신고한 양도, 취득가액을 실제거래가액으로 인정하여 양도차익을 산정할수있는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 84.11.15. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 00번지 대지 172㎡(344㎡ 중 청구인 지분, 이하 “쟁점토지”라 한다.)와 84.5.28. 신축한 쟁점토지 지상 건물 340.8㎡(777.6㎡ 중 청구인 지분, 이하 “쟁점건물”이라 한다.)를 93.6.10. 양도하고 양도가액을 497,000,000원, 취득가액을 364,000,000원(쟁점토지: 208,000,000원, 쟁점건물 신축비용 156,000,000원)으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였으나 처분청은 양도가액 397,148,800원, 취득가액 110,708,236원의 기준시가로 양도차익을 산정하여 99. 1. 2. 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 113,769,650원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99. 4. 16. 이의신청을 거쳐 99. 7. 30. 심사청구하였다.

청구인이 양도소득세 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 신고한 양도ㆍ취득가액이 실지거래가액으로 확인되는데도 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 쟁점토지를 취득한 시기와 쟁점건물의 신축 시기등이 상이하나 이에 대한 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하여 쟁점토지 및 건물의 취득가액이 불분명하고, 청구인이 제시한 매매계약서상 매매대금은 양도 및 취득 당시 시세등과 달라 신빙성이 없으므로 청구인이 신고한 양도ㆍ취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 이건 심사청구의 쟁점은 청구인이 신고한 양도ㆍ취득가액을 실지거래가액으로 인정하여 양도차익을 산정할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 구 소득세법 제23조 【양도소득】 제4항에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 토지 또는 건물 양도의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고,

○ 같은법 제45조【양도소득의 필요경비계산】 제1항 제1호에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 다음 각호에 게기하는 것으로 한다. (가) 토지 또는 건물의 양도의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며,

○ 같은법 시행령 제170조 제4항에서『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하면서 제3호에서『양도자가 자산양도차익 예정신고 및 과세표준 확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우』라고 규정하고 있고,

○ 제166조【양도차익의 산정】 제5항 제2호에서는『신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면 청구외 이○○이 83.9.26. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 344㎡를 취득하여 그 일부인 쟁점토지(172㎡)를 청구인에게 84.11.15. 매매원인으로 소유권 이전하였고, 청구인이 공유자인 이○○과 공동으로 신축한 쟁점건물은 84.11.29. 청구인에게 소유권 보존등기 된 후 쟁점토지와 함께 93.4.20. 매매원인으로 93.6.11. 청구외 정○○에게 소유권 이전되었음이 확인되는바, 청구인이 쟁점토지와 건물의 양도ㆍ취득 당시 매매계약서등을 제시하면서 양도소득세 과세표준 확정신고시의 양도ㆍ취득가액이 사실이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴보면, 청구인과 이○○은 공동으로 쟁점건물을 신축하기 위하여 83.9.20. ○○종합건설(주)과 공사도급계약을 체결하고 83.10.4. 건축허가를 받은 후 84.5.28. 준공하였음이 쟁점건물의 건축허가대장 및 준공신고서ㆍ준공검사필증에 의하여 확인되는데도 청구인은 쟁점건물 준공 이후인 84.11.1. 매매계약을 체결한 것으로 기재되어 있는 매매계약서를 쟁점토지 취득당시의 계약서로 제시하고 있다. 또한, 청구인은 당초 쟁점토지의 소유자였으며 공유자인 이○○에게 쟁점건물 신축전에 대여한 채권을 회수하지 못하여 쟁점토지를 대물변제받기로 약정한 후 공동으로 쟁점건물을 신축하였다고 주장하나 청구인과 이○○ 사이의 채권채무 금액과 쟁점토지의 대물변제 약정 사실 및 매매계약서상 매매대금의 수수내역을 확인할 수 있는 관련 증빙서류를 제시하지 못하고 있으며, 청구인은 쟁점건물의 신축비용에 대하여도 실제 공사 여부가 불분명한 공사도급계약서(83.9.20. 계약체결, 공사기간 83.10~84.5) 이외에는 실제 공사 사실이나 공사대금 수수 현황을 확인할 수 있는 세금계산서등의 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있다. 위에서 살펴본 사실내용으로 판단하여 볼 때, 청구인이 제시하고 있는 쟁점토지의 취득당시 매매계약서는 쟁점건물 준공 이후에 작성된 것으로서 실제계약서로서의 신빙성이 없다 할 것이고 쟁점건물의 신축비용도 증빙서류에 의하여 실제 금액이 확인되지 아니하는 불분명한 경우로서 청구인이 신고한 취득가액은 실지거래가액으로 인정할 수 없다 할 것이므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.