기준시가 과세여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 88.9.29. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 1,122㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)를 95.12.5. 양도하고 취득가액 493,680,000원, 양도가액 618,000,000원의 거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세과세표준 확정신고를 하였으나 처분청은 취득가액 369,887,496원, 양도가액 830,280,000원의 기준시가로 양도차익을 산정하여 99. 7. 2. 양도소득세 228,324,180원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99. 9. 28. 심사청구하였다.

청구인은 ○○시장에 소재하는 쟁점토지를 냉장창고 신축용으로 취득하였으나 자금사정에 따라 부득이하게 저가로 양도하였는데도 청구인이 신고한 거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

청구인과 쟁점토지 매수자는 특수관계자로서 매매대금에 대한 진술이 서로 다르고 매매대금을 확인할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하므로 청구인이 신고한 거래가액을 인정할 수 없다.

이건 심사청구의 쟁점은 청구인이 신고한 거래가액을 인정하여 양도차익을 결정할 수 있는지를 가리는데 있다. 먼저, 관련법령을 살펴보면, 소득세법 제96조 【양도가액】에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 토지 또는 건물 양도의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 제1호에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 토지 또는 건물의 양도의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하면서 제3호에서『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지관할 세무서장에게 신고한 경우』라고 규정하고 있고, 제5항 제2호에서는『신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』고 규정하고 있다. 청구인은 88.9.29. 청구인에게 소유권 이전된 후 95.12.5. 청구외 심○○ㆍ심○○ㆍ심○○에게 소유권 이전된 것으로 등기부등본에 의하여 확인되는 쟁점토지를 493,680,000원에 취득하여 618,000,000에 양도하였으므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하면서 그 증빙서류로 양도소득세 과세표준 확정신고 및 자진납부계산서와 부동산매매계약서를 제시하고 있다. 처분청이 청구인과 매수자인 심○○로부터 징취한 문답서(99.3.19, 99.3.29)및 조사종결복명서(99.3)에 의하면 청구인과 매수자인 심○○는 특수관계자(장인과 사위) 사이로서 매수자인 심○○는 매매대금 중 403,920,000원만 지급하였고 나머지는 청구인에게 대여한 채권과 상계하였다고 진술하고 있으나 그 채권금액이 얼마이고 이자가 얼마인지를 확인할 수 있는 증빙서류가 전혀 없고, 94.5.24. 쟁점토지를 담보로 (주)○○은행(○○지점)에서 설정한 채권최고액 1,032,000,000원의 근저당권(채무자는 청구인이 대표자로 되어 있는 (주)○○임)을 96.11.30. 매수자인 심○○가 계약인수한 것으로 등기부등본에 의하여 확인되나 청구인이 제시한 매매계약서에는 근저당권 설정 채무액을 잔금지급약정일인 95.11.28. 이전에 청구인이 모두 정리하는 것으로 기재되어 있어 서로 다를 뿐만 아니라 상기 근저당권 설정 채무액이 양도가액에 포함되었는지 불분명하다. 또한, 쟁점토지를 94.5.12. 기준으로 평가한 감정가액이 942,480,000원으로 감정평가서(○○감정원, 담보목적 평가)에 의하여 확인되는데도 청구인이 주장하는 양도가액은 감정가액의 65.5%에 불과하고, 취득가액도 당초 소유자인 양○○에게 대여한 500,000,000원 중 정산 금액과 상계하였다고 주장하나 매매계약서 이외에는 차용증등의 증빙서류를 제시하지 못하여 대금수수 내역이나 채권채무 금액이 확인되지 않고 있다. 위에서 살펴본 심리내용을 종합하여 판단해볼 때, 청구인이 제시한 매매계약서나 양도 및 취득가액 모두 신빙성이 없어 이건 신고한 거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당된다 할 것이므로 실지거래가액의 적용 대상에서 제외하여 기준시가로 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.