양도차익의 계산방법의 당부

○○세무서장이 99. 7. 2. 청구인에게 결정고지한 양도소득세 24,551,920원은 1,147,500원을 기납부세액으로 공제하여 세액을 경정하고, 나머지 청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 86. 4. 30. 취득한 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 답 681㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)를 98. 8. 25. 양도하고 양도가액 70,000,000원, 취득가액 60,000,000원의 거래가액으로 양도차익을 산정하고 자산양도차익 예정신고를 하였으나 처분청은 양도가액 106,330,000원, 취득가액 18,420,470원의 기준시가로 99. 7. 2. 양도소득세 24,551,920원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99. 7. 10. 이의신청을 거쳐 99. 8. 27. 심사청구하였다.

청구인이 신고한 거래가액이 증빙서류에 의하여 사실인 것으로 확인되는데도 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 제시하고 있는 쟁점토지 취득당시의 부동산매매계약서가 등기부등본의 내용과 일치하지 않는등 그 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

이건 심사청구의 쟁점은 청구인이 신고한 거래가액을 인정하여 양도차익을 결정할 수 있는지를 가리는데 있다. 먼저, 관련법령을 살펴보면, 소득세법 제96조 【양도가액】에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 토지 또는 건물 양도의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 제1호에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 토지 또는 건물의 양도의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하면서 제3호에『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지관할 세무서장에게 신고한 경우』라고 규정하고, 제5항 제2호에서『신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』고 규정하고 있다. 등기부등본에 의하면 쟁점토지는 86.4.11. 매매원인으로 86.4.12. 임○○로부터 허○○ㆍ최○○에게 소유권 이전된 후 86.5.2. 매매원인으로 86.5.3. 청구인에게 소유권 이전되었음을 알 수 있는바, 청구인은 등기부등본상 쟁점토지를 1개월간 소유한 것으로 등재되어 있는 허○○가 쟁점토지의 취득과 양도에 관한 일체의 권리와 의무를 청구외 길○○에게 위임한 것으로 기재된 확인서를 제시하면서도 86.4.1. 임○○의 대리인으로 기재되어 있는 길○○과 청구인이 체결한 매매계약서를 취득 증빙으로 제시하고 있어 매매계약 당사자나 계약체결일등이 서로 달라 그 신빙성이 없고, 청구인이 주장하는 취득가액인 60,000,000원 상당의 부동산을 거래하면서 매매계약 체결당시 쟁점토지 소재지인 ○○도 ○○군 ○○읍에 거주하는 임○○와 ○○시 ○○구 ○○동에 거주하는 청구인이 직접 계약을 체결하지 않고 특별한 관계도 없는 것으로 보여지는 길○○이 모든 거래행위의 일체를 대리하였다는 주장도 사회통념상 인정할 수 없다 할 것이며, 99년 6월 처분청의 조사시 당초 소유자 임○○가 거래가액인 60,000,000원을 부인(거래내용조회서 및 전화통화)한 것으로 조사복명서에 의하여 확인될 뿐만 아니라 청구인이 쟁점토지를 양도 및 취득당시의 기준시가등 시세보다 현저히 낮게 양도하거나 높게 취득할 특별한 사유가 없는 것으로 보여지고, 청구인이 양도 및 취득당시의 매매대금 수수 내역등을 확인할 수 있는 영수증등의 증빙서류를 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 다만, 청구인이 자산양도차익 예정신고를 하면서 납부한 것으로 확인되는 1,147,500원〔98.8.31, ○○은행 ○○동(갑)지점〕을 기납부세액으로 공제하여 이건 양도소득세를 경정함이 타당하다 할 것이다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.