토지의 양도및 취득가액을 실거래가액에 의해 양도소득금액을 결정할수있는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 〇〇도 〇〇시 〇〇면 〇〇리 ○○번지외 4필지 청구인지분 1/2토지 2,159㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다)를 95.11.15 취득하고, ‘97.3.20.양도하여 실거래가액에 의하여 신고하였으나, 처분청은 제증빙서류에 의거 실지거래가액 확인이 되지 않으므로 〇〇위원회의 자문을 거쳐 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 ’99.8.2. ‘97년귀속 양도소득세 80,424,670원을 고지결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 ‘99. 8. 16. 이의신청을 거쳐 ’99. 9. 20. 심사청구하였다.

쟁점토지의 실지거래가액은 양도 및 취득계약서에 의하여 적법하게 신고하였으므로 당초 신고한 내용과 같이 결정하여야 한다.

청구인이 제출한 쟁점토지의 취득시 계약서는 등기이전된 내용과 상이하고 서로 다른 소유자가 한 장의 매매계약서에 필지별 매매가액을 구분 없이 총매매가액으로 표시함은 상식적으로 인정될 수 없는 사실과 다른 계약서로 보이고, 양도시 계약서는 쟁점토지에 설정된 채권최고액이 6억5천만원 임에도 청구인이 양도하였다는 금액이 담보권에도 미치지 못하는 금액으로 계약하였다 함은 인정하기 어려우므로, 당초 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 당초처분은 정당한 것이다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 결정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. “생략”』라고 규정하였고

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. “생략”』라고 규정하였으며,.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 『법제96조 제1호 단서 및 법 제97조제1항제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. ~2. “생략”

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우』라고 규정하였고, 같은조제5항제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』에 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액을 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하였다.

• 다. 사실관계 및 판단 〇 쟁점토지의 취득사항에 대한 사실관계 및 판단 (가) 청구외 김〇〇과 공동(지분 각1/2)으로 취득시 작성된 실지매매계약서라고 심사청구시 제시한 매매계약서(계약일: ‘94.5.20)의 내용 <표 1>과 청구인이 쟁점토지의 양도소득세 예정신고시 첨부한 매매계약서상의 내용 서로 상이하다. <표1>청구인이 심사청구시 제시한 취득시 매매계약서 내용 취득물건내용 매도인 매수인 매매대금약정일 비고 소재지 지목 면적(㎡) 구분 일자 금액 〇〇시,〇〇면, 〇〇리,○○번지 임야 4,590 (1,388평) 최 〇〇 이 〇〇 최〇〇외1 계약금 ‘94.5.20 20,000,000 중개인; 차 〇〇 중도금 ‘94.5.30 60,000,000 〇〇시,〇〇면, 〇〇리,○○번지 전 잔금 ‘94.7.20 110,000,000 계 190,000,000

• 신고시첨부된 매매계약서의 내용과 차이 사항 매수인: 이〇〇, 김〇〇 중개인: 없음 기 타: 작성자 필체 및 양도자 인감이 서로 다름. (나) 청구인이 제시한 취득시 매매계약서와 등기부등본상에 등기이전된 내용이 <표2>와 같이 상이하다. <표2> 구분 청구인제시계약서 등기부등본 비고 계약일자 ‘94.5.20 95.11.13 토지분필여부 분필전 분필후 거래면적 4.590㎡(1,388평) 4,318㎡ 차이 272㎡ (다) 청구인은 쟁점토지 소유권이전 등기시 당초계약서상의 매수인이 청구외 최〇〇외 1인에서 청구인과 청구외 김〇〇으로 바뀌고, 계약일자가 ‘94.5.50.에서 ’95.11.13로 바꾼 사항에 대하여 통상 소유권이전등기시 매매계약서를 재작성하는 것이 관례라고 만 주장할 뿐, 매수자와 매매계약일이 바뀐 원계약서의 제시가 없으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다. (라) 등기부등본산 등기면적과 계약서상 면적이 차이가 나는 사유는 등기전에 교환된 토지가 있어 그 차이가 발생된 것이라고 주장하나, 그에 대한 구체적인 증거서류를 제시하지 못하고 있으므로 이를 인정하기 어렵다. (마) 청구인과 특수관계에 있는 청구외 김〇〇과 작성한 청구외 (주)〇〇주유소에 대한 지출내역서를 보면 취득시 대금결재하였다는 내용의 일자 금액등과 청구인이 제시한 매매계약서상 내용 <표3>등이 서로 일치하지 않으며, 지출내역에 대한 구체적인 금융자료등 대금의 결제사항을 확인할 수 있는 증빙서류의 제시가 없으므로 신빙성이 없다. <표3> 구분 청구인제시계약서 청구인제시지출내역서 비고 일자 금액 일자 금액 계약금 ‘94.5.20 20,000,000 ‘94.5.21 20,000,000 지출내역서에 대한 구체적인 금융자료등 대금결제사항의 증빙서류 제시 없음 중도금 ‘94.5.30 60,000,000 ‘94.5.30 40,000,000 ‘94.5.31 20,000,000 잔 금 94.7.20. 110,000,000 ‘94.7.27 60,000,000 ‘94.11.19 34,490,443 ‘94.11.23 10,868,436 합계 190,000,000 185,358,879 (바) 당초 쟁점토지의 각 필지별로 원소유주가 서로 다름에도 한 장의 매매계약서에 총매매가액을 표시하는 등 사회통념상 받아들이기 어려운 계약형태로 신빙성이 없는 계약서인 것으로 보인다.

