기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 외 3필지 토지 2,920㎡, 건물 340.82㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1990.1.16. 상속받은 후 1996.10.24. 양도하고, 양도가액은 실지거래가액(380,000천원)으로, 취득가액은 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고한 사실에 대하여, 처분청은 청구인이 양도가액을 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여 1999. 4. 1. 청구인에게 1996년 과세연도 양도소득세 81,664,470원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 6. 3. 심사청구 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 1996.9.16. 청구외 이○○에게 380,000,000원에 양도하였으며, 계약금 1천만원은 현금 등으로 수령하여 청구인의 모인 청구외 안○○의 ○○은행 계좌에 입금하였으며, 중도금 3억원은 쟁점부동산을 담보로 청구외 서○○이 ○○상호신용금고로부터 대출받은 3억원의 채무로 대체하였고, 잔금 중 2천만원은 1996.9.24. 수령하여 청구외 ○○상호신용금고의 부금, 이자 및 연체료 변제로 16,505,218원을 사용하였으며, 5천만원은 1996.10.2. 청구인의 부친 친구인 청구외 정○○이 청구외 이○○로부터 수령하여 청구인의 모인 청구외 안○○의 예금계좌에 입금한 사실 등으로 보아 쟁점부동산을 380,000,000원에 양도하였음이 확인됨에도 이를 부인하고 양도차익을 기준시가로 결정하여 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 쟁점부동산을 380,000,000원에 양도하였다고 주장하나, 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가의 35% 수준으로 특별히 저가로 양도할만한 요인이 없으며, 양도 당시 쟁점부동산에 설정된 근저당권의 채권최고금액이 780,000,000원인점, 청구외 ○○상호신용금고에서 대출받은 금액의 승계 여부등이 매매계약서에 표기되어 있지 않는 점 등으로 보아 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없어 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 양도소득세를 과세한 처분이 적법한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제100조 [양도차익의 산정] 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』라고 규정하고 있으며,

○ 같은법 시행령 제166조 [양도차익의 산정] 제1항에서 『법 제100조제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다』라고, 제2항에서 『법 제100조제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.』라고 규정하면서, 제3호에서 『상속 또는 증여받은 자산을 제4항제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도 당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 다음 가목의 가액 중 낮은 가액. 단서 생략.』라고, 가목에서 『제2호 가목의 가액』을, 나목에서 『 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의한 상속개시 당시 또는 증여 당시의 현황에 의하여 평가한 가액』이라고 규정하고 있으며, 제4항제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에 신고한 경우에 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다』라고, 제5항 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 2,295㎡, 주택 105.45㎡, 창고 228.76㎡, 같은리 ○○번지 답 264㎡, 같은리 ○○번지 답 311㎡, 같은리 ○○번지 답 50㎡를 전 소유자인 청구인의 부 박○○이 1990.1.16. 사망하여 1990.9.14. 협의분할에 의한 재산 상속을 원인으로 청구인 명의로 등기하였고, 쟁점부동산을 청구외 이○○에게 양도하고 1996.9.20. 매매를 원인으로 1996.10.24. 소유권 이전하였음이 등기부등본에 의하여 확인되며, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액(380,000천원)으로, 취득가액은 양도시 실지거래가액을 양도 및 취득시의 기준시가로 환산한 가액으로 계산하여 양도소득세를 신고하였음이 신고서 등에 의하여 알 수 있다.

(2) 처분청에서는 청구인이 신고한 실지거래가액이 불분명하다고 보아 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정하였고, 청구인은 쟁점부동산을 상속으로 취득하였으므로, 실지거래가액으로 신고한 양도가액이 거래증빙 등에 의하여 확인할 수 있는지에 다툼이 있다 할 것이다.

(3) 청구인이 쟁점부동산을 380,000,000원(㎡당 130천원)에 양도하였다고 신고하였으나, 양도당시 개별공시지가가 ㎡당 368천원으로 신고한 양도가액이 기준시가의 35% 수준으로 쟁점부동산을 시가보다 저가로 양도할만한 특별한 사정이 없으며, 쟁점부동산에는 주택이 포함되어 있어 매매당시에 세입자가 있음에도 청구인이 제시한 매매계약서에는 전세금 등에 대한 특약사항의 언급이 없는 점, 쟁점부동산을 담보로 청구외 ○○상호신용금고에서 대출받은 채무액 3억원은 계약일(1996.9.10.) 현재의 채무액이 271,180,831원(96.7.31. 변제액 28,819,169원 차감)임이 청구외 ○○상호신용금고의 대출내역조회 회신 공문(경은울 0호, 99.7.8)에 의하여 확인되는 점으로 보아 중도금 중 3억원은 쟁점부동산을 담보로 대출받은 채무액을 매수자가 인수하는 것으로 대체하였다는 청구 주장이 사실과 다른 점 등을 종합하면, 청구인이 신고한 양도 당시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당하며, 전시의 법령에서 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할수 있다라고 규정하고 있으므로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.