취득 후 소유권 보전을 위해 지출한 비용을 필요경비로 인정할지 여부

○○세무서장이 1999. 6.19. 청구인에게 결정고지한 1998년 사업년도 양도소득세 39,300,764원의 부과 처분은 이를 취소합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 264.5㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 청구외 권○○(청구인의 처남 관계)으로부터 대여금 315백만원(동생 유○○ 150백만원 포함) 및 (주)○○은행 채무와 이자 226백만원을 지급하기로 하고 대물변제조로 인수후 취득가액 640,000,000원 계약서를 작성등기이전 하였으며, 1998.10.31 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동-○호 청구외 권○○에게 600,000,000원에 양도를 하였으며, 청구인은 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 취득가액이 불명하다는 사유로 소득세법 제100조 의 규정에 의거 기준시가를 적용하여 1999. 6.15 양도소득세 39,300,760원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.21. 이의신청을 거쳐 99. 8.16 심사청구를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 취득시의 매매계약서상의 대금지급내역이 구체적으로 확인되지 않는다하여 기준시가로 양도소득세를 결정하였는 바, 신고시의 매매취득가액과 실제 취득가액이 상이하다 하더라도 증빙서류에 의거 실제 취득가액 및 필요경비가 확인되므로 그 확인된 실제거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다. 기준시가에 기초하여 산출한 결정세액은 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수 없는 바, 청구인은 ○○고등법원 제○민사부사건 00나00000(97.6.20)의 판결문에서 확인되는 것과 같이 양도차익이 발생하지 않았으며 막대한 양도차손이 발생하였는데 처분청이 양도소득세 39,300,764원을 부과처분한 것은 부당하므로 부과처분은 취소하여야 한다.

쟁점부동산의 전 소유주인 청구외 권○○으로부터 취득시 작성했다고 제출한 계약서상 매수대금 640,000,000원의 실거래가액은 거래자간 서로 특수관계자이며 양도자가 국외도피중으로 사실여부를 확인할 수 없고 취득후 동 권○○의 채권자들로부터 사해행위취소 소송으로 피소 후 패소하므로서 청구인이 금원을 배상한 사실은 판결문상 확인되나 이는 취득후 발생된 것으로서 취득에 대한 비용으로 볼 수 없으므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가 적용 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 취득가액을 신고시 증빙가액 및 취득후 소유권 보전을 위해 지출한 비용을 필요경비로 인정하여 실거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】제1호 및 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항제1호 가목에 의하면 “제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조제1항제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 말한다.』라고 규정하고 있으며, 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.” 라고 규정하고, 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 양도가액은 실지거래가액계약서 및 취득자(권○○) 확인 결과 사실거래가액인 것으로 확인되나, 취득가액은 거래자간 서로 특수관계자이며 청구외 양도자 권○○(청구인의 처남)은 과세당시 국외도피중으로 사실여부를 확인할 수 없고 취득후 동 권○○의 채권자들로부터 사해행위 취소소송으로 피소 후 패소하므로서 청구인이 금원을 배상한 사실은 판결문상 확인되나 이는 취득후 발생된 것으로서 취득에 대한 비용으로 볼 수 없으므로 취득가액이 불분명하다는 사유로 소득세법 제100조 의 규정에 의하여 기준시가로 양도차익을 계산하였는 바, 양도가액에는 다툼이 없다.

2. 취득가액에 대하여 양도한 부동산에 대한 양도차익을 구소득세법(법률 제4661호)제95조 또는 같은법 제100조의 규정에 의하여 신고함에 있어 취득가액 및 양도가액을 실거래가액을 적용한 경우 신고한 실지거래가액 이외의 거래증빙 등에 의하여 확인된 실거래가액으로 양도소득세를 결정하는 것이며, 자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함(재일 46014-2663.97.11.12)하여 양도차익을 계산하는 것이며, 양도소득세를 실거래가액으로 결정하는 경우 등록세, 취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액 계산시 필요경비로 공제하는 것(재일 46070-4192.93.11.26)으로 해석하고있다. 청구인은 청구인의 처남인 (주)○○의 대표이사 권○○에게 회사자금사정이 어려워 94년부터 95년 부도(95.3)전까지 315,140,000원(동생 유○○ 150,140,000원 포함)을 빌려주었으나 대여금회수가 어려워 쟁점부동산에 청구외 (주)○○은행의 근저당이 설정되어 있어 근저당채무를 인수하는 조건으로 쟁점부동산을 취득하였고, 취득후 (주)○○은행 채무 226,315,192원을 지급한 사실이 ○○은행 ○○동지점에서 발행한 대위변제증서에서 확인된다. 전소유자 권○○의 (주)○○ 채권자 청구외 이○○가 부동산취득과 관련하여 민사소송(사건번호 ○○고법00나00000호)을 제기하여 1997.8.13 합의금 170,000,000원을 지급한 사실이 합의약정서 및 영수증등에서 확인된다.

○○보험(주)의 쟁점부동산에 대한 부동산 처분금지 가처분 말소를 위하여 19,000,000원을 지급한 사실이 ○○보험(주) ○○지점장과의 합의서 및 영수증에서 확인되며, 취득시의 취득세 및 등록세 필요경비 계산액은 37,120,000원이 된다.(소득세법 통칙 97-5 ①, 재일 46070-4192), 청구인이 위 부동산취득 및 소유권 확보를 위하여 소요된 비용ㆍ화해비용 등의 금액(재일46014-2663,97.11.12.같은뜻)을 합계하면 767,575,192원으로 양도가액 600,000,000원 보다 취득가액 및 필요경비의 합계액이 초과되는 바, 양도차손이 발생됨을 알 수 있다. 그렇다면 신고한 실지거래가액 이외의 거래증빙 등에 의하여 확인된 실거래가액으로 양도소득세를 결정하는 것이므로(재일 46014-1455,‘97.6.13) 기준시가로 양도차익을 결정하여 과세한 당초처분은 부당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조제1항제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.