실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 토지 425㎡, 동소 ○○번지 토지 16.96㎡ 합계 441.96㎡, 위치상 주택 건물 42.64㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1981.5.19 취득하여 1997.1.24 양도하고 취득가액은 67,483,516원, 양도가액은 195,000,000원으로 하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다.

○○세무서장은 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당된다고 보아 기준시가에 의하여 1999.8.3 청구인에게 1997년 과세연도 양도소득세 32,524,840원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 8. 30 심사청구하였다.

양도소득세 과세표준확정신고시 제출한 취득 및 양도시 매매계약서 사본, 양수자의 거래사실확인서, 취득시 거래중개인인 정○○의 거래사실확인서에 의하여 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다.

취득시 부동산매매계약서상 중개인 정○○의 주소가 주민등록등본상 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○연립 ○동 ○호이나 동 계약서상에서는 ○○동이 ○○동으로 오기되어 있는 점으로 보아 취득시 부동산매매계약서는 신방성이 없으며, 양도시 부동산매매계약서를 보면 쟁점부동산 중 ○○동 ○○번지의 토지면적은 16.96㎡이나 195㎡로 다르게 기재되어 있고, 쟁점부동산은 ○○시에서 1991.9.19 및 1991.11.28 압류한 상태에서 양도하면서도 이에 대한 아무런 특약사항이 기재되어 있지 아니한 점 등으로 보아 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 결정고지한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호에서 『토지와 건물의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있으며

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】 제1항 제1호에서 『양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액은 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』고 규정하고

○ 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 열거하고 있으며, 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』고 규정하고, 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』를 열거하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 취득가액에 대한 증빙서류로 제출한 부동산매매계약서와 동 부동산매매계약서상 중개인인 청구외 정○○의 거래사실확인서를 살펴보면, 중개인 정○○의 주민등록등본상 주소가 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○연립 ○동 ○호이나 부동산매매계약서상에는 ○○동이 ○○동으로 오기되어 있는 바, 이는 부동산 거래서 통상적으로 중개인이 매매계약서를 작성하는 점으로 볼 때 중개인의 주소가 오기된 이건 취득시 부동산매매계약서는 신빙성이 없다고 판단되고 양도시 부동산매매계약서를 살펴보면, 중개인이 기재되어 있지 않은 검인계약서로서 쟁점부동산 중 ○○동 ○○번지 토지면적은 16.96㎡이나 195㎡로 실재 양도한 면적과 상이하게 표시되어 있으며, 압류등 부동산의 권리가 제한된 부동산의 거래시에는 제한된 권리에 대한 특약사항을 약정하는 것이 부동산 거래의 일반적인 관행이라 할 것인 바, 쟁점부동산은 1991.9.19 및 1991.11.28 ○○시에서 압류한 상태에서 양도되었는데도 이에 대한 아무런 특약사항이 기재되어 있지 않아 실지거래사실에 입각하여 작성된 계약서로 인정하기는 어렵다고 할 것이므로 제출한 증빙서류만으로 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 이건의 경우 소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호 의 규정에 의하여 실지거래가액 적용 대상에서 제외하여 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익과 세액을 결정고지한 당초처분은 적법하고 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.