○ 쟁점토지의 취득사항에 대한 사실관계 및 판단 (가) 쟁점토지를 청구인이 청구외 김〇〇에게 양도한 사항은 청구인이 제시한 매매계약서(계약일:‘96.6.20)의 내용<표4>와 같다. <표4> 청구인이 제시한 양도시 매매계약서 내용 양도물건내용 매도인 매수인 매매대금약정일 비고 소재지 지목 면적 구분 일자 금액 〇〇시,〇〇면,〇〇리,○○번지 잡종지 1,313 이 〇〇 (1/2지분 권자) 김 〇〇 계약금 ‘96.6.20 4,870,745 양도물건의1/2이〇〇지분양도 위와 같은곳

○○번지 임야 1,219 잔금 ‘97.3.20 100,000,000 위와 같은곳

○○번지 전 464 위와 같은곳

○○번지 전 892 위와 같은곳

○○번지 잡종지 430 계 104,870,745 계 4,318 (나) 청구인과 쟁점토지의 매수인인 청구외 김〇〇은 청구외 (주)〇〇주유소를 각각 50%의 출자지분으로하여 ‘95.6.17 법인 설립하고, 청구인은 동 법인의 감사로 있다가 ’97.3.15. 주식지분을 처분하여 감사직을 사퇴한 사실이 있는바, 쟁점토지 매매계약시 서로 특수관계자 임을 알 수 있다. (청구외 김〇〇은 대표이사로 취임하여 매매계약 당시 그 직을 계속함) (다) 청구인과 청구외 김〇〇은 쟁점토지 소재지에 법인의 주유소를 신축하는 과정에서 공동투자한 건축신축비 및 부대비용 등으로 투자한 금액과 쟁점토지 취득가액등 총 612,000,000원중 청구인이 50% 지분의 주식을 양도하고 청구인의 지분인 쟁점토지의 소유권을 청구외 김〇〇에게 이전하며 일체의 권리를 포기하는 조건으로 청구외 김〇〇이 청구인에게 총투자액의 1/2인 306,000,000원과 이자조로 7,000,000원 합계 313,000,000지급하기로 합의한 사실이 확인된다. (‘96.6.20 동업해약조건 합의서, ’99.6. 청구외 김〇〇 확인서) (라) 상기 합의서에 따라 청구인은 쟁점토지를 청구외 김〇〇에게 소유권이전하고 감사직을 퇴임하였으며, 소유주식을 제3자에게 양도하고 ‘97.3.15.일자로 상기와 같이 합의한 합의금 313,000,000원 전액을 수령하였다. (마) 청구인과 청구외 김〇〇은 ‘96.6.20. 상기 합의서에 의거하여 임의로 쟁점토지 가액을 104,870,735원으로 정하여 매매계약 것으로 보인다. (바) 부동산 가액은 주변시세에 의하여 결정되는 것이 부동산 매매에 있어서의 통상적인 관례임에도 특수관계자로서 임의로 그 가액을 결정한 것으로 보이는 바 쟁점토지 가액결정에 객관성이 없어 보이고, 쟁점토지의 양도당시 시가는 취득시 보다 지목이 변경되고 개발되어 지가가 상당히 상승된 것으로 보이나 취득시 가액에 은행이자만을 가산하여 양도당시 가액을 임의 평가하고 매매계약을 체결한 행위는 특수관계자간에 부당한 매매 행위로 보여지며, 쟁점토지에 채권최고액이 6억5천만원으로 근저당설정된 사실만 미루어 보아도 청구인과 청구외 김〇〇이 서로 상의하여 결정한 양도가액은 너무 터무니없는 것으로 보이므로 매매계약서상 양도가액은 신빙성이 없어 보인다. 위에서 살펴본 사실내용을 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 취득 및 양도 다시 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되어지지 않는 경우로 보여지므로 처분청에서 기준시가에 의하여 양도소득금액을 결정한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.