신고한 실지거래가액의 인정 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

○○세무서장은 청구인이 청구 외 장○○(이하 “청구인 등”이라 한다)과 공동으로 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 364.4㎡와 같은 곳 근린생활시설 및 주택 1,032.58㎡(이하 “쟁점부동산”이라고 한다)를 1997. 2. 5. 양도하고 청구인의 몫(1/2)에 대하여 양도가액은 325,000,000원, 취득가액은 361,457,838원으로 하여 1998. 6. 1. 양도소득세과세표준 확정신고를 한데 대하여 청구인이 신고한 취득 및 양도당시의 거래가액이 신빙성이 없다고 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정하여 1997과세연도 양도소득세 123,063,350원을 1999. 4. 10. 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 7.20. 심사청구 하였다.

실지거래가액이라 함은 부동산 매매거래 시 실지의 거래대금 그 자체를 의미하는 것인 바, 쟁점부동산에 대한 실지거래 양도가액에 대하여 처분청에서는 청구인 등이 신고한 실지거래가액 650,000,000원은 허위로 판단하고 940,000,000원을 실지거래 양도가액으로 쟁점부동산 매수인으로부터 서면으로 확인할 사실이 있으므로 이를 쟁점부동산에 대한 실지거래 양도가액으로 인정하면 되는 것이며, 취득가액에 대하여는 토지의 경우 매매계약서상 잔금지급일자와 등기부등본상 매매원인일이 차이가 있어 합리적이지 못한 면은 있으나, 이는 매도인인 청구 외 우○○ 등이 ○○공사로부터 취득한 것으로서, 나대지 상태로는 매도할 수 없는 계약이 있었기 때문에 건물의 실지공사 진척도가 1/3정도 이른 시점에 매도한 것으로 소유권이전등기가 정상적으로 이루어지지 아니하여 발생한 차이일 뿐으로 실지거래 취득가액 255,000,000원이 맞으며, 동 토지 취득금액에 등록세 및 취득세 1,393,740원과 소개비 1,000,000원, 건물 신축 시 소요된 건축비 429,446,937원, 자본적지출금액 36,175,000원을 합한 722,915,677원이 쟁점부동산에 대한 실지거래 취득가액 및 필요경비인 사실이 제증빙 서류에 의하여 확인되므로 이를 실지거래가액으로 보아 양도차익을 산정하여 과세하여야 한다는 주장이다.

쟁점부동산의 매수자인 청구 외 이○○과 거래당시 부동산 중개인의 확인서에 나타나 있는 금액과 청구인이 신고한 금액이 서로 상이하여 양도가액이 불분명한 경우에 해당되고, 자본적지출 증빙으로 제시한 영수증의 공급자 청구 외 ○○종합설비공사의 개업일이 1994년이나 공급일은 그 이전인 1990년 및 1991년으로 되어 있어 필요경비로 인정하기 어려운 한편, 자금대출일과 공사일과도 서로 상이하여 위 차입금이 쟁점부동산 중 건물 신축 시 공사비로 투입되었는지도 불분명한 점에 비추어 청구인이 주장하는 거래금액은 신빙성이 없는 바, 쟁점부동산의 양도에 대해 청구인 등이 신고한 취득 및 양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하여 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 맞는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 양도당시 시행되던 소득세법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.』라고 규정하면서, 그 1호에 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(이하 “생략”)』라고 규정하고 있다.

○ 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항 제1호 가목에서 취득가액은 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(이하 생략)』라고 규정하고 있다.

○ 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』라고 규정하면서 각 호에 1호. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우(가목 및 나목 생략) 2호. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 104조 제3항에 규정된 자산을 규정하는 경우 3호. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우』라고 규정하고 있으며 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』라고 규정하면서,

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』를 열거하고 있다.

○ 같은법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.』라고 규정하고 있다.

