기준시가 과세처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 303.1㎡, 건물 447.3㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 90.8.30 취득하여 95.7.20 양도하고 95.8.22 실지거래가액(양도가액 410,000,000원, 취득가액 500,000,000원)으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 제출한 양도계약서 내용인 쟁점부동산의 양도가액이 사실과 다르고 신빙성이 없으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고, 기준시가(양도가액 468,281,800원, 취득가액 330,939,000원)에 의거 양도차익을 계산하여 99.5.1자로 청구인에게 95과세연도 양도소득세 40,272,450원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99. 7. 14 심사청구를 하였다.

청구인이 자산양도차익 예정신고시 제출한 검인계약서에 의한 쟁점부동산의 실지거래가액은 정당하므로 쟁점부동산에 대하여 기준시가로 결정함은 부당하고 실지거래가액으로 결정하여야 한다는 주장이다.

당초 결정시 제출된 취득 및 양도계약서 내용을 검토한 바 검인계약서로 중개인이 없고, 등기부등본상 양도계약 당시 미해지된 근저당이 설정되어 있으며, 양도물건이 임대건물임에도 이의 정산에 관한 특약사항이 계약서에 명시되지 아니한 점 등 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없으므로 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 구 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 같은 법 제45조 제1항 제1호 (가)목에서『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 양도 및 취득 당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호 및 같은법 시행규칙 제82조 제2항에서『양도자가 법 제105조 및 법 제110조의 규정에 의한 신고를 하지 아니한 경우에도 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다. 또한 같은 법 시행령 제166조 제5항 제2호에서 전시한 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 자산양도차익 예정신고시 제출한 검인계약서에 의한 쟁점부동산의 실지거래가액은 정당하므로 쟁점부동산에 대하여 기준시가로 결정함은 부당하고 실지거래가액으로 결정하여야 한다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴보면,

1. 청구인은 당초 결정시 중개인이 없는 검인계약서를 쟁점부동산의 양도계약서로 제출하였다가 이 건 청구시 관인계약서의 분실로 인해 작성한다고 하면서 중개인이 기재된 부동산매매계약서를 제출하고 있으나, 쟁점부동산의 취득당시 기준시가는 330,939,000원이고 양도당시 기준시가는 468,281,800원으로 141%가 상승하였음을 알 수 있는데 특별한 사유없이 쟁점부동산을 500,000,000원에 취득하고 410,000,000원에 양도하여 취득가액의 82%에 양도하였다는 주장은 신빙성이 없는 것으로 보여지고,

2. 쟁점부동산에 94.1.26. 채권최고액 4억원의 근저당권이 설정되어 있고 95.7.15.을 원인일로하여 근저당권이 말소되어 청구인이 당초 제출한 쟁점부동산의 양도계약서 계약당시인 95.6.18.에도 근저당권이 설정되어 있는 사실과 쟁점부동산이 임대부동산인 사실이 쟁점부동산의 등기부등본 등에 의하여 알 수 있는 반면, 청구인이 당초 제출한 쟁점부동산의 양도계약서에는 근저당권이나 임차권의 정산에 관한 특약사항이 명시되어 있지않아 쟁점부동산의 실지양도가액이 불분명하므로 청구인이 제출한 양도계약서은 신빙성이 없다할 것이다. 위에서 살펴본 내용과 관련법령을 종합하여 보면, 청구인이 신고한 쟁점부동산에 대한 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 보여지고, 소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호 의 규정에서 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있으므로 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액을 실지거래가액 적용대상에서 제외하고 기준시가로 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.