기준시가 과세여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 ’79.8.20. 청구외 이○○과 함께 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○상가 ○호 대지 37.38㎡, 건물 112.73㎡ 및 40.16㎡(청구인 지분 2분의 1, 이하 “쟁점부동산”이라 한다.)와 ’90.8.23. 청구외 이○○이 취득한 같은곳 ○○상가 ○호 대지 37.38㎡, 건물 112.73㎡ 및 40.16㎡(이하 “쟁점외부동산”이라 한다.)를 ’96.12.30. 양도하고 쟁점점부동산에 대한 청구인의 몫을 4분의 1로 하고 ’97.5.31. 양도가액을 38,250,000원, 취득가액을 10,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점점부동산에 대한 청구인의 몫을 2분의 1로 바로 잡아 양도가액 157,902,435원, 취득가액 17,578,541원의 기준시가로 양도차익을 산정하여 ’99.4.1. 양도소득세 37,397,610원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’99. 7. 5. 심사청구하였다.

청구인은 쟁점부동산 및 쟁점외부동산에 설정된 근저당권의 채무를 상환하기 위하여 부득이하게 저가로 양도하였고 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 증빙서류에 의하여 확인되는데도 청구인이 신고한 거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.

쟁점부동산 및 쟁점외부동산의 매매계약서에 의하면 중개인이나 입회자 없이 매매거래가 이루어진 사실이나 양도당시 기준시가보다 낮은 가격에 쟁점부동산 및 쟁점외부동산을 양도할 특별한 사유가 없는 점등으로 미루어 보아 청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다.

이건 심사청구의 쟁점은 청구인이 신고한 양도 및 취득당시의 거래가액을 실지거래가액으로 인정하여 양도차익을 결정할 수 있는지를 가리는데 있다. 소득세법 제96조 【양도가액】에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 토지 또는 건물 양도의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 제1호에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 토지 또는 건물의 양도의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하면서 제3호에서『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지관할 세무서장에게 신고한 경우』라고 규정하고 있고, 제5항 제2호에서는『신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』고 규정하고 있다. 청구인은 양도ㆍ취득 당시의 부동산매매계약서와 매수자인 청구외 이○○의 거래사실확인서등을 증빙서류로 제시하면서 ’95.3.27. 쟁점부동산 및 쟁점외부동산에 설정된 근저당권(채무자: 최○○, 채권최고액 250,000,000원)의 채무를 변제하기 위하여 쟁점부동산 및 쟁점외부동산을 저가로 양도하였는데도 청구인이 신고한 거래가액인 양도가액 쟁점부동산 및 쟁점외부동산 각각 153,000,000원씩 합계 306,000,000원과 취득가액 쟁점부동산 10,000,000원ㆍ쟁점외부동산 200,000,000원 합계 210,000,000원을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정한 처분이 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산 및 쟁점외부동산은 ’85. 1. 1.부터 청구외 진○○이 임차하여 ○○이라는 상호의 중식 음식점(000-00-00000)으로 사용되고 있으나 쟁점부동산의 양도당시 매매계약서를 보면 임대보증금의 지급이나 상계에 대한 언급이 없고, 양도당시 매매가액이 비교적 고액이나 중도금 없이 매매대금 중 276,000,000원을 잔금으로 일시에 지불한 것으로 기재되어 있음에도 청구인은 이에 대한 영수증등의 대금 수수 관련 증빙서류를 제시하지 못하고 있으며, 양도 당시 매매계약서상 계약체결일이 ’96.11.9.로 기재되어 있으나 매매계약서의 하단에 기재되어 있는 ○○익스프레스(박○○, 000-00-00000, ○○구 ○○동 ○○번지 소재 이삿짐센타)는 ’97.3.1 개업한 것으로 확인된다. 또한, 쟁점외부동산 취득당시 매매계약서상 매수자인 청구인은 ○○구 ○○동에 거주하고 양도자인 청구외 김○○는 ○○구 ○○동에 거주하는 것으로 기재되어 있는데도 중개인의 표시가 없으며 매매계약서 이외에는 취득가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 전혀 제시하지 못하고 있다. 위에서 살펴본 사실내용을 종합하여 볼 때, 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 실제 매매계약서로서의 신빙성이 없을 뿐만 아니라 양도 및 취득대금의 수취 내역에 대한 영수증 등의 증빙서류를 제시하지 못하여 청구인이 신고한 거래가액이 확인되지 않는 경우라 할 것이므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.