실지거래가액이 불분명하여 기준시가로 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 1999.4.1 청구인에게 결정고지한 1996년 과세연도 양도소득세 73,861,520원은 이건 과세대상토지의 양도가액을 636,500,000원으로, 취득가액을 626,000,000원으로 인정하고, 양도차익을 실지거래가액으로 결정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 204.0㎡, 위 지상 근린생활시설 지하 1층 지상 4층 건물 522.58㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 1990.12.12 청구외 허○○으로부터 취득하여 1996.11.4 청구외 정○○에게 양도하고 취득가액을 626,000,000원, 양도가액을 636,500,000원으로 하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하고 양도소득세 확정신고를 하였다.

○○세무서장은 청구인이 신고한 취득가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 1999.4.1 청구인에게 1996년 과세연도 양도소득세 73,861,520원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 6. 18. 심사청구 하였다.

실지거래한 취득가액은 1990.9.25 부동산 중개법인인 (주)○○주택에서 작성한 부동산매매계약서, 청구인에게 양도한 허○○의 대금 영수증(5매) 및 취득시 전세계약서(7통)에 의하여 현금등으로 지급한 금액 541,000,000원과 전세보증금으로 대체한 금액 85,000,000원으로 합계 626,000,000원임이 확인되고, 양도가액에 대하여는 636,500,000원임을 기 처분청에서 인정하고 있는 바, 취득 및 양도가액이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다.

당초 청구인에게 양도한 허○○이 양도소득세 신고시 양도가액을 420,000,000원으로 신고하였고, 청구외 허○○의 실지거래 사실 조회시 청구인이 거래금액을 420,000,000원이라고 확인하였는 바, 청구인이 실지거래한 취득가액이라고 주장하는 626,000,000원과는 상이할 뿐 아니라 이를 인정할 만한 객관적인 증빙서류가 없어 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당되므로 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액으로 신고한 취득가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호에서 양도가액은 『토지와 건물의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】 제1항 제1호에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액은 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』고 규정하고 있으며

○ 같은법시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서에서 “자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 취득시 실지거래가액을 626,000,000원이라고 주장하면서 제시한 부동산매매계약서를 보면, 동 부동산매매계약서는 1990.9.25 부동산중개법인인 (주)○○주택(사업자등록번호 000-00-00000, 1989.10.20 개정, 1991.10.31 폐업) 대표이사 이○○이 중개인으로 기재되어 있으며, 대금총액을 626,000,000원으로 하고, 계약금 50,000,000원, 1990.10.24 중도금 250,000,000원, 1990.1.23 잔금 326,000,000원을 지급하기로 기재되어 있으며, 단서로 “잔금시 총액에서 전세보증금 확인하여(융자 포함) 공제함. 주차장 출입문 정면은 현제의 철문으로 보수하고 측면 주차장은 체인(고리)으로 매도인이 하기로 함. 잔금시 공시지가에 기준하여 계약서 작성함. 잔금 중 은행대출에 대한 건은(서류 일체) 매도인이 준비하여 매수인이 대출한다”고 기재되어 있고, 매매대금은 현금등으로 1990.9.25 25,000,000원, 1990.9.27 25,000,000원, 1990.10.24 250,000,000원, 1990.11.23 61,000,000원, 1990.12.12 180,000,000원 합계 541,000,000원을 지급하였으며, 잔액은 취득당시 전세보증금 85,000,000원으로 대체되었음이 매도인 허○○이 작성하여 교부한 영수증 및 취득당시 임차인이던 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 거주 김○○ 등 7인에 대한 전세계약서에 의하여 확인되고, (주) ○○상호신용금고에서 청구인에게 통지한 부동산경매착수통보서에 의하면 청구인이 1991.9.17 대출받은 222,317,839원의 변제금이 연체되어 1992.11.27일자로 경매 착수한다고 통보하고 있어 부동산매매계약서상 단서 내용이 신빙성 있다고 인정되므로 취득가액이 626,000,000원이라고 주장은 제시한 증 증빙서류에 의하여 확인된다고 하겠다. 청구인은 양도가액 636,500,000원에 대한 증빙서류로 ○○공인중개사사무소에서 작성한 부동산매매계약서, 중개수수료 영수증, ○○보험 영수증(대출금액 175,000,000원 변제), ○○은행 ○○지점의 CD증서(320,000,000원), ○○은행 보통예금거래명세장을 제시하고 있으며, 처분청은 청구인이 제시한 증빙서류가 신빙성이 있다고 인정하고 있는 바, 취득 및 양도가액이 확인되는 이건 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장은 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.