실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

○○세무서장은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 119㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다.)를 1995. 7.27. 양도하고 자산양도차익 예정신고 및 자진납부한데 대해 기준시가로 양도차익을 산정하여 1995과세연도 양도소득세 31,012,050원을 1999. 4. 7. 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 5. 6.이의신청을 거쳐 1999. 9.16. 심사청구하였다.

청구인은 쟁점토지는 골목안쪽 끝에 위치하고 있어 차량진입이 어렵고, 남쪽에는 아파트가 위치하고 있어 일조권이 침해되는 관계로 부득이 공시지가의 절반 가격에도 못미치는 금액으로 거래하였던 것으로서 토지의 특수성을 감안하지 아니하고 단순히 공시지가 보다 낮은 가액으로 거래하였다 하여 신고내용을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 당초처분은 부당하다는 주장이다.

청구인이 제시한 거래사실확인서ㆍ부동산매매계약서는 신빙성이 없는 바, 쟁점토지에 대해 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대해 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가, 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 생 략』라고 규정하고,

○ 같은법 시행령 제170조 제4항에서『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~2. (생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우』라고 규정하고 있다.

○ 같은법 제100조【양도차익의 산정】 제1항에서『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 취득 및 양도계약서와 부동산중개인 박○○ 및 권○○, 양○○ 김○○ㆍ매도자 신○○의 거래사실확인서ㆍ법무사 임○○의 진술서를 제출하면서 청구인이 신고한 거래가액이 실지거래가액이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 실지거래가액이라 함은 양도자산의 객관적인 가액이 아니라 구체적인 경우에 있어 자산의 대가로서 수수되는 매매대금등 현실의 수입금액 즉, 양도자와 양수자가 양도ㆍ양수한 자산이 실지로 거래된 가액을 말하는 것으로서, 먼저, 취득금액 10,000,000원에 대하여 쟁점토지는 등기부등본에 매매 원인일이 1978.7.24.로 기재되어 있음에도 청구인이 제시한 토지취득 계약서 작성일이 1978.6.21.로 그 원인일이 서로 상이한 점과 계약서원본을 제시하지 못하고 있는 점은 취득당시 작성된 부동산매매계약서라고 인정할 수 없다 하겠다. 다음으로, 양도금액 41,000,000원에 대하여 일반적으로 사인간에 부동산을 거래함에 있어 부동산매매계약서의 작성은 부동산 중개인이 3부를 작성하여 거래당사자등 3인이 날인한 후 각 1부씩 교부하는 것이 거래관행이나 청구인은 타자기로 작성한 검인계약서만을 제시할 뿐이고, 실지거래가액을 확인할 수 있는 금융거래 증빙 등 구체적인 증거자료의 제출하지 못하고 있는 한편, 청구인이 제시한 부동산중개인 청구외 권○○의 쟁점토지에 대한 거래당시 시세확인내용에 의하면 인근토지가 평당 150~200만원에 거래된 사례가 있다고 진술하고 있으나 청구인이 신고한 쟁점토지는 평당 56.9%~75.9%인 1,138천원이며, 기준시가와 비교하여 보아도 45.05%에 불과한 점으로 볼 때 청구주장은 신빙성이 없다 하겠다. 그러므로, 위 법령과 사실내용을 모두어 보면 실지거래 취득 및 양도가액이 불분명한 경우로서, 이건 쟁점토지의 양도에 대해 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.