1세대 1주택 판정시 실지 주택 사용여부

○○세무서장이 청구인에게 199.4.10 고지 결정한 1997년 과세연도 양도소득세 79,218,430원의 부과 처분은

1. 이건 과세부동산인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 216.1㎡, 건물 196.27㎡의 지하 37.8㎡를 1세대 1주택 양도로 보아 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구주장은 이를 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 216.1㎡, 건물 196.27㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1997.1.29. 양도한 것을 처분청에서 1세대 1주택 양도에 해당한다고 보아 비과세 결정한 것에 대하여, 쟁점부동산 중 주택의 면적은 52.76㎡이며, 주택이외의 면적은 143.51㎡로 주택면적이 주택이외의 면적보다 적음에도 건물 전체를 주택으로 보아 비과세한 것은 부당하다는 ○○지방국세청장의 처분청에 대한 감사지적에 의하여 처분청은 쟁점부동산 중 주택이외의 부분(143.51㎡)과 이에 부수되는 토지(158㎡)에 대하여 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 1999.4.10 청구인에게 1997년 과세연도 양도소득세 79,218,430원을 고지 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 6. 22. 심사청구 하였다.

쟁점부동산은 지하, 지상1층, 2층으로 이루어졌으며, 지하층과 지상 1층 중 일부는 주택(지하) 및 음식점(지상 1층 일부)으로 임대하였고, 지상 1층 중 일부와 지상 2층은 청구인과 가족이 주택으로 사용하였으며, 건축물관리대장의 용도는 2층을 제외한 부분은 근린시설로 되어 있었고, 쟁점부동산을 양도하기 전인 1996.11월 주택으로 용도변경 하였다. 쟁점부동산의 1층 71.93㎡ 중 52.88㎡는 청구인이 음식점으로 사용하다가 청구인의 처가 건강이 좋지 않아 청구외 박○○에게 임대하였으며, 지층은 청구외 박○○에게 주택으로 임대하였고, 1층 일부(19.05㎡)는 청구인의 자인 청구외 신○○가 거주하였으며, 2층은 청구인이 주택으로 사용하여 쟁점부동산 중 주택으로 사용한 면적이 104.12㎡로 주택이외의 면적 92,15㎡보다 크므로 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 양도소득세를 비과세하여야 함에도, 처분청에서 2층만을 주택으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

쟁점부동산은 겸용주택으로 청구인이 주택으로 사용하였다는 지하실은 쟁점부동산의 매수자인 청구외 정○○에게 확인한 바에 의하면 매수당시 세입자가 사업용(양말 등 제품 보관)으로 사용하고 있었으며, 동 사업자의 지하 부분에 대한 임대보증금을 매수자가 쟁점부동산을 취득한 후 3개월이 경과한 시점에 변제하였음이 매매계약서와 청구외 정○○의 확인서에 의하여 알 수 있으므로, 2층을 제외한 면적에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 중 주택으로 사용하고 있는 면적이 주택 이외의 면적보다 큰 지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항에서 『“1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우에, 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정차된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다.』라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제154조 제3항에서 『법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 청구인이 취득할 당시(1986.11.10.)에는 지하 13.32㎡, 1층 71.93㎡, 2층 36.2㎡이었고, 1987.6.27. 및 1988.4.15. 증축하여 지하 37.8㎡, 1층 105.71㎡, 2층 52.76㎡이며, 공부상 1996.11.20. 이전에는 지하와 1층의 용도가 근린생활시설이고 2층은 주택이며, 1996.11.20. 이후에는 지하와 2층은 주택, 1층 105.71㎡ 중 92.15㎡는 근린생활시설이고 13.56㎡는 주택임이 건축물관리대장 등에 의하여 알 수 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 양도 당시에 쟁점부동산 이외의 다른 주택을 보유한 사실이 없고, 2층 52.76㎡는 주택으로 사용하고 있음에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으며, 지하와 1층 중 19.05㎡를 실지로 주택으로 사용하였는지 여부에 다툼이 있다.

(3) 청구인은 쟁점부동산을 청구외 정○○외 1인에게 매매하기로 1996.6.3. 계약을 체결하고 1999.1.29. 소유권이전 등기하였음이 매매계약서 및 등기부등본에 의하여 확인되며, 청구외 박○○이 그의 가족(처, 자 3인)과 1993.9.22.~1996.5.12. 기간에 쟁점부동산 소재지에 주민등록이 되어 있고, 지하 구조는 방 2칸, 주방, 화장실로 이루어졌음이 전세계약서, 청구외 박○○의 주민등록표, 사진 및 청구외 박○○의 확인서에 의하여 주택으로 사용하였음이 확인되므로, 1996.11.20. 이전에는 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나 실지 주택으로 사용하였다는 청구 주장은 신빙성이 있다 할 것이다.

(4) 쟁점부동산의 1층 중 일부(19.05㎡)를 주거용으로 사용하였다는 청구 주장에 대하여 살펴보면, 청구인은 1층 중 일부(19.05㎡)가 방 1칸과 화장실로 이루어졌고, 이 부분에서 청구인의 자인 청구외 신○○가 거주하였다고 주장하고 있으나, 1층 면적 105.71㎡중 19.05㎡를 주택으로 사용하였다는 청구 주장을 입증할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 없고, 심리일 현재 건물이 멸실되어 사실 여부를 확인할 수 없는바, 그 실질내용이 불분명한 경우에는 공부상의 등재 내용에 따라서 과세요건을 판단하는 것(재일 46014-993,97.4.23)으로, 1층 105.71㎡는 매매계약일 현재 공부상 근린생활시설이므로 1층 면적 105.71㎡ 중 13.56㎡를 주택으로 사용하였다는 청구 주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.

(5) 위의 내용을 종합하면, (가) 지하 부분이 공부상 주택으로 등재되어 있는 기간이 3년미만이나, 실지로는 3년 이상 주거용으로 사용하였고 매매계약 당시에 주택임이 확인되며, 1세대 1주택의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준하는 것이나 매매계약의 특약사항으로 당해 주택의 매매대금을 청산하기 전에 매수자가 주택외의 용도로 사용할 것을 약정한 경우에는 매매계약일 현재를 기준하여 판정할 수 있는 것(같은 뜻. 재일 46014-517, 97.3.7)으로, 지하 부분은 1세대 1주택 판정시 주택으로 보아 비과세하여야 할 것이다. (나) 1층 중 일부를 주거용으로 사용하였다는 청구 주장은 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 없는 점 등으로 보아 받아들일 수 없다 할 것이다. (다) 그렇다면, 쟁점부동산 중 주택은 지하 37.8㎡와 2층 52.76㎡를 더한 100.56㎡이며, 주택외의 면적은 1층 105.71㎡로, 주택면적이 주택외의 면적보다 적으므로 주택부분만을 1세대 1주택으로 보아 비과세 결정함이 타당할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.