매매원인무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원된 경우에도 양도로 보지 아니함
매매원인무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원된 경우에도 양도로 보지 아니함
○○세무서장이 1999.4.15. 청구인에게 고지 결정한 1995년 과세연도 양도소득세 141,900,450원의 부과처분은 이를 취소합니다.
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라 ○호 대지 193.2㎡, 건물 298.74㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1995.8.30. 청구외 허○○에게 양도하고 실지거래가액(양도가액 550,000천원, 취득가액 390,000천원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고한 사실에 대하여, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고, 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여 1999.4.15. 청구인에게 1995년 과세연도 양도소득세 141,900,450원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 7. 3. 심사청구하였다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 청구외 허○○에게 550,000천원에 양도하기로 하고 양도대금 청산전인 1995.8.30. 청구외 허○○ 명의로 소유권이전등기를 하였으나, 잔금 중 325,000천원을 받지 못하여 소유권말소등기 소송을 제기하여 1999.6.2. 승소하여 청구외 허○○에게 소유권이전등기 한 것을 말소 등기하려 하였으나, 쟁점부동산에 제3자 취득자가 있어 소유권 말소를 못하였던 바, 청구인이 청구외 허○○에게 소유권이전한 것은 매매계약이 해제되어 효력이 상실되었음에도 이를 유상양도로 보아 과세함은 부당하며,
(2) 쟁점부동산을 390,000천원에 취득하여 550,000천원에 양도하고, 양도차익을 실지거래가액에 의하여 신고한 사실이 있음에도 신고 내용을 부인하여 기준시가로 양도소득세를 과세함은 부당하다.
(1) 청구외 허○○에게 소유권이전등기 한 것에 대하여 소유권 이전을 말소하라는 판결이 있었다고 하나, 실제로 소유권 이전이 이루어지지 않았고,
(2) 청구인이 신고한 실지거래가액은 3년 연불조건 매매임에도 시세보다 20% 싸게 양도하였으며, 대금 수수없이 소유권을 이전해 주는 양도계약임에도 채권회수 방안이 전혀 없고, 취득시 계약서에 중개인이 없는 점 등으로 보아 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없으므로, 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다
(1) 쟁점부동산을 청구외 허○○에게 소유권이전등기 한 것이 양도에 해당하는지 여부,
(2) 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분이 적법한지를 가리는데 있다.
○ 소득세법 제88조 [양도의 정의] 제1항에서『제4조제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다』라고 규정하고 있다.
○ 같은법 제100조 [양도차익의 산정] 제1항에서『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.』라고 규정하고 있으며,
○ 같은법 시행령 제166조 [양도차익의 산정] 제4항 제3호에서『 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다』라고, 제5항 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다』라고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 사실관계 (가) 청구인은 쟁점부동산을 1989.2.21. 청구외 진○○ 외 1인으로부터 매매를 원인으로 취득하여 1989.4.17. 청구인 명의로 소유권 이전등기하였으며, 1995.7.25. 매매를 원인으로 청구외 허○○에게 양도하고 1995.8.30. 소유권 이전등기하였음이 등기부등본에 의하여 확인되고, 청구인은 쟁점부동산을 390,000천원에 취득하여 550,000천에 양도하였다고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였으며, 처분청에서는 청구인이 신고한 내용이 신빙성이 없다하여 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하였음이 결정결의서 등에 의하여 알 수 있다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 1995.7.25. 청구외 허○○에게 550,000천원에 양도하면서 계약금 150,000천원은 전세금으로 대체하고, 중도금 50,000천원은 1996.6.30.에, 잔금 350,000천원은 1차로 1996.8.30.에 1억원을, 2차로 97.8.30.에 125,000천원을, 3차로 98.9.30.에 125,000천원을 받기로 계약하였으며, 잔금 350,000천원에 대하여 잔금지급약정일자의 선일자 당좌수표를 청구인에게 발행하기로 약정하였다가, 청구인은 중도금과 잔금 중 25,000천원을 합한 75,000천원은 95.8.20. 현금으로 수령하고, 청구외 허○○이 대표자인 청구외 ○○개발(주)이 발행한 액면 125,000천원(마가0000000)과 액면 2억원(마가 00000000)의 당좌수표 2매를 교부받았음이 계약서 등에 의하여 알 수 있다. (다) 청구인은 쟁점부동산을 잔금 청산전인 1995.8.30. 청구외 허○○에게 소유권 이전등기하였으며, 1998.7.23. 청구외 (주) ○○은행의 쟁점부동산에 대한 임의경매신청하여 1999.3.29. 낙찰되어 1999.5.1. 청구외 김○○에게 소유권 이전등기 되었다. (라) 청구인은 청구외 ○○개발 (주)의 부도로 잔금 중 325,000천원을 받지 못하자 청구외 허○○을 상대로 소유권말소등기 소를 제기하여 1999.6.2. 승소판결을 받았으며, 1999.6.30. 소유권말소 등기신청한 것에 대하여 ○○지방법원은 등기부상 현존등기명의인(소유자: 김○○)의 소유권등기를 남겨둔 채 그 전 순위의 등기(소유자: 허○○)를 말소할 수 없다고 하여 각하 결정하였음이 등기부등본, 판결문 등에 의하여 알 수 있다.
