신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, 같은 동 ○○번지, 같은 동 ○○번지, 같은 동 ○○번지 등 4필지 대지 40.86㎡와 건물 92.63㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1988.12.22. 취득하여 1997.10.28. 양도하고, 취득가액 58,800,000원, 양도가액 89,600,000원을 실거래가액이라 하며 1997.10.27. 자산양도차익 예정신고납부하였으나, 처분청에서는 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 취득가액을 88,207,643원, 양도가액을 217,257,920원으로 하여 양도차익을 산정한 후, 1999.7.15. 청구인에게 1997년 과세연도 양도소득세 44,028,980원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.11. 이의신청을 거쳐 1999.9.9. 심사청구하였다.

쟁점부동산 처분 당시 청구인의 남편 청구외 김○○이 쟁점부동산을 담보로 대출 받은 1억원 중 잔금 8천만원 및 연체이자를 갚지 못하고 있었던바, 금융기관으로부터 상환압력과 법적절차(경매처분)를 취하겠다는 통보를 받은 급한 상황에서 쟁점부동산을 임차하여 사용하던 청구외 황○○에게 양도하였는데, 매수인과는 절친한 사이였기에 매매계약서상 근저당권 등에 대한 내용을 언급하지 않았으며, 남편 청구외 김○○이 부동산중개업을 영위하고 있었기에 굳이 중개인을 입회시킬 필요가 없어서 쌍방합의하에 계약서를 작성하였던 것으로서, 취득 및 양도가액이 모두 실거래가액이므로 이 건 부과를 취소하여야 한다.

취득 및 양도가액이 실거래가액이라는 청구주장은 구체적인 증빙이 없고 신빙성이 없으므로, 신고할 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】제1호 및 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호 가목은『제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호는『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 경우를 말한다.』라고 규정하고 있으며, 제5항은『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』라고 규정하고, 제2호에서『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은, 취득가액 58,800,000원, 양도가액 89,600,000원이 쟁점부동산의 실거래가액이라 하며, 확인되는 실거래가액에 의하여 결정하여야 한다고 주장하고 있는바, 청구인이 실거래가액이라고 주장하는 취득 및 양도가액이 증빙에 의하여 확인되는지를 살펴본다.

(2) 청구인이 쟁점부동산의 실제 양도가액이라고 주장하는 89,600,000원은 기준시가인 217,257,920원 대비 41.2%에 불과하고, 처분청에서 탐문한 바에 의하면 당시 시세가 224,000천원 정도였다고 하므로, 쟁점부동산을 담보로 대출받은 대출잔금에 대한 상환압박 등 당시 정황을 감안하더라도 너무 낮은 금액이라고 판단되고,

(3) 청구주장은, 청구인의 남편 청구외 김○○이 부동산중개업을 영위하고 있었기에 굳이 중개인 입회시킬 필요가 없어서 쌍방합의하에 계약서를 작성하였다고 하나, 청구외 김○○은 1988.2.20. 중개업을 개시하여 1992.11. 폐업하였음이 국세통합전산망으로 확인되므로 청구주장이 사실과 다르다.

(4) 청구주장은, 양도대금 89,600,000원 중 계약금 18,000,000원은 매수인의 임차 보증금으로 대체하였고, 잔금 71,600,000원은 차입금상환에 사용하였다고 주장하나, 이를 입증할 만한 금융자료 등 객관적인 증빙을 제출치 못하고 있고,

(5) 쟁점부동산에 1989.1.26. 및 1993.5.21. 채권최고액 각 30백만원, 130백만원의 근저당권이 설정되어 양도당시까지 말소되지 않았음에도 매매계약서에는 이에 대한 내용이 없는 데 대하여, 청구인은 매수인과 절친한 사이였기에 매매계약서상 동 내용을 언급하지 않았다고 주장하나, 당심에서 매수인 청구외 황○○에게 전화(00-000-0000)로 확인한바, 쟁점부동산에서 매수인이 운영하고 있는 속셈학원에서 청구인의 아들이 학원생이었을 뿐이라고 진술한 점으로 볼 때, 양도시 매매계약서가 신빙성이 없다고 보여진다.

(6) 또한, 청구인은 취득가액이 실거래가액임을 입증할 만한 증빙 또한 제시하지 못하고 있으므로, 취득 및 양도당시의 실거래가액이 불분명하다고 할 것인바, 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.