실지거래가액의 적정 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 46.3㎡, 같은동 ○○번지 대지 52.9㎡, 위 지상 건물(여관) 134㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1987.12.21 취득하여 1996.12.31 양도하고 취득가액을 160,000,000원, 양도가액을 255,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세 확정신고를 하였다.

○○세무서장은 청구인이 신고한 취득가액이 신방성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 1999.5.10 청구인에게 1996년 과세연도 양도소득세 58,597,866원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 7. 29 심사청구하였다.

실지거래한 취득가액이 160,000,000원임은 취득시 부동산매매계약서 및 거래상대방의 거래사실확인서에 의하여 확인되고, 쟁점부동산에 1989.4.1 ○○은행에서 근저당 설정한 채권 최고액이 140,000,000원인 점으로 보아도 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액임이 인정되므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다는 주장이다.

청구인이 제시한 취득시 부동산매매계약서는 1989년 이후 사용된 검인 계약서로서 양도소득세 신고시 임의로 작성된 것이며, 동 매매계약서상 중개인으로 표시된 ○○부동산(사업자등록번호 000-000-00000)은 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시에는 존재하지도 않은 자이고, 기준시가 87,516,000원과는 현저한 차이를 보이고 있어 실지거래사실에 의하여 작성된 매매계약서라고 볼 수 없으며, 취득가액을 확인할 수 있는 증빙서류가 없으므로 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우로 보아 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액으로 신고한 취득가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 결정고지한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호에서 양도가액은 『토지와 건물의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】 제1항 제1호에서 『양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액은 토지와 건물의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보요기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』고 규정하고

○ 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서에서 “자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 실지거래가액에 대한 입증서류로 취득 및 양도시 부동산매매계약서, 중개수수료 영수증 및 거래상대방의 거래사실확인서를 제시하고 있어 이를 살펴보면, 취득시 부동산매매계약서상 중개인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○부동산 강○○로 되어 있고, 중개수수료 영수증상 1987.12.19 700,000원을 지급한 것으로 되어있으나, 중개인 ○○부동산 강○○의 사업자등록 상황을 조회한 결과 1996.7.18 개업한 사실이 확인되는 바 취득시 쟁점부동산의 매매를 중개하였다는 것은 인정하기 어렵고, 양도시 부동산매매계약서는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 법무사 김○○가 작성한 것으로 되어 있으나 중개수수료 영수증상 영수인은 ○○개발 강○○로 일치하지 아니하여 청구인이 제시한 증빙서류는 신빙성이 없고, 이외 실지거래가액을 입증할 만한 객관적인 증빙서류를 제시하지 않아 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당한다고 할 것인 바 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.