실지거래가액의 인정할만한 증빙이 없는 경우 기준시로 과세함

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 78.12.26. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지외 4필지 678㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)를 95.2.18. 양도하고 양도가액을 445,000,000원, 취득가액을 66,625,000원, 필요경비를 150,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세과세표준 확정신고를 하였으나 처분청은 양도가액 480,024,000원, 취득가액 27,350,555원의 기준시가로 양도차익을 산정하여 99.4.1. 95년 귀속 양도소득세 155,638,640원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.5.17. 이의신청을 거쳐 99.9.14. 심사청구하였다.

청구인이 신고한 양도ㆍ취득당시의 거래가액 및 필요경비가 증빙서류에 의하여 확인되는데도 청구인이 신고한 양도ㆍ취득가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 취득당시의 매매계약서나 영수증 등의 관련 증빙서류를 제시하지 못하고 있으며 양도당시 매매계약서상 쟁점토지에 설정되어 있는 근저당권에 대한 구체적인 언급이 없을 뿐만 아니라 매매대금도 당시 시세와 현저한 차이가 있으므로 청구인이 신고한 양도ㆍ취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다.

이건 심사청구의 쟁점은 청구인이 신고한 양도ㆍ취득가액을 실지거래가액으로 인정하여 양도차익을 산정할 수 있는지를 가리는데 있다. 먼저, 관련법령을 살펴보면, 구 소득세법 제23조 【양도소득】제4항에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 토지 또는 건물 양도의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고, 같은법 제45조【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 다음 각호에 게기하는 것으로 한다. (가) 토지 또는 건물의 양도의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하면서 제3호에서『양도자가 자산양도차익 예정신고 및 과세표준 확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우』를 열거하고 있고, 제166조【양도차익의 산정】제5항 제2호에서는『신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』고 규정하고 있다. 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점토지를 73.11.26. 취득하여 94.11.18. 매매원인으로 95.2.18. ○○(주)에 소유권 이전하였음을 알 수 있는바, 청구인이 쟁점토지에 대한 양도차익을 청구인이 신고한 실지거래가액으로 산정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인이 신고한 양도가액에 대하여 살펴보면 청구인은 쟁점토지를 법인인 ○○(주)에 양도하였으므로 445,000,000원이 실제 양도가액이라고 주장하며 94.11.18 체결한 부동산매매계약서 등을 제시하고 있으나 ○○(주)는 청구인의 부인 최○○이 대표이사로 있는 법인으로서 양도당시 매매계약서상 쟁점토지에 설정되어 있는 다음의 근저당권상 채무의 인수여부등에 대한 특약사항이나 구체적인 언급이 없으며, 설정일 채권최고액 채무자 근저당권자 91.2.12 150,000,000 이○○ (주)○○상호신용금고 91.6.27 56,000,000 최○○ (주)○○은행 92.11.19 350,000,000 이○○, 이○○ (주)○○상호신용금고 쟁점토지에 설정된 근저당권의 채권최고액이 상기와 같이 556,000,000원에 이르고 처분청이 쟁점토지 인근 소재 부동산중개소에 의하여 확인한 부동산시세 확인복명서에 의하면 양도당시 쟁점토지의 시세는 평당 300~350백만원 정도임을 알 수 있는데도 특별한 이유 없이 이보다 현저히 낮은 평당 200백만원 정도의 가액으로 양도하였다는 주장은 신빙성이 없어 인정할 수 없다 할 것이다. 둘째, 청구인이 신고한 취득가액에 대하여 살펴보면 청구인이 취득가액에 대한 증빙서류로 제시한 (주)○○은행의 매도확인원에 의하면 쟁점토지 5필지를 포함한 15필지의 취득가액이 10,440,000원임을 알 수 있으나 청구인은 이보다 월등히 높은 66,625,000원을 취득가액으로 신고하여 신빙성이 없을 뿐만 아니라 쟁점토지 취득당시의 매매계약서ㆍ영수증등 관련 증빙서류를 제시하지 못하고 있으므로 실제 취득가액이 확인되지 않은 경우에 해당된다 할 것이다. 셋째, 청구인이 양도당시 쟁점토지의 지상에 있는 무허가건물의 철거비로 지급하였다고 주장하는 150,000,000원도 실제로 철거비용으로 지출되어 확정된 것이 아니라 쟁점토지 양도 이후 3년이나 경과한 97.11.7~98.5.20 기간동안 3회에 걸쳐 매수자에게 지급하여 보관되어 있는 상태임을 철거약정금액 영수증에 의하여 알 수 있는바, 쟁점토지를 매수한 ○○(주)는 동 철거비를 대표자 가수금으로 처리하였음이 장부 및 전표 사본에 의하여 확인되고, 청구인이 양도당시 철거비를 부담하기로 약정하였다면 실제 양도가액은 청구인이 신고한 양도가액보다 훨씬 낮은 295,000,000원이 된다 할 것이므로 청구인이 주장하는 철거비도 이건 양도와 관련하여 실제로 지급된 것인지 불분명하다 할 것이다. 위에서 살펴본 심리내용을 종합하여 판단해볼 때, 청구인이 신고한 양도 및 취득가액과 철거비등은 그 신빙성을 인정하기 어려우므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.