공동사업자 지분을 대가를 받고 양도한 경우 양도소득 과세여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

1.처분내용 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌딩 9층에 있는 ○○법률사무소를 공동으로 운영하는 변호사로서, 1982.12. 5. 청구 외 조○○로부터 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○호 대 1,148㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다)을 1994. 7. 20. 주택건설면허가 있는 청구 외 ○○건업(주)에 2,600,000,000원 [계약금 ‘94. 7.20.에 2억원, 1차중도금 ’94.10. 1.에 580백만원, 2차중도금 ‘95. 4. 1.에 520백만원, 잔금’95.10. 1.에 13억원을 지상공사의 완공 또는 분양 여부에 관계없이 받기로 함]에 매매계약하면서 그 계약서를 공동사업계약서라는 제목으로 작성하였다. 청구인은 청구 외 ○○건업(주)로부터 쟁점토지의 매매대금으로 1994. 7.20. 계약금 200,000,000원을 받은 후 1차중도금으로 1994.10. 1.에 350,000,000원, 1995. 2.24.에 200,000,000원(당시까지의 합계 750,000,000원)을 받았으나, 취득자인 ○○산업(주)의 부도로 쟁점토지의 매매대금 중 나머지 잔액 1,850,000,000원을 매매계약대로 받을 수 없게 되자, 1996. 1.24. 청구 외 유○○ 외 2인이 청구 외 ○○건업(주)쟁점토지에 대한 사업시행자로서의 지위를 인수하는 조건으로 1,650,000, 000원 [계약금 96. 1..24에 650백만원, 잔금 ‘96. 9.30.에 10억원을 지상공사의 진행정도나 분양 여부에 관계없이 받기로 함]에 매매하기로 갱개(更改)계약하였고, 청구 외 유○○로부터 갱개계약의 약정금액 전액과 그 지연이자 18,055,700원을 1989. 9. 8.까지 모두 받았다. 청구인은 1996. 2. 1. 쟁점토지 중 60㎡을 사업장으로 하는 주택신축판매업자라 하여 청구인 단독으로 사업자등록(번호 000-00-00000, 개업일 ‘96. 1. 1.)하였다. 처분청은 쟁점토지에 대한 청구 외 ○○산업(주)로의 당초의 매매계약이 장부할 부조건의 매매로 보아 계약금 외의 첫 회 부불금으로 받은 1994.10. 1.을 양도시기로 하고, 일정규모(330㎡) 이상의 부동산을 양도하면서 부정한 방법에 의하거나 관계법령을 위반한 양도로 보아 실제의 매매대금 2,400,000,000원을 양도가액으로 하여 쟁점토지의 취득당시 기준시가가 양도당시 기준시가에서 차지하는 비율로 환산한 가액을 취득가액으로 하는 양도차익으로 결정하여, 1999. 7. 5. ‘94과세연도 양도소득세 397,079,660원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 9. 9. 심사 청구하였다.

(1) 주택신축판매업체를 공동사업으로 영위하여 사업소득을 얻었음에도 양도로 보아 양도소득세를 부과함은 부당하고,

(2) 설령, 양도로 보더라도 부과결정서상 양도 당시인 ‘94.10. 1.에는 취득자 유○○를 모르는 상태였고, 취득자 유○○로부터는 매매대금으로 1,650백만원을 받았음에도 2,400백만원으로 과세하는 등 처분청의 과세원인사실이 명확하지 아니하므로 처분청의 당초 처분은 취소되어야 한다.

(1) 쟁점토지의 관할 ○○세무서의 조사내용에 의하면, 당초의 계약자 ○○산업 (주)로부터 갱개계약으로 승계 받은 청구 외 유○○가 조사공무원에게 확인해 준 구체적인 토지대금의 지급 내역 및 쟁점토지에 유○○의 책임 하에 신축, 준공하여 7채의 빌라를 층별로 그 분양가액을 명시하여 총 10,160,000,000원(당초보다 4, 290,000,000원 증액)에 분양한 사실이 있다고 자필 확인함과 더불어 토지매각자인 청구인이 고액의 양도소득세 납부의 부담을 회피하기 위하여 형식적으로 청구인 명의로 ○○개발이라는 사업자등록을 위장으로 등록한 후 주택신축사업을 한 것으로 위장하였으며, 주택신축사업에 대하여는 청구인이나 그 외 누구도 관여한 사실이 없고, 유○○ 본인이 공사 시공 후 제반 공정관리, 분양업무, 공사비 지급, 분양수입금을 관리하는 등 일체를 책임지고 완수하였음을 자필로 사실 확인함 등으로 보아, 청구인이 주택신축판매사업을 하였다는 청구주장은 사실과 달라 인정할 수 없으며,