(2) 판단 (가) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산을 1995.7.25. 청구외 허○○에게 550,000천원에 양도하기로 계약하고, 매매대금 중 계약금 150,000천원은 쟁점부동산의 전세금으로 대체하고, 중도금 50,000천원과 잔금 중 25,000천원은 95.8.20. 지급받았으며, 잔액 325,000천원에 대하여는 청구외 허○○이 대표자인 청구외 ○○개발(주) 명의로 발행한 당좌수표를 담보로 받았고, 당좌수표를 발행한 청구외 ○○개발(주)의 부도로 인하여 매매대금 중 325,000천원은 받지 못하였음이 매매계약서, 당좌수표 사본, 영수증, 판결문(○○지방법원 00가합0000, 99.6.2) 등에 의하여 알 수 있다. 소득세법 기본통칙(88-2)에서 “매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원된 경우에도 양도로 보지 아니한다”라고 규정하고 있으며, 부동산 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 경료하였으나, 매수자가 그 의무를 이행하지 않아 매매계약이 취소되어 계약의 효력이 상실됨으로써 원상회복의 문제만이 남게 되었다면, 쟁점부동산에 관하여 선의의 제3취득자가 있어 청구인 명의로 소유권이전등기를 환원하지 못하고 있다 하더라도 청구인에게 쟁점부동산의 양도로 인한 소득이 있다고 볼 수 없는 것(같은 뜻. 대법 86누916, 87.5.12 등)인바, 청구인은 청구외 허○○을 상대로 매매계약 해제를 이유로 소유권말소등기소를 제기하여 승소하였으며, 승소 판결문을 첨부하여 소유권말소등기신청을 하였으나, ○○지방법원에서 등기부상 현존등기명의인(소유자: 김○○)의 소유권등기를 남겨둔 채 그 전 순위의 등기(소유자: 허○○)를 말소할 수 없다고 하여 각하 결정한 사실에 비추어 쟁점부동산의 소유권을 청구외 허○○에게 이전등기한 후 환원등기를 하지 아니하였다 하여 양도소득세를 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이라 할 것이다. (나) 쟁점(2)는 전시의 판단(가)에서 쟁점부동산을 청구외 허○○ 명의로 소유권 이전등기한 것이 양도가 아니라고 판단하였으므로, 심리의 실익이 없어 심리를 생략한다. (다) 위의 내용을 종합하면, 부동산을 매매하기로 계약을 체결하고, 잔금 청산전에 소유권을 이전한 후 매수자가 매매계약을 이행하지 아니하여서 매매계약이 취소되어 계약의 효력이 상실된 경우에, 선의의 제3취득자가 있어 소유권이전등기를 환원하지 못하였다 하더라도 부동산의 양도로 인한 소득이 있다고 볼 수 없으므로, 처분청에서 청구인이 청구외 허○○에게 소유권 이전등기한 후 환원 등기한 사실이 없다 하여 당초 소유권이전등기한 사실에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이라 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조제1항제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.