청구인이 신고한 토지의 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 288㎡(87평)을 ‘90.4.8 취득후 90.12.27 위 지상에 지하1층, 지상4층 739.8㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)근린생활시설을 신축하여 ‘94. 8.30 양도하고 토지는 실지거래액으로 건물은 양도차익을 계산하여 ’94.9.26 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 토지의 실거래가액이 신빙성이 없다고 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가 (취득가액 312,644,400원, 양도가액 463,561,860원)에 의하여 결정하여 청구인에게 99. 5. 11. ‘94과세년도 양도소득세 39,512,44원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.7.31 심사청구하였다.

• 가. 청구인은 쟁점부동산을 600,000,000원(토지348,000,000원, 건물252,000,000원)에 양도하고 토지는 실지거래가액으로 건물은 기준시가로 양도차익을 계산하여 자산양도차익예정신고를 하였음에도, 처분청에서 양도소득세를 포탈할 의도로 허위 작성된 계약서로 판단하여 양도차익을 기준시가로 결정하여 양도소득세를 과세한 것은, 95.12.31 이전에 양도자가 예정신고 또는 확정신고시 실거래가액에 의하여 신고한 경우 반드시 확인된 실지거래가액에 의하여 결정하도록 되어 있는 규정(구 소득세법시행령 제170조제4항제3호)에 위배되므로 부당하고,
• 나. 쟁점부동산 양도시 토지는 당시 시세인 평당 4백만원으로 건물은 평당 1백만원으로 하여 총 매매대금을 6억원으로 최종 결정하고, 청구인이 잔금 수령후 백지 등기 서류에 인감 날인하고 인감증명서를 넘겨주었기 때문에 매수자가 등기 과정에서 토지, 건물을 구분하지 않았을 뿐이므로 당초 신고는 정당하며,
• 다. 매매 당시 시세도 그러했지만 ‘94.8.30 현재 소급 감정서에서 나타난 토지가격도 실지매매금액과 비슷한 가액인 334,080,000원(평당토지가액 3,828,000원)으로 확인되는 바 당초 신고한 자산양도차익예정신고 내용을 인정하여야 한다.

조사시 매수자측에 확인한 바 매매대금은 일치하나 계약서상 토지, 건물을 따로 분기해 매수한 사실이 없고, ○○구청에서 징취한 검인계약서상에도 토지, 건물가액이 구분되어 있지 않으며, 위 청구인이 제출한 감정평가서는 ‘94.8.30을 기준으로 평가하였으나 평가일이 ’99.7.29 인 점을 감안하면 양도시 시가를 정확하게 반영하였다고 볼 수 없으므로 소득세법제109조제1항의 규정에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 토지의 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(94.12.22 개정되기 전의 것) 제23조제4항제1호 단서, 같은법 제45조제1항제1호 가목 단서 및 같은법 시행령 제170조제1항 및 같은 조 제4항제1호 및 제3호의 규정을 모두어 보면, 자산의 취득가액 및 양도가액은 원칙적으로 기준시가 의하여 결정하도록 되어 있으나 양도자가 법 제95조(자산양도차익예정신고) 또는 법 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 당해자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하도록 규정되어 있으며, 구 소득세법(94.12.22 개정되기 전의 것) 제23조제4항제2호 단서, 같은법 제45조제1항제1호 나목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라함은 양도 또는 취득시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우“에는 기준시가 계산하도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인은 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 288㎡(87평)을 ‘90.8.4 신○○으로부터 295,800,000원에 취득하여 90.12.27일 위 지상에 지하1층, 지하4층 739.8㎡ 근린생활시설을 신축하여 ‘94. 8.30 매매를 원인으로 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 ○○기도원 대표 김○○에게 양도하였음이 ○○구청에서 징취한 매매계약서등에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점부동산중 토지의 취득가액 및 필요경비를 각각 295,800,000원, 38,668,750원으로, 건물의 취득가액과 필요경비를 각각 91,021,320원, 15,291,581원으로, 쟁점부동산의 양도가액중 토지는 348,000,000원, 건물은 130,169,160원으로 계산하여 ‘94.9.26 자산양도차익예정신고하였음이 신고서 등에 의하여 알 수 있다.

(2) 판단 (가) 매수자(○○기도원 사무장 나○○)측에 확인한 바 매매대금은 일치하나 계약서상 토지, 건물을 따로 분기하여 매수한 사실이 없음이 확인 되고 (나) ○○구청에서 징취한 검인계약서상 내용도 토지, 건물을 따로 분기하여 매매한 사실이 확인되지 않으며, (다) 청구인이 제출한 감정평가서는 소급하여 양도일인 ‘94. 8. 30을 기준으로 평가하였으나 평가일이 ’99. 7. 29 인 점을 감안하면 양도시 시가를 정확하게 반영하였다고 보기는 어렵다. (라) 토지에 대하여는 실지거래가액으로 건물은 기준시가로 신고할 수 있으나 토지의 실지양도금액 계산방법은 매매계약서상 건물과 토지 양도가액이 구분되어 있지 않으므로 실지양도금액을 기준시가 안분 계산하여야 하는 바, 토지의 실지양도가액을 기준시가로 안분계산하여 보면 432,437천원 [600,000천원(양도가액)×334,080천원(토지기준시가)/463,531(토지＋건물기준시가)] 이 되고, 실지취득가액이 295,800천원으로 되어 있어 토지분 양도차익이 136,637천원으로 계산되는 바 기준시가로 계산한 양도차익 92,246천원 보다 많게 되어 오히려 불이익한 처분이 됨을 알 수 있다. (마) 위 사실 등을 모두어 보면, 청구인이 신고한 토지의 양도가액은 신빙성이 없다고 판단되며, 실지양도가액에서 토지분 양도가액을 기준시가에 의하여 안분 계산하여 실지양도가액으로 계산한 토지분 양도차익이 기준시가 계산한 양도차익보다 많으므로 청구 주장 이유 없다 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 이유 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.