매매대금을 확인할 수 있는 객관적인 금융자료의 제시가 없는 등 신고한 실지거래가액이 거래 증빙 등에 의하여 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 의해 과세한 처분은 정당함
매매대금을 확인할 수 있는 객관적인 금융자료의 제시가 없는 등 신고한 실지거래가액이 거래 증빙 등에 의하여 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 의해 과세한 처분은 정당함
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 268.1㎡, 건물 595.32㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1998.8.26. 양도하고 쟁점부동산 중 토지의 양도차익은 실지거래가액(양도가액 475,513천원, 취득가액 465,000천원)으로, 건물의 양도차익은 기준시가로 계산하여 양도소득세를 신고한 사실에 대하여, 처분청은 청구인이 토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여 1999.5.15. 청구인에게 1998년 과세연도 양도소득세 63,154,420원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 8. 9. 심사청구하였다.
청구인은 쟁점부동산 중 토지를 465,000,000원에 취득하였으며, 1996.6.5. 위 토지위에 건물을 신축(595.32㎡)한 후 쟁점부동산을 574,000,000원에 양도하고, 토지의 양도가액은 실지 양도가액을 양도 당시의 토지 및 건물의 기준시가로 안분계산한 가액으로, 취득가액은 실지거래가액으로 양도차익을 계산하고, 건물의 양도차익은 기준시가로 계산하여 양도소득세를 신고한 사실이 있음에도 신고내용을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세함은 부당하며, 처분청에서 인근 시세를 알아보았다고 하나, 부동산 개개마다 특성이 다르고 시시각각으로 변하는 추세와 거래당사자들의 심리적 갈등 등을 감안하지 아니한 것이며, 쟁점부동산 중 토지를 매수할 당시에는 토지 위에 청구인이 건축자재 등을 쌓아 두었고, 토지 소유자가 이를 치우라고 요구하여 건축자재를 이전하는데 비용도 많이 들고 하여서 당시 시세로는 비싼 값에 취득하였으며, 이러한 사유로 매매계약이 중개인없이 이루어진 것임에도 처분청에서 청구인이 신고한 양도 및 취득가액이 불분명하다하여 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
쟁점부동산 소재 인근 부동산 중개업소에 확인한바, 쟁점부동산과 현황이 같은 부동산(대지 81평, 건물 180평, 신축년도 96년)이 7억8천만원(평당 9백만원~1천만원)에 양도된 사실이 있고, 쟁점부동산 양도당시의 거래가액이 평당 9백만원~1천만원으로 형성되어 있어 청구인이 신고한 평당 약 7백만원은 시세와 차이가 있으며, 매매계약서에 임차인의 임대보증금에 대한 권리 의무관계가 확정되어 있지 아니하고, 양도대금의 수령관계를 확인할 수 있는 금융 및 기타 증빙자료가 없어 청구인이 신고한 양도가액은 불분명 하며, 토지의 취득가액은 매매 계약서에 중개인이 기재되어 있지 아니하고 거래사실 확인서도 첨부되어 있지 않은 점 등으로 보아 신빙성이 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.
○ 소득세법 제100조 [양도차익의 산정] 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.』라고, 제2항에서『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』라고 규정하고 있다.
○ 같은법 시행령 제166조 [양도차익의 산정] 제4항 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우에 양도차익을 실지거래 가액으로 결정할 수 있다』라고, 제5항 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다』라고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 268.1㎡를 1990.5.20. 청구외 김○○로부터 취득하고, 위 토지 위에 1996.6.5. 건물 595.32㎡를 신축하여 위 토지와 건물(쟁점부동산)을 1998.8.26. 청구외 서○○에게 양도하였음이 등기부등본 등에 의하여 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고, 토지의 양도차익은 실지거래가액(양도가액 475,513천원, 취득가액 465.000천원)으로, 건물의 양도차익은 기준시가로 양도소득세를 신고하였고, 처분청에서는 청구인이 토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 것에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 내용이 신빙성이 없다하여 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하였음이 신고서 및 결정결의서 등에 의하여 알 수 있다.
(3) 청구인이 제시한 취득시 매매계약서의 지질, 도장의 날인 상태 등으로 보아 1990년도에 작성한 매매계약서로 보아지지 아니하며, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시에 임대하고 있었음에도 청구인이 제시한 양도시 매매계약서에 임대보증금 등에 대한 특약 사항의 기재가 없고, 처분청에서 쟁점부동산 소재지 인근 부동산 중개업소에 확인한바, 쟁점부동산과 현황이 같은 부동산(대지 81평, 건물 180평, 신축년도 96년)이 7억8천만원(평당 9백만원~1천만원)에 양도된 사실이 있고, 쟁점부동산 양도당시의 거래가액이 평당 9백만원~1천만원으로 형성되어 있음에도 쟁점부동산을 시가에 못미치는 가액(평당 약 7백만원)으로 양도할 만한 특별한 사정이 없는 점, 청구인이 주장하는 매매 대금을 확인할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 없는 점 등으로 미루어 청구인이 신고한 쟁점부동산 중 토지의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다 할 것으로, 전시의 법령에서 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다 라고 규정하고 있으므로, 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.