○ 같은법 제166조 제2항 제2호에서 『제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액에 의한다(이하 생략)』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

① 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산 중 대지는 364.4㎡로 전 소유자 청구 외 김○○ㆍ우○○로부터 1988. 8.27. 매매를 원인으로 공유자지분을 1/2씩으로 하여 청구인과 청구 외 장○○의 공유자 명의로 1988. 8.30. 소유권이전등기 경료되었다가 공유자지분 전부를 1996.12.31. 매매원인으로 1997. 2. 5. 청구 외 이○○에게로 소유권이전등기 경료되었다.

② 일반건축물대장에 의하면, 쟁점부동산 중 건물은 1988. 7. 7 ○○시 ○○구청장으로부터 허가를 취득하여 용도를 지하1층 365.74㎡는 슈퍼마켓으로, 1층 197.22㎡ 중 100.92㎡는 소매점ㆍ78.30㎡는 주차장으로, 2층 179.22㎡ 중 100.92㎡는 사무실ㆍ78.30㎡는 당구장으로, 3층 179.22㎡는 사무실로, 4층 179.22㎡는 주택으로서 연면적 982.62㎡(옥탑 15.60㎡는 제외)를 신축하여 1989.11. 1. 사용승인을 받은 후에 5층 49.96㎡(37.22㎡는 관리실ㆍ12.74㎡는 물탱크실)를 1989.12.21. 증축한 것으로 등재되어 있음이 확인된다.

③ 양도소득세 과세표준확정신고서에 의하면, 청구인과 공유자 청구 외 장○○이 쟁점부동산을 양도하고 청구인은 1998. 6. 1. ○○세무서장에게, 청구 외 장○○은 ○○세무서장에게 양도 및 취득가액과 자본적지출액을 1/2씩 배분한 금액으로 양도차익을 산정하여 양도소득금액에 대해 청구인은 △36,457,838원으로, 청구 외 장○○은 19,823,972원으로 각각 양도소득세 과세표준확정신고서를 제출하였는데, 쟁점부동산에 대한 공유자 지분이 1/2로 서로 같음에도 양도소득금액을 각각 달리하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였음이 확인된다. 청구인과 청구 외 장○○이 각각 제출한 양도차익 계산 내역은 다음과 같다. (금액: 원) 구 분 장

○ ○ 청 구 인 차 이 Ⅰ. 양도가액 650,000,000 650,000,000 ― Ⅱ. 필요경비(1+2) 603,355,363 722,915,677 119,560,314

1. 취득가액(A+B) 567,180,363 686,740,677 119,560,314 A. 토지 (257,293,740) (257,293,740) ― 토지대금 255,000,000 255,000,000 ― 등록세 831,690 831,690 ― 취득세 462,050 462,050 ― 소개비 1,000,000 1,000,000 ― B. 건물 (309,886,623) (429,446,937) (119,560,314) 설계비 등 6,800,000 6,800,000 ― 공사비 223,000,000 223,000,000 ― 설정비 848,700 848,700 ― 감정평가료 214,800 214,800 ― 증축공사비 10,000,000 10,000,000 ― 준공검사비 3,000,000 3,000,000 ― 취득세 2,285,410 2,285,410 ― 등록세 1,096,900 1,096,900 ― 건설자금이자 62,640,813 182,201,127 119,560,314

