양도가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 결정고지한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 367.3㎡를 1984. 3. 5. 취득하여 1993. 1. 7. 위 지상에 주·상복합건물 1,141.66㎡(이하 “전체 부동산”이라 한다)를 신축하여 1998.10.12. 양도하고, 주택부분(토지 85.76㎡, 건물 266.54㎡)은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하고, 주택 이외 부분(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 취득가액은 토지는 의제취득일(1985. 1. 1.)의 기준시가에 의하여 산정한 124,037,191원, 건물은 신축가액에서 감가상각비 누계액을 차감한 367,447,260원 합계 491,484,451원으로 하고, 양도가액은 전체 부동산 양도가액을 715,000,000원(토지 465,000,000원, 건물 250,000,000원)으로 하고, 이중 쟁점부동산의 양도가액을 주택과 쟁점부동산의 면적비율로 안분하여 토지는 356,422,500원, 건물은 200,000,000원 합계 556,422,500원으로 하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 주택부분의 1세대 1주택 비과세와 쟁점부동산의 취득가액은 인정되나 양도가액은 제출한 증빙자료에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 1999. 6. 3. 기준시가에 의하여 1998년 과세연도 양도소득세 122,694,870원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 8.18. 심사청구하였다.

전체 부동산 양도가액 715,000,000원에 대한 입증자료로 제출한 부동산 매매계약서는 ○○공인중개사 임○○(사업자등록번호 000-00-00000)이 실지거래에 입각하여 작성한 것으로, 이는 청구인이 중개수수료 및 광고료로 3회에 걸쳐 10,000,000원을 지급한 영수증에 의하여 확인되며, 양도대금은 계약금으로 1998. 9.25 10,00 0,000원을 영수하였으며, 잔금은 양도 당시 은행부채로 ○○은행 250,000,000원, ○○상호신용금고 200,000,000원 및 임대보증금 150,000,000원 합계 600,000,000원을 매매대금에서 상계하고, 잔액 125,000,000원(쟁점건물 부가가치세 20,000, 000원 포함)을 수표로 영수하였음이 임대차계약서, ○○은행 및 ○○상호신용금고의 부채증명 및 대출·상환 내역, ○○은행 자유저축 통장(계좌번호 000-000000- 00-000)사본 등에 의하여 확인되며, 당시는 IMF사태로 부동산 경기가 침채되어 있어 1998년 초부터 수차례 신문 및 ○○○○에 매각공고를 하여 급매한 것으로, 시가보다 낮은 가격에라도 양도할 수밖에 없었는데도 단지 기준시가보다 낮다는 이유로 실지거래가액을 인정하지 아니하는 것은 부당하다.

전체 부동산 양도가액 715,000,000원 중 쟁점부동산 양도가액을 556,422,500원으로 하고 이를 토지와 건물로 안분하는데 있어서 그 기준은 기준시가에 의하여야 함에도 불구하고 임의로 안분하여 건물가액을 과소하게 산정하였으며, 양도 당시 기준시가 791,000,000원이고, 본 부동산의 소재지 인근 중개인 등에 의하여 당시 시세가 800,000,000원 정도로 파악되는 바, 특별한 이유 없이 기준시가 및 당시 시세보다 현저히 낮아 청구인이 신고한 양도가액은 인정할 수 없으므로 기준시가에 의하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액으로 신고한 양도가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 결정고지한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호에서 『토지와 건물의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】 제1항 제1호에서 『양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액은 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』라고 규정하고 있다.

○ 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 열거하고 있으며, 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』고 규정하고, 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』를 열거하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 양도당시 부동산매매계약서를 보면 중개인으로 ○○공인중개사 임○○(사업자등록번호 000-00-00000)이 표시되어 있으며, 계약금은 10,000,000원으로 하고, 잔금 705,000,000원은 ○○은행 및 ○○상호신용금고 대출원금을 매수인이 승계하며 임대보증금은 차감하기로 한다고 약정되어 있고, 첨부된 매매가격 계산서상 대지는 465,000,000원, 건물은 250,000,000원(주택부분 50,000,000원, 근린생활시설 20 0,000,000원)으로 하고 있다.

○○은행 ○○지점장이 발행한 부채증명원에 의하면 1998. 9.29. 현재 청구인의 부채가 250,000,000원이며, ○○상호신용금고의 대출·상환내역에 의하여 1996. 5. 7. 200,000,000원을 대출받아 1998. 9.16. 상환한 사실이 확인되고, 계약금 10,00 0,000과 잔금 125백만원(기타건물 부가가치세 20,000,000원 포함)은 청구인의 ○○은행 자유저축통장(계좌번호 000-000000-00-000)에 1998.10.12. 자기앞수표 95,000,000원(수표번호 바가00000000) 및 30,000,000원(바가00000000)으로 입금된 사실은 확인된다. 그러나, 청구인은 쟁점부동산이 매매가 되지 않아 ○○○○ 및 ○○○○ 등에 급매광고를 하였다고 주장하면서 ○○○○에 광고료로 1998. 2. 5. 45,000원, 1998. 6. 5. 30,000원, ○○○○에 1998. 5. 7. 70,000원, ○○○○에 1998. 7. 2. 70, 000원, 1998. 9.11. 105,000원을 지급한 무통장입금증을 제시하고 있어 당심에서는 위 광고물에 제시된 금액이 당시 쟁점부동산의 시세라고 판단되어 당시 광고물 사본을 제시할 것을 수차 요구하였으나 광고물 사본을 제시하지 아니하고 있으며, 가로수 1998. 9.11.~1998. 9.12일판(제904호)에 게재된 광고물 중 쟁점부동산과 동일한 ○○구 ○○동에 위치한 부동산의 경우를 보면 대지 50평의 상가주택 건물이 총매매가 510백만원에 광고된 점으로 보아 쟁점부동산의 매개가액을 단순 면적으로 비교하여 보아도 총 매매가액은 10억원 정도로 추정되는 바, 전체 부동산 양도가액이 715,000,000원이라는 청구주장은 신빙성이 없다고 판단되므로 기준시가에 의하여 결정한 당초 처분은 잘못이 없다고 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.