부동산 양도차익을 기준시가에 의해 산정한 과세처분의 당부.

○○세무서장이 1999.4.1. 청구인에게 고지 결정한 1996년 과세연도 양도소득세 65,549,600원의 부과처분은, 이 건 과세대상 부동산인 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 번지 대지 276㎡, 건물 1789,98㎡의 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 번지 대지 276㎡, 건물 1789,98㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1996.3.1. 양도하고 실지거래가액(양도가액 1,148,430천원, 취득가액 1,346,378천원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고한 사실에 대하여, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고, 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여 1999. 4. 1. 청구인에게 1996년 과세연도 양도소득세 65,549,600원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 6. 28. 심사청구 하였다.

청구인은 쟁점부동산 중 토지를 450,000,000원에 취득하였으며, 1991.3.5. 청구외 김○○과 공동으로 건물을 신축(2,782.39㎡)하고, 1995.12.4. 증축(797.56㎡)을 하여 건물의 취득가액이 1,792,756,000원임이 장부상 확인되며, 1996.3.1. 쟁점부동산을 청구외 김○○에게 1,148,430,000원에 양도하고, 양도차익을 실지거래가액에 의하여 신고한 사실이 있음에도 신고 내용을 부인하여 기준시가로 양도소득세를 과세함은 부당하다.

청구인은 청구외 박○○ 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 번지 대지 244.1㎡와 같은동 ○○ 번지 대지 276㎡를 890,000천원에 청구외 김○○과 공동으로 취득하고, ○○시 ○○동 ○○ 번지 대지 244.1㎡는 청구외 김○○ 명의로, 같은동 ○○ 번지 대지 276㎡는 청구인 명의로 소유권 이전 등기한 사실이 있는바, ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 번지 대지 244.1㎡와 같은동 ○○ 번지 대지 276㎡는 토지면적, 시가, 공시지가 등이 다름에도 890,000,000원에 취득세 10,000,000원을 합한 금액의 1/2이 토지의 취득가액이라는 청구주장은 사실과 다르며, 쟁점부동산 양도 당시 토지가액의 시세가 평당 13,000천원임에도 청구인은 평당 5,000천원에 양도하였다는 주장은, 특별히 지가가 하락할 만한 요인이 없는 점으로 보아 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없어 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분이 적법한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제100조 [양도차익의 산정] 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.』라고 규정하고 있으며,

○ 같은법 시행령 제166조 [양도차익의 산정] 제4항 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다』라고, 제5항 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 번지 대지 244.1㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)와 같은동 ○○ 번지 대지 276㎡(이하 쟁점②토지“라 한다)를 전 소유자인 청구외 박○○으로부터 1989.6.3. 청구외 김○○과 공동으로 890,000천원에 취득하기로 매매계약을 체결하였으며, 쟁점①토지는 1989.6.15. 매매를 원인으로 1989.7.24. 청구외 김○○ 명의로, 쟁점②토지는 1989.6.3. 매매를 원인으로 1989.7.24. 청구인 명의로 소유권이전등기하였음이 청구인이 제시한 매매계약서 및 등기부등본에 의하여 알 수 있다. (나) 쟁점①토지와 쟁점②토지 위에 청구인과 청구외 김○○이 공동으로 건물 2,782.39㎡를 1991.3.5. 신축하고, 1995.12.4. 797.56㎡를 증축하였으며, 위 건물취득가액은 1,792,756천원으로 장부에 계상되었음이 건축물관리대장 및 청구인의 1995년 소득세 과세표준확정신고서(외부조정)의 대차대조표 등에 의하여 확인되고, (다) 청구인은 청구외 김○○과 각각 50%지분으로 공동사업을 영위하던 쟁점①,②토지와 지상 건축물에 등에 대한 사업일체를 청구외 김○○에게 영도하고 공동사업을 해지하기로 계약하면서, 쟁점부동산 중 토지(쟁점②토지)는 417,450천원, 건물은 730,980천원으로 약정하여 청구외 김○○에게 1,148,430천원에 양도하였으며, 양도소득세 신고시 쟁점부동산 중 토지 취득가액은 쟁점①토지와 쟁점②토지의 취득가액 890,000천원에 취득세 10,000천원을 합한 900,000천원의 1/2인 450,000천원으로, 건물 취득가액은 896,378천원으로 계산하였음이 신고서 등에 의하여 알 수 있다.