36,175,000 36,175,000 ― ※각자 지분은 1/2로서 위 표시금액은 총액임

④ 양도소득세 조사복명서 및 양도소득세 결정결의서에 의하면, 청구인 등이 신고한 양도가액은 650,000,000원이나, 쟁점부동산의 매수자인, 청구 외 이○○과 거래당시 부동산 중개인 등이 확인하여 준 양도가액 940,000,000원과는 상당한 차이가 있고, 취득가액 중 자본적지출 증빙으로 제시한 영수증의 공급자 청구 외 ○○종합설비공사의 개업일이 1994년이나 공급일은 그 이전인 1990년 및 1991년으로 되어 있어 신빙성이 없으며, 자금대출일과 공사일과도 서로 상이하여 위 차입금이 쟁점부동산 중 건물 신축 시 공사비로 투입되었는지도 불분명하므로 청구인 등이 신고한 취득 및 양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 가세하였음을 알 수 있다. 청구인은 쟁점부동산에 대한 실지거래 양도가액에 대하여 처분청에서 실지거래 양도가액 940,000,000원을 쟁점부동산 매수인 및 거래당시 중개인으로부터 서면 확인한 사실이 있으므로 이를 쟁점부동산에 대한 실지거래 양도가액으로 인정하면 되는 것이며, 취득가액에 대하여는 토지 취득가액 255,000,000원 동 등록세 및 취득세 1,393,740원과 소개비 1,000,000원, 건물 신축 시 소요된 비용 429,446,937원, 자본적지출금액 36,175,000원을 합한 722,915,677원이 쟁점부동산에 대한 실지거래 취득가액이라고 주장하고 있다. 먼저, 양도가액에 대하여 살펴본다. 실지거래가액이라 함은 부동산 매매거래 시 실지의 거래대금 그 자체를 의미하는 것이고, 객관적이고 구체적인 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 신고하는 경우를 말하는 것이나, 양수자 이○○과 부동산 중개인 김○○이 서명날인 하여 1999. 2. 9. 처분청에 제출한 확인서에 의하면 “쟁점부동산의 양도가액을 임대보증금을 포함하여940,000,000원”이라며 진술하고 있어 청구인 등이 신고한 양도가액과는 상당한 차이가 있을 뿐만 아니라 위 940,000,000원도 중개인의 진술일 뿐 이를 뒷받침할 만한 금융자료 등 객관적인 증빙도 없다. 다음으로, 토지 취득금액에 가산되는 건축비, 건설자금이자, 증축에 따른 자본적 지출금액에 대하여 살펴본다. 첫째, 공사비 223,000,000원의 증빙서류로 수급인이 청구 외 임○○으로 기재되어 있는 공사도급계약서 사본을 제시하고 있는데, 동 공사도급계약서에는 공사기간, 계약일 등 기재내용이 없고, 공사시방서, 공사대금 지급에 따른 구체적이고 객관적인 금융거래 증빙 등을 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 건설업 면허사업자가 아닌 청구 외 임○○은 1층 지상 4층 연면적982.62㎡의 근린생활시설 및 주택 건축물의 수급인이 될 수 없음에도 수급인으로 기재되어 있는 점에 비추어 증빙서류로 신빙성이 없다 하겠다. 둘째, 청구인과 청구 외 장○○이 각각 제출한 양도차익 계산 내역에 의할 때, 쟁점부동산에 대한 공유자지분이 1/2로 서로 같음에도 위 사실 내용 중 표에 나타나 있는 바와 같이 청구인 등이 주장하는 필요경비 중 건설자금이자를 보면 청구인은 182,201,127원, 공유자 청구 외 장○○은 62,640,813원으로 산정하였는데 그 차이가 119,560,310원으로서 청구인 등이 계상한 건설자금이자 상당액을 서로 달리 계상하고 있어 이 또한 취득가액에 가산할 수 있는 건설자금이자 상당액이 불분명한 경우라 하겠다. 셋째, 자본적지출액 36,175,000원의 지급증빙으로 청구 외 ○○종합설비공사(사업자등록번호 000-00-00000) 노○○의 고무인이 날인되어 있고, 작성년월일이 1990. 1월(금액 11,275,000원), 1990.11월(금액 9,600,000원), 1991. 7월(금액 15,300,000원)로 기재되어 있는 영수증사본을 제시하고 있는데, 위 영수증 상단에 0000-1○(95. 6.26. 개정)이라고 인쇄되어 있는 점과 작성일이 1990. 1월~1991. 7월인 점은 쟁점부동산의 증축일이 1989.12월로서 증축당시에 작성된 것이 아닌 것으로 보여지는 한편, 영수증발행자 청구 외 ○○종합설비공사는 1994. 5.15. 개업한 것으로 확인되므로 자본적지출 증빙으로 신빙성이 없어 인정하기 어렵다. 위 사실내용을 종합하여 볼 때, 이 건 실지거래 취득가액 및 양도가액이 불분명한 경우로 판단되는 바, 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 당초 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.