(2) 쟁점토지에 대한 매매계약내용을 청구인을 대리하여 그의 아들 김○○이 총 24억원에 청구 외 유○○외 2인에게 양도한 사실을 자필서명, 확인하여 쟁점토지를 양도한 사실을 청구인측도 인정하고 있는 등, 청구인은 고액의 양도소득세를 면탈하기 위한 수단으로 위장한 사업자로서, 청구인에게 양도소득세로 과세한 당초의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점토지를 매매함에 따라 발생한 소득이 공동사업자로서의 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지와

(2) 장기할부조건으로 매매계약하고 1차 중도금을 수수한 상태에서 갱개계약으로 거래상대방이 바뀐 경우, 당초 계약자와의 양도로 보고 양도시기 등 그 과세요건에 따라 양도소득세 과세함이 정당한지를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 양도의 정의에 대하여, 소득세법(‘93.12.31. 법률 제4661호로 개정 분, 이하 같다) 제4조 제3항에서 『제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하 생략)』라고 규정하고 있고, 양도 또는 취득시기에 대하여, 같은 법 제27조 에서『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』하고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령(‘93.12.31. 대통령령 제14083호 개정 분, 이하 같다) 제53조 제1항에서 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 1.~2. (생략)

3. 법 제51조 제6항에 규정된 장기할부조건의 경우에는 첫 회 부불금의 지급일. 다만, 첫 회 부불금의 지급일 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. 4.~5. (생략)』로 규정하고 있고, 장기할부조건의 범위에 대하여, 같은 령 제108조 에서 『법 제51조 제6항 및 제7항에서 “장기할부조건” 이라 함은 상품·제품 또는 생산품의 판매, 자산의 양도(괄호생략) 또는 건설·제조 및 용역의 제공으로서 판매금액 또는 수입금액을 월부·연부·기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 3회 이상으로 분할하여 판매대금 또는 수입금액을 수입하는 것

2. 당해 목적물의 인도기일(부동산의 경우에는 첫 회 부불금 지급일)의 다음 날부터 최종의 부불금 지급기일까지의 기간까지 1년 이상인 것』 으로 규정하고 있다. 또한, 실질과세에 대하여, 같은 법 제7조 제2항에서 『이 법 중 소득에 관한 규정은 그 명칭 여하에 불구하고 국세기본법 제14조 제2항 에 의하여 실질내용에 따라 이를 적용한다』 하고 규정하고 있고, 국세기본법(‘93.12.31. 법률 제4672호 개정 분, 이하 같다) 제14조 제2항에서 『세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.』 고 규정하고 있으며, 같은 법 기본통칙 2-1-05···14 【거래의 실질내용 판단기준】 에서 『거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단한다.』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 이미 결정한 과세내역 중 취득가액의 계산내역과 그 근거 등에 대하여는 청구인과 다툼이 없다.

(2) 쟁점토지를 매매함에 따라 발생한 소득이 공동사업자로서의 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지를 살펴본다. (가) 청구 외 ○○건업(주)과의 매매계약한 내용을 살펴보면,

① 쟁점토지의 매매대금 2,600,000,000원 [계약금 ‘94. 7.20.에 2억원, 1차중도금 ’94.10. 1.에 580백만원, 2차중도금 ‘94. 4. 1.에 520백만원, 잔금 ’95.10. 1.에 13억원]을 지상공사의 완공 또는 분양 여부에 관계없이 받기(제2조)로 하고, 지연지급 시에는 연21%의 연체이자를 받기(제3조)로 하였고,

② 청구인의 명의로 사업자등록을 하고, 청구 외 ○○건업(주)의 주택사업면허로 청구인과 도급계약을 체결(제4조)하기로 하였으며,

③ 건축과 관련하여 설계, 시공에서부터 분양, 등기이전 등 일체의 업무를 청구 외 ○○선업(주)의 책임과 비용으로 처리하고 청구인은 이에 관여하지 아니하며, 청구인은 일체의 책임을 지지 아니할 뿐만 아니라 청구인이 사업자(건축주)로 되어 있음을 이유로 하여 청구 외 ○○건업(주)는 일체의 손해를 입히지 않도록 청구인에게 보장(제5조)하기로 하였고,

④ 계약일(‘94. 7.20.)을 기준으로 하여 그 이전의 제세공과금은 청구인이 부담하고 그 이후의 제세공과금은 청구 외 ○○건업(주가 부담(제6조하기로 하였으며,

