실지거래가액 인정 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

처분청은 청구인이 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 대지 724㎡ 및 같은곳 건물 1,327.79㎡(지하 1층ㆍ지상3층, 이하 “쟁점부동산”라고 한다)를 ’90.1.23.취득하여 ’96.5.22.양도하고 취득가액은 420,000,000원, 양도가액은 450,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고한데 대하여 청구인이 신고한 취득 및 양도당시의 거래가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 ’96과세년도 양도소득세 75,006,420원을 ’99. 4. 1. 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’99.7.5. 심사청구하였다.

쟁점부동산은 여관으로 운영하던 건물로 사업부진과 노후된 건물이어서 건물의 가치가 없어 토지의 기준시가를 약간 상회하는 가격에 의하여 거래하였던 것으로서, 청구인이 신고한 취득가액은 420,000,000원, 양도가액은 450,000,000원은 실지거래된 가액으로 거래사실확인서 및 매매계약서에 의하여 확인되는데도 위 거래금액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가에 의하여 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

쟁점부동산의 취득시 근저당설정채무(채권최고액 525,500,000원)가 있었으나 계약서상 특약내용에 대한 언급이 없고, 중개인의 표시가 없으며, 또한 당시의 거래증빙으로 대금의 영수증 및 사용내용과 계약성립시의 중개인이 입회하고 작성된 계약서의 제출을 요구하였으나 이를 제시하지 못하고 있고, 양도가액이 기준시가대비 71.1%로 현저하게 낮을 뿐만 아니라 ’96.12월 근저당최고액 675,000,000원이 설정되어 있는 점과 취득 및 양도에 대한 검인신청용 계약서만을 제출하고 있는 점으로 볼 때, 청구인이 주장하는 거래금액은 신빙성이 없는 바 쟁점부동산의 양도에 대해 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 대하여 청구인이 신고한 취득 및 양도당시의 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호 및 제97조【양도소득의 필요경비계산】 제1항 제1호에서 토지 또는 건물의 경우 취득가액 또는 양도가액은 당해 자산의 취득 또는 양도당시의 기준시가로 하되, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항 제2호에서는 취득가액 또는 양도가액을 실지거래가액에 의하여 할 수 있는 경우의 하나로 “양도자가 자산양도차익의 예정신고 또는 양도소득세 과세표준확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우”를 들고 있다. 같은법 제100조【양도차익산정】 제1항에서 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다”고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 건축물관리대장에 의하면, 원래 전소유자 김○○는 지하1층(554.55㎡, 창고)ㆍ1층(476.03㎡, 점포)ㆍ2층(465.92㎡, 숙박시설)건물이었던 것을 ’88.3.7. 용도변경 및 증축허가(○○시 제88-18호)를 받아 1층 467.2㎡중 231.68㎡은 숙박시설로 나머지 235.52㎡는 차고로 용도를 변경하고, 3층 340.12㎡는 증축하여 ’88.11.21. 준공한 것으로 등재되어 있다.

(2) 등기부등본에 의하면, 청구인의 취득일인 ’89.12.1.에 쟁점부동산에는 청구외 조○○과 청구외 김○○를 채무자로 하고 청구외 (주)○○상호신용금고를 채권자로 하는 근저당건이 설정되어 있다가 ’90.8.6. 및 ’92.11.11.자로 근저당권이 말소되었고, ’96.12.27. 양수자 청구외 이○○에게 소유권이전 등기가 경료되기 전인 ’96.12.26.현재 채무자를 청구외 이○○로, 채권자를 청구외 (주)○○상호신용금고로 하는 근저당 설정채무가 있었음이 확인된다. 청구인이 신고한 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면, 실지거래가액이라 함은 양도자산의 객관적인 가액이 아니라 구체적인 경우에 있어 자산의 대가로서 수수되는 매매대금등 현실의 수입금액 즉, 양도자와 양수자가 양도ㆍ양수한 자산이 실지로 거래된 가액을 말하는 것으로서, 부동산거래시에는 가등기, 근저당권, 임대차에 따른 세입자와의 관계등 거래대상 부동산의 권리관계에 대한 특약을 하는 것이 통상적인 거래관행이고, 여관의 경우 부동산거래대금과는 별도로 고액의 권리금(영업권) 등을 추가하여 거래되는 일반적인 거래 관행이나 청구인이 제출한 부동산매매계약서에는 이에 대한 내용이 포함되어 있지 아니하며, 쟁점부동산의 취득당시 청구외 (주)○○상호신용금고의 근저당권이 설정(채권최고액 525,000,000원)되어 있음에도 청구인이 제시한 계약서에는 그에 대한 특별한 약정없이 매매가액만 420,000,000원으로 기재되어 있고, 중개인의 표시도 없으며, 또한 취득당시의 거래증빙으로 대금의 영수증 및 사용내용과 계약성립시의 중개인이 입회하고 작성된 계약서의 제출을 요구하였으나 이를 제시하지 못하고 있고, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액은 450,000,000원으로 기준시가(632,730천원)의 71.1%, 취득가액은 기준시가 97.0%에 불과한 점과 취득 및 양도에 대한 검인신청용 계약서만을 제출하고 있는 점 등을 고려하여 판단하여 보면 쟁점부동산이 노후된 건물이라는 사정을 감안한다 하더라도 검인계약서상 양도대금 450,000,000원 및 취득대금 420,000,000원은 신빙성있는 실지거래 양도가액으로 인정하기 어렵다 하겠다. 그러므로, 위 법령과 사실내용을 종합하여 보면 이건 실지거래 취득가액 및 양도가액이 불분명한 경우로 보아 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 정당하다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.