실거래가를 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 430.8㎡, 건물 798.18㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1998.7.6. 양도하고 실지거래가액(양도가액 390,000천원, 취득가액 440,000천원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고한 사실에 대하여, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여 1999. 7. 24. 청구인에게 1998년 과세연도 양도소득세 84,007,810원, 동 농어촌특별세 220,040원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.2. 심사청구하였다.

청구인 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라 ○호 대지 133.66㎡, 건물 133.35㎡(이하 “○○빌라”라 한다)를 3억원으로, 청구외 조○○ 소유의 쟁점부동산을 440,000만원으로 평가하여 쟁점부동산과 ○○빌라 평가액 차이 140,000천원에서 부채 31,000천원을 차감한 109,000천원을 추가 로 현금 지급하는 조건으로 취득하였으며, 청구외 서○○에게 390,000천원에 양도하고, 양도차익을 실지거래가액에 의하여 신고한 사실이 있음에도, 처분청에서 신고 내용을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세함은 부당하다.

청구인은 쟁점부동산을 청구외 조○○로부터 매매가 아닌 교환에 의거 취득하였는바, 교환 거래시는 감정기관의 감정을 거쳐야 그 감정가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는 것으로, 쟁점부동산에 대하여 감정기관의 감정을 거친 사실이 없으므로 거래 내용에 신빙성이 없어 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분이 적법한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제100조 [양도차익의 산정] 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.』라고 규정하고 있으며,

○ 같은법 시행령 제166조 [양도차익의 산정] 제4항 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다』라고, 제5항 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 소유하고 있던 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라 ○호 대지 133.66㎡, 건물 133.35㎡(○○빌라)와 청구외 조○○가 소유하고 있던 쟁점부동산을 교환하면서, 쟁점부동산은 440,000천원(보증금 및 융자금 131,000천원 포함)으로, ○○빌라는 300,000천원(보증금 100,000천원 포함)으로 평가하여, 쟁점부동산과 ○○빌라의 평가액 차이인 140,000천원에서 부채(보증금 및 융자금) 차액 31,000천원을 차감한 109,000천원을 추가로 현금 지급하는 조건으로 교환하였다고 주장하나, 청구인의 주민등록상 주소지가 1986.7.29.~1989.11.22. 기간에 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라 ○호(○○빌라)임이 주민등록초본에 의하여 확인되는바, 계약당시(1989.6.19.) 청구인의 주소지가 ○○빌라임에도 매매계약서에 ○○빌라에 1억원의 전세보증금이 있다고 기재되어 있는 점으로 보아 청구인이 제시한 매매계약서는 신빙성이 없다 할 것이다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 390,000천원에 양도하였다고 주장하면서, 매매계약서 및 매수자인 청구외 서○○의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 매매계약서나 거래사실확인서는 당사자간의 이해관계에 영향을 미치지 아니하는 한 사후 거래상대방의 요구에 따라 사실과 다르게 작성될 개연성을 전혀 배제할 수 없으므로 이들만으로는 공신력있는 문서로서 증거능력을 갖추었다고 볼 수 없으며, 금융자료 등 구체적이고 객관적인 증빙의 제시가 없는 한 이를 인정하기 어렵다 할 것이다.

(3) 위의 내용을 종합하면, 청구인이 신고한 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당하며, 전시의 법령에서 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다 라고 규정하고 있으므로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.