⑤ 안전사고 및 산업재해에 대한 모든 책임을 청구 외 ○○건업(주)이 지기(제7조)로 하였으며,

⑥ 청구인은 주택신축판매사업의 수행에 필요한 제반서류를 청구 외 ○○건업(주)의 요구에 따라 교부하기(제8조)로 하였고,

⑦ 위 약정대로 이행하지 아니하는 경우에는 금 200,000,000원을 위약금으로 부담하기(제9조)로 하는 약정임을 알 수 있어, 유상의 대가로 쟁점토지에 대한 청구인의 모든 권리와 책임이 취득자인 청구 외 ○○건업(주)에 모두 이전되는 실질적인 양도거래에 해당한다고 할 것이다. (나) 당초에 매매계약한 청구 외 ○○건업(주)가 부도로 계약의 이행이 불가능하게 된 후 그 지위를 갱개계약하여 승계 받은 청구 외 유○○가 쟁점토지에 주택신축판매업을 한 실제의 사업주가 자신이고 청구인은 쟁점토지의 양도자에 불과하다고 확인하여 청구 외 유○○를 실제의 사업자로 보아 부가가치세 등 관련 제세를 과세하였고, 청구 외 유○○는 실제의 사업자로서 관련된 납세의무를 전부 이행하였음을 알 수 있다. (다) 청구인이 실제의 사업자로서 공사도급계약 체결하였다는 청구주장의 근거로 청구 외 (주)○○공영과의 공사도급계약서는 그 계약체결(작성)일이 1996. 8.20.자이나 1996. 3. 5.부터 공사대금을 지불하였을 뿐만 아니라 1995.11월에 이미 공사관련 채권자로서 가압류권자였음이 쟁점토지의 등기부등본으로서 확인되는 등으로 보아 진실에 근거한 증거서류가 아닌 것으로 보인다. (라) 청구인이 쟁점토지에서 주택신축판매업을 하면서 사용하던 상호○○○○은 청구 외 유○○가 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○호와 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○호 ○○빌딩 ○○호 등에서 쟁점토지를 갱개계약하여 취득하기 전부터 주택신축판매업을 영위하면서 사용하던 상호로서 청구인이 청구 외 유○○와 쟁점토지에 대한 갱개계약을 체결한 후에 청구인이 단독으로 사업자등록하면서 청구인의 상호로 사용하였음을 알 수 있고, 청구 외 유○○도 쟁점토지 전체 1,148㎡을 주택신축판매사업장으로 하여 같은 개업일(‘96. 1. 1.)로 사업자등록(번호 000-00-00000)하였음이 확인됨에 따라, 쟁점토지의 전소유자인 청구인이 매매계약을 체결한 후 매매대금 2,400,000,000원 중 1,400,000,000원은 이미 받은 상태에서 주택신축판매사업자로 사업자등록하고 실제의 사업자였다는 청구주장은 진실에 근거한 주장이 아니 것으로 보인다.

(3) 쟁점토지의 매매를 장기할부조건으로 보아 그 양도시기를 첫 회 부불금의 수령일인 ‘94.10. 1.로 하고 양도금액을 실지거래가액 2,400,000,000원으로 과세함이 정당한지를 살펴본다. (가) 청구 외 ○○건업(주)와의 매매계약서를 살피면, 계약금을 제외한 첫 회 부불금의 지급일(‘94.10. 1.)의 다음 날부터 잔금(’95.10. 1.)까지의 기간이 1년으로서 그 대금을 4회로 분할하여 받기로 당초 계약함에 따라 장기할부조건의 양도에 해당(‘98.10.30. 재경원 재산 46014-337호 외 다수 같은 뜻임)하므로, 계약금을 제외한 첫 회 부불금을 받은 ’94.10. 1.을 양도시기로 보아 과세함은 정당하고, (나) 쟁점토지를 장기할부조건으로 취득하기로 계약한 청구 외 ○○건업(주)가 부도로 계약이행을 못함에 따라 청구 외 유○○가 갱개계약하여 그 지위를 승계 받아 쟁점토지를 최종 취득하였다 하더라도 당초 청구 외 ○○건업(주)로의 양도사실이 변경되지 아니하는 것(‘96. 3.22. 재일46014-772호 외 다수 같은 뜻이고, ○○산업(주)의 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 대하여 특별부가세 과세는 별론임)이다.

(4) 그렇다면, 청구주장의 근거로 제시하는 공동사업계약서의 제목과는 달리, 유상으로 대가를 받음과 동시에 쟁점토지에 대한 청구인의 모든 권리와 책임이 취득자에게 모두 이전되는 실질적인 양도에 해당한다 할 것이고, 쟁점토지의 양도거래가 장기할부조건을 갖추었으므로 계약금을 제외한 첫 회 부불금의 수령일자를 양도시기로 보아 양도소득세를 과세한 당초의 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.