(2) 판단 (가) 취득가액에 대하여 살펴보면,

① 토지의 취득가액 처분청에서는 청구인이 청구외 김○○과 쟁점①토지와 쟁점②토지를 청구외 박○○으로부터 890,000천원에 공동으로 취득하고, 쟁점①토지는 청구외 김○○ 명의로, 쟁점②토지는 청구인 명의로 소유권 이전 등기하였으며, 쟁점①토지와 쟁점②토지는 토지면적, 시가, 공시지가 등이 다름에도, 토지 취득가액 890,000천원에 취득세 10,000천원을 합한 900,000천원의 1/2인 450,000천원을 쟁점②토지의 실지취득가액이라고 신고한 청구 주장은 사실과 다르다고 보았으나, 청구인과 청구외 김○○이 쟁점①,②토지를 공동으로 취득하고, 지상에 건물을 신축하여 부동산 임대업을 공동으로 영위한 점(지분율 각각 50%)으로 보아 등기부상 소유권만 각각의 필지로 되어 있으나, 실지로는 쟁점①,②토지를 공동으로 취득하여 보유한 것으로 보아야 할 것이므로, 쟁점②토지의 취득가액을 쟁점①,②토지의 취득가액 890,000천원의 1/2인 445.000천원으로 인정함이 타당 할 것이다. 다만, 쟁점①,②토지의 취득세가 10,000천원이라는 청구주장은 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 없으며, 또한 이에 대한 증빙서류를 제출한 사실이 없어 쟁점①,②토지에 대한 취득세가 10,000천원인지 여부가 불분명하므로 이를 받아들일 수 없다.

② 건물의 취득가액 쟁점①,②토지 위에 청구인은 1991.3.5 청구외 김○○과 공동으로 2,782.39㎡를 990.297천원에 신축하고, 1995.12.4. 797.56㎡를 802,459천원에 증축하였음이 장부, 시산표 및 대차대조표 등에 의하여 확인되므로, 청구인 지분(1/2)의 건물 취득가액이 건물 신축비용 1,792,756천원의 1/2인 896,378천원이라는 청구주장은 신빙성이 있다 할 것이다. (나) 양도가액에 대하여 살펴보면 처분청에서는 토지의 양도가액을 평당 5,000천원으로 평가하여 417,450천원에 양도하였다는 청구주장에 대하여, 쟁점②토지의 시세가 평당 11,000천원 내외이고, 취득일로부터 양도일까지의 지가상승율이 160%인 점 등으로 보아 실지거래가액이라고 볼 수 없으며, 건물가액 평가시 감가상각비상당액을 322,221천원으로 계산하였으나, 장부상 감가상각비 누계액이 111,690천원인 점으로 보아 청구인이 신고한 양도시의 실지거래가액이 사실과 다르다하여 신고내용을 부인하였음이 조사서 등에 의하여 확인된다. 청구외 ○○감정평가법인에서 가격시점을 쟁점부동산의 양도일로 소급하여 조사한 쟁점①,②토지의 감정가액이 546,105천원(평당 6,956천원)인 점으로 보아 쟁점토지의 시세가 평당 11,000천원이어서, 청구인이 토지의 양도가액을 평당 5,000천원으로 신고한 것은 실지거래가액이 아니라는 처분청의 결정은 사실 조사에 소홀함이 있다 할 것이며, 청구인이 쟁점부동산을 양도와 관련하여 건물의 양도가액 산출시 장부가액을 참고로 하였을 뿐 장부가액을 양도가액으로 결정한 것이 아니므로, 건물가액 평가와 관련하여 감가상각비 상당액이 장부 계상과 다르다 하여 건물가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 과세한 처분은 사실판단에 소홀함이 있다 할 것이다. 쟁점부동산의 양도자와 양수자가 특수관계에 있는 자(형제)이며, 양도가액을 양자가 협의하여 결정한 것이므로, 실지 양도가액이 시가에 비하여 저가 및 고가 양수ㆍ도에 해당되어 부당행위계산부인 대상 및 증여세 과세대상인지 여부와는 별개로, 실지 양도가액이 불분명한 경우에 해당하지 아니한다 할 것이다. (다) 위의 내용을 종합하면, 전시의 법령에서 “신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다”라고 규정하고 있는바, 청구인이 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고한 것은 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당하지 아니한다 할 것이므로, 쟁점부동산의 양도차익을 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 결정하여야 한다는 청구주장은 이유있다 할것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조제1항제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.