 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. “생략”』라고 규정하였고

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. “생략”』라고 규정하였으며,.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 『법제96조 제1호 단서 및 법 제97조제1항제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. ~2. “생략”

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우』라고 규정하였고, 같은조제5항제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』에 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액을 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하였다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 쟁점부동산의 취득사항에 대한 사실관계 및 판단 (가) 청구인이 양도 소득세 신고시 제출한 취득 계약서상의 금액181,500,000원은 교환가격이 청구인과 양도자인 청구인 이○○과 서로 합의하여 표기한 금액이고 이를 소개한 중개인은 청구외 ○○부동산임이 1987.6.4일자 부동산교환계약서에 의하여 확인된다. (나) 쟁점부동산을 교환하여 취득함에 있어 시가감정 한 사실이 없음은 청구인의 주장에 의하여 알 수 있고, 청구인이 쟁점부동산 취득시 소개인이라며 주장한 청구외 변○○가 ‘99.7.23 작성한 관련 거래사실확인서를 제시 하였으나, 이 확인서와 관련하여 매매대금의 차액에 대한 임대보증금 관련서류 및 융자금변제내역, 보충지급 정산액에 대한 금융기관 자료등 증빙서류를 제시하지 않으므로 그 신빙성을 받아들이기 어렵다.

○ 쟁점토지의 취득사항에 대한 사실관계 및 판단 (가) 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 청구외 김○○과 실지로 매매계약한 계약서(계약일:‘95.10.20)라고 제시한 내용은 <표1>과 같다. <표1>청구인이 제시한 양도시 매매계약서 내용 양도물건내용 매도인 매수인 매매대금약정일 비 고 소재지 지목 면적 구분 일자 금액

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 동소 ○○번지 토지 77평 김 ○○ 김 ○○ 계약금 ‘95.10.2 50,000,000 -잔금은 보증금 63백만원을 공제후 지불. -소개인: 김○○ ○○구.○○동 ○○번지소재 ○○부동산 중도금 ‘95.10.4 100,000,000 잔금 95.11.17 170,000,000 같은곳 지상 상가 주택 142.5평 계 320,000,000 (나) 청구인은 <표1>의 매매대금을 계약서 일자에 현금과 수표로 수령하여 금융기관의 청구인 구좌에 입금하였다고 주장하며 제시한 계좌별거래 명세표의 내용을 요약하면 <표2>와 같다. <표2>청구인 이건 관련 계좌별거래명세 내역 은행명 구좌번호 일자 시간 금액 비고

○○은행○○동 00000000000000 ‘95.10.02 10:10 50,666,455 현금입금주장

○○은행○○동 상동 ‘95.10.04 14:37 100,000,000 현금입금주장

○○투자○○동 000000000 ‘95.11.17

• 100,000,000 자기앞수표입금 합 계 250,666,455 (다) 청구인이 실지계약서라고 주장하는 그 내용을 심리한 바, 쟁점부동산을 중개한 청구외 중개인 김 ○○(상호: ○○부동산, 소재지: ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지)의 소재 파악차 동소재지의 임대 빌딩주인 청구외 ○○상사(주)의 관리소장(15년간 빌딩관리)에게 문의한바 동 빌딩에는 ○○부동산의 상호를 가진 청구외 김 ○○에게 임대한 사실이 없음을 확인하였다. (라) 잔금을 청구외 김 ○○의 남편 오○○에게 100,000,000원을 수표로 받아 청구외 ○○투자신탁 ○○동 청구인의 구좌에 입금하였다고 하나 그 수표가 실지로 쟁점부동산과 관련하여 받았는지 구체적인 입증자료 제시가 없고, 잔금정산시 임대보증금 63,000,000원을 잔금에서 제외하여 지급받기로 하였다면 수령액이 107,000,000원이나 실수령액은 100,000,000원으로 그 차액 7,000,000원에 대하여 구체적인 입증자료 제시가 없으므로 청구주장의 신빙성을 인정하기 어렵다. 또한 잔금정산시 제외하기로 한 임대보증금 63,000,000원에 대한 구체적인 임대차계약서등 제시를 못하므로 청구주장 받아들이기 어렵다. (마) 거액의 양도대금을 현금으로 수령하였다 함은 사회통념상 받아들이기 어렵고 청구인이 금융자료로 거래명세표만을 제시하나 이를 인정받기 위하여는 금융 자료인 수표사본, 송금의뢰서, 입금전표, 출금전표등 구체적이고 객관적인 증빙이 제시되어야 할 것이다. 위에서 살펴본 사실내용을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 취득 및 양도 당시 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되어지지 않는 경우로 보여지므로 처분청에서 기준시가에 의하여 양도소득금액을 결정한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.