장기임대주택에 대한 양도소득세 감면의 당부

○○세무서장이 99. 4. 12 청구인에게 결정고지한 양도소득세 10,088,450원은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 다세대주택에 대하여 장기임대주택에 대한 양도소득세 면제 규정을 적용(감면율 50%)하여 그 세액을 경정합니다.

청구인은 86. 5. 22 청구외 현○○과 공동으로 취득한 토지에 86. 12. 18 신축한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(같은동 ○○번지에서 지번 변경) 소재 ○○연립주택 토지 184.0㎡, 건물 222.63㎡(이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)을 97. 12. 11 양도하고 98. 5. 30 장기임대주택에 대한 양도소득세 면제 규정을 적용(감면비율 100% 적용, 이하 “쟁점감면”이라 한다.)하여 신고하였으나 처분청은 쟁점감면을 배제하여 99. 4. 12 양도소득세 10,088,450원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 99. 6. 29 심사청구하였다.

청구인은 청구외 현○○과 함께 임대사업 목적으로 쟁점다세대주택을 신축한 후 87. 3. 3부터 양도시까지 10년이상 주택으로 임대하면서 이에 대한 임대소득을 정상적으로 신고ㆍ납부하였는데도 쟁점감면을 배제하여 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점다세대주택을 신축하여 임대를 개시한 이후 3월 이내에 임대주택신고서를 제출한 사실이 없을 뿐만 아니라 감면신청서 제출시 첨부서류인 임대차계약서 등을 제출하지 아니하였음은 물론, 동 감면신청서에 첨부된 주민등록초본에 의하면 쟁점다세대주택에 가장 먼저 전입한 것으로 확인되는 청구외 오○○의 전입일이 90. 4. 11로서 쟁점다세대주택은 10년이상 임대한 주택에도 해당하지 아니하는등 쟁점감면 적용요건을 충족하지 못하였으므로 쟁점감면을 배제하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 배제하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 조세감면규제법 제67조【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】(93.12.31 개정 법률 제4666호) 제1항에서는『대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다.)을 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년이상 임대주택의 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일 이후 신축된 주택(이하생략)』이라고 규정하고, 같은법 시행령 제64조 제1항에서는『법 제67조 제1항에서 대통령령이 정하는 내국인이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 자를 말한다.

1. 임대주택을 5호이상 임대하는 소득세법 제1조 의 규정에 의한 거주자(다만, 89.12.30 개정 법령 시행일인 90.1.1 당시 임대주택은 호수 제한없이 종전 규정 적용)』이라고 규정하고 있으며, 제2항에서 『법 제67조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 내국인은 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 한다.』고 규정하고 있고, 제3항에서『법 제67조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세표준의 신고기한내에 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 주소지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

1. 임대차계약서 사본 및 임차인의 주민등록표등본

2. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장 등본

3. 기타 재무부령이 정하는 서류』로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점다세대주택의 등기부등본ㆍ토지대장 및 건축물관리대장에 의하면 청구인은 86. 5. 22 토지를 취득한 후 86. 6. 18 건축허가를 받아 86. 12. 18 쟁점다세대주택을 준공하여 91. 2. 22 보존등기하였으며 쟁점다세대주택은 지하 1층, 지상 2층에 각 층별 2세대씩 6개호로 구분(각호 면적은 30.28㎥~43.93㎥)된 주택임이 확인된다. 이건 심사청구는 청구인이 86. 1. 1 이후 신축한 국민주택에 해당되는 쟁점다세대주택(부수토지도 건물연면적의 2배이내임)을 10년이상 임대한 것으로 보아 장기임대주택에 대한 양도소득세등의 면제 규정(임대기간이 10년 이상은 100% 감면, 5년 이상은 50% 감면)을 적용할 수 있는지를 가리는데 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 쟁점다세대주택의 임대를 개시한 이후 주택임대신고서를 제출하지 아니한 사실에 다툼이 없는 이건의 경우 장기임대주택에 대한 세액면제신청서 제출시에도 임대차계약서등을 첨부하지 아니하여 청구인이 쟁점다세대주택을 신축한 이후 임대개시일이 언제인지와 임대기간 및 임대한 세대수가 불분명하나, 청구인이 제시한 세입자의 주민등록초본 및 쟁점다세대주택 소재지의 통장인 ○○통장 홍○○가 94년경부터 작성한 것이라고 확인한 수첩 사본(94.3월분)에 의하면 수첩 기록 당시 쟁점다세대주택의 거주자가 ○호는 임○○, ○호는 전○○, ○호는 서○○, ○호는 안○○, ○호는 이○○, ○호는 신○○으로 기록되어 있고, 오○○(90.4.11 전입)ㆍ임○○(92.4.24 전입)ㆍ김○○(93.1.18 전입)ㆍ신○○(93.3.12 전입)ㆍ안○○(93.10.23 전입)ㆍ이○○(95.3.24 전입)ㆍ정○○(95.4.4 전입)ㆍ전○○(95.8.31 전입)ㆍ전○○(96.10.28 전입)ㆍ윤○○(96.12.2 전입)ㆍ김○○(97.7.21 전입)는 쟁점다세대주택을 주소지로 등재되어 있음을 알 수 있으며, 처분청에서 보관하고 있는 92~97년도의 종합소득세 신고서 사본에 의하면 청구인이 쟁점다세대주택의 임대소득으로 92년 3,059,443원, 93년 2,892,037원, 94년 2,892,037원, 95년 3,855,600원, 96년 3,402,000원, 97년 2,556,056원을 신고하였음이 확인되는 사실로 판단해볼 때 청구인이 92년 이후 쟁점다세대주택을 임대에 사용한 것으로 인정할 수 있다 할 것인바, 쟁점다세대주택을 10년이상 임대한 것으로 볼 수는 없다 하더라도 적어도 5년이상은 임대하다 양도한 것으로 판단되고 주택임대후 3월내에 주택임대신고를 하지아니하였다는 사유만으로 장기임대주택에 대한 양도소득세 면제가 배제되는 것이 아니므로(같은 뜻: 재일 46014-743, 97.3.28, -1401, 95.6.10) 이건 양도소득세는 감면율 50%를 적용하여 경정결정함이 타당하다 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.