신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, 같은 동 ○○번지 등 2필지 대지 265.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 지상건물 165㎡를 1985.1.17. 취득하고, 쟁점토지를 1987.1.16. 취득하여 동 지상건물 철거후 신규건물 신축도중 1995.9.4. 양도하고, 쟁점토지 181,049,000원, 건설가계정 220,040,000원의 합계 401,089,000원을 취득가액으로, 쟁점토지 499,960,000원, 건설가계정 220,040,000원의 합계 720,000,000원을 양도가액으로 하여, 1996.5.31. 실거래가액으로 양도소득세 확정신고하였으나, 처분청에서는 쟁점토지에 대하여 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 쟁점토지의 취득가액을 294,990,572원, 양도가액을 749,556,000원으로 하여 양도차익을 산정한 후, 1999.4.13. 청구인에게 1995년 과세연도 양도소득세 126,193,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.6. 이의신청을 거쳐 1999.9.1. 심사청구하였다.

청구인은 쟁점토지 지상 무허가건물을 40,000,000원에, 쟁점토지 중 ○○번지 대지를 54,593,000원에, ○○번지 대지를 36,456,000원에 각각 취득하여, 무허가건물을 철거한 후 청구인이 직접 건물신축을 주도하여 1995.4월 터파기공사비용 50,000,000원을 지출한 상태에서 청구외 (주)○○건설의 대표자 안○○으로 하여금 대신 공사를 진행케 하였다가, 자금사정 등으로 공사도중 동 청구외 안○○에게 매도한 것인바, 쟁점토지의 총 취득원가로 위 금액들의 합계 181,049,000원이 소요되었고, 청구외 안○○ 명의로 청구인이 대출받은 금액 5억원과 공사비 미지급금 220백만원을 매수인이 부담하는 조건으로 양도하였던바, 취득 및 양도대금이 증빙에 의하여 확인됨에도 이를 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하다.

청구인이 제출한 양도계약서에는 대출금 5억원을 계약금으로 대체하여 1995.8.30. 이후 매수인이 승계하기로 하고, 대출금 중 청구인이 기 불입한 금액은 추후 정산하여 청구인에게 지급하기로 되어 있으나, 처분청에서 현지출장하여 청구인으로부터 징취한 확인서에 의하면 매매계약 체결이후 대금수수가 없었다고 하므로 추후 정산된 사실이 없음을 알 수 있고, 잔금 220백만원은 청구인이 지불하지 못한 공사대금을 매수인이 승계하기로 하였다고 주장하고 있으나, 이런 중요한 특약사항이 계약서에 기재되어 있지 않은 점으로 보아 양도계약서의 양도가액에 대한 신빙성이 없으며, 1993.6.26.과 1993.12.1. 설정된 채권최고액 585,000,000원의 근저당권은 매수인이 채무자로 설정되었고 청구인은 단지 담보제공자로만 되어 있으며, 동 대출금을 청구인이 수령하였다는 증빙이 없는 등 매매계약서의 신빙성이 없어, 쟁점토지에 대하여 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】제1호 및 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호 가목은『제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호는『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 경우를 말한다.』라고 규정하고 있으며, 제5항은『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』라고 규정하고, 제2호에서『제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은, 취득가액 181,049,000원, 양도가액 499,960,000원이 쟁점토지의 실거래가액이므로, 확인되는 실거래가액에 의하여 과세하여야 한다고 주장하고 있는바, 청구인이 쟁점토지의 실거래가액이라고 주장하는 취득 및 양도가액이 증빙에 의하여 확인되는지를 살펴본다.

(2) 청구인이 사실거래임을 입증하기 위하여 제출한 1995.8.10. 작성 양도계약서를 보면, 대출금 5억원을 계약금으로 대체하여 1995.8.30. 이후 매수인이 승계하기로 하고, 대출금 중 청구인이 기 불입한 금액은 추후 정산하여 청구인에게 지급하기로 되어 있으나, 청구인은 매매계약 체결이후 대금수수가 없었다고 확인한바 있고, 이에 대하여 청구인은 실제 대출금 및 연체이자 등에 대하여 추후 정산한 결과 오히려 1,000,000원 정도 매수인에게 더 지급하여야 하나 매수인이 이를 포기하고 받지 않았다고 주장하는바, 동 정산사실을 입증할 만한 증빙을 제시하지 못하므로 추후 정산된 사실이 없다고 보여지고,

(3) 청구주장은, 잔금 220백만원을 공사비 미지급금과 대체하였다고 하나, 양도계약서에는 이에 대한 특약사항이 없고, 매매대금 720,000,000원의 고액거래임에도 중개인이 없어 양도계약서를 신뢰할 수 없으며,

(4) 청구인은, 매수인 청구외 안○○ 명의로 1994.6.8. 대출받은 5억원(양도계약서상 계약금)의 실제 대출금은 510,000,000원으로서, 각 1993.6.26. 200,000,000원, 1993.6.29. 160,000,000원, 1993.12.1. 150,000,000원의 대출금을 해지하고 통합대출받은 것이며, 동 대출금의 사용인은 청구인이라고 주장하면서, 그 중 1993.6.29. 대출받은 160,000,000원은 청구인의 처 청구외 유○○의 상가 구입자금으로, 1993.12.1. 대출받은 150,000,000원은 청구인의 ○○동 주택 구입자금으로 사용하였다고 하나, 동 대출금들이 상가 및 주택 구입자금으로 사용되었음을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙의 제시가 없고, 청구외 유○○가 구입한 상가 매매금액은 95,944,869원에 불과함에도 160,000,000원을 사용하였다고 주장하므로 청구주장이 신빙성이 없으며,

(5) 청구인이 쟁점토지의 실제 양도가액이라고 주장하는 499,960,000원은 기준시가인 749,556,000원 대비 66.7%에 불과한바, 대출금 상환압박 등 당시 정황을 감안하더라도 너무 낮은 금액으로서, 양도당시의 실거래가액이 불분명하다고 할 것이므로, 처분청에서 쟁점토지에 대하여 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.