실지거래가액이 확인되지 않는 경우 양도소득세 과세의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(건물 163.81㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1992.4.9 취득하여 1997.12.10 양도하고 취득가액 830,000,000원, 양도가액 805,000,000원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다.

○○세무서장은 청구인이 신고한 실지거래가액이 제출한 증빙서류에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 1995.5.10 청구인에게 1997과세연도 양도소득세 48,196,369원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 5. 27 심사청구 하였다.

청구인은 부동산매매계약서, 대금영수증 및 거래사실확인서에 의하여 취득가액 830,000,000원, 양도가액 805,000,000원이 확인되고, 취득 및 양도 당시 ○○잡지상 시세표에서도 청구인이 신고한 거래가액과 비슷하여 실지거래가액이 인정되므로 신고한 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다는 주장이다.

청구인이 제시한 취득시 부동산매매계약서상 1992.3.6 계약금 100,000,000원, 1992.3.19 중도금 500,000,000원, 1992.4.30 잔금 230,000,000원을 지급일로 하고 있으나 대금지급 영수증에 의하면 중도금을 1992.3.19, 잔금을 1992.5.13 지급한 것으로 기재되어 있고, 등기부등본상 원인일은 1992.2.15, 접수일은 잔금지급일 전인 1992.4.9로 명시되어 있어 취득시 부동산매매계약서는 실지거래사실에 의하여 작성된 계약서로 인정하기 어렵고 달리 실지거래 사실을 인정할 만한 객관적인 증빙서류가 없으므로 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여는 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당되므로 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액으로 신고한 취득 및 양도가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 결정고지한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호에서 양도가액은 『토지와 건물의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】 제1항 제1호에서 『양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액은 토지와 건물의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보요기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』고 규정하고

○ 같은법시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서에서 “자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인은 청구외 임○○으로부터 취득하면서 소유권 이전등기 접수일은 1992.4.8, 원인일은 1992.2.15로 명시되어 있고 1997.12.10 청구외 박○○에게 양도한 것으로 명시되어 있다. 취득시 부동산매매계약서에 의하면 1992.3.6 계약을 하고 계약금 100,000,000원, 1992.3.19 중도금 500,000,000원, 1992.4.30 잔금 230,000,000원을 지급하기로 기재되어 있고, 대금지급 영수증에 의하면 1992.3.6 100,000,000원을 청구외 최○○(청구외 박○○의 처)이, 1992.3.19 중도금 500,000,000원과 1992.5.13 잔금 230,000,000원을 청구외 박○○이 영수한 것으로 기재되어 있다. 청구인은 취득당시 등기부등본상 소유자는 청구외 임○○으로 되어 있으나 실질적인 소유자는 청구외 박○○이라고 주장하면서 청구외 임○○을 채무자로 하고 청구외 박○○ 및 박○○의 처 최○○을 근저당권자로 하는 근저당권이 설정된 부동산(○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 40평, 위 지상 건물 336.52㎡) 등기부등본을 제시하고 있다. 청구인이 제시한 부동산매매계약서, 대금영수증 및 등기부등본을 살펴보면, 청구인은 취득시 쟁점부동산의 실질적인 소유자는 청구외 박○○이라고 주장하고 있으며 대금영수증상 영수인도 청구외 박○○ 및 박○○의 처 최○○으로 되어 있으므로 취득시 부동산매매계약서도 실지거래사실에 의하여 작성된 계약서라면 매도인란에 청구외 박○○으로 기재되었어야 할 것이나 동 부동산매매계약서상 매도인은 등기부등본상 소유자인 청구외 임○○으로 기재되어 있고, 부동산매매거래시 부동산중개인등이 입회하는 것이 일반적인 거래관행인데도 입회인이 기재되어 있지 않으며, 대금영수증상 잔금지급일 전에 소유권이전 등기된 사실 등으로 보아 취득시 부동산매매계약서는 실지거래사실에 의하여 작성된 계약서라고 인정하기 어렵다고 할 것인 바 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당되어 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.