건설중인 건축물의 공사원가 및 철거비용의 필요경비 인정 여부

○○세무서장이 1999.4.2.자로 청구인에게 결정고지한 96과세연도 양도소득세 49,222,080원의 부과처분은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 공장용지 4,500㎡와 동소 ○○번지 대지 350㎡ 위에서 철거된 미완성 시설물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 잔설처분가액을 차감한 잔액을 재조사하여 양도자산의 필요경비로 산입하여 과세표준 및 세액을 경정합니다.

청구인은 87.11.18 취득한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 공장용지 4,500㎡와 89.11.16 취득한 동소 ○○번지 대지 350㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 96.2.2 양도하고 실지거래가액(양도가액 176,000,000원, 취득가액 25,418,790원, 기타 필요경비 137,869,306원)으로 96과세연도 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 하고, 건축중인 건축물의 공사원가 및 철거비 중 21,900,000원만 필요경비로 인정하여 양도차익을 산정하고 99.4.2 청구인에게 96과세연도 양도소득세 49,222,080원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.5.17 심사청구 하였다.

쟁점부동산상에 공장건물을 건설하다가 철거하고 양도하면서 소요된 토지조성 측량설계비 12,000,000원, 토지조성 토목공사비 17,383,466원(30,000,000원×4,500㎡/7,766㎡), 옹벽공사비용 21,600,000원, 건축설계비 5,200,000원, 건축비 76,900,000원중 73,055,000원, 철거비 8,500,000원 계 137,738,466원(이하 “쟁점필요경비”라 한다)은 양도자산의 용도변경 및 개량, 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 필요경비로 인정하여야 한다.

청구인은 쟁점필요경비를 양도자산의 용도변경 및 개량, 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 건물을 제외한 공장용지 및 대지만을 양도하였고, 통상 부가가치세 환급을 위하여 사업자등록을 하는 것이 관례이나 이를 하지 않았으며, 건물 신축 및 건축비 지출내역이 불분명하므로 쟁점필요경비를 부인하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 건축중인 건물을 멸실하고 쟁점부동산을 양도하는 경우 건설중인 건축물의 공사원가 및 철거비용을 필요경비로 볼 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 취득가액, 양도자산의 용도변경ㆍ개량ㆍ이용편의를 위하여 지출한 설비비와 개량비등은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하면서 쟁점부동산상의 철거 건축물관련 공사비용인 쟁점필요경비중 금융자료 등에 의하여 확인되는 21,900,000원만을 필요경비로 산입하였으나, 청구인은 쟁점필요경비와 관련된 증빙 및 확인서를 첨부하며 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴보면,

1. 청구인은 쟁점부동산상에 94.3.22 건축허가를 하고 94.8.24 착공신고하여 94.9.5 중간검사를 완료하였음이 ○○군의 공문서(주택 00000-000, 96.3.12, 건축허가 취소원 제출에 따른 보완통지)에 의하여 알 수 있고,

2. 쟁점부동산의 양도시 작성한 검인계약서에는 건설중인 건물부분이 표시되어 있지 아니하나, 청구인과 청구외 장○○이 작성한 건축물의 설계계약서에 지상1층 건축면적이 456㎡(137.94평)으로 기재되어 있으며, 95.12.1. 발급한 법인임감증명을 첨부하여 작성한 양수자인 청구외 (주)○○의 거래사실확인서에는 거래물건의 표시란에 대지 4.850㎡, 건평 150평로 표시되어 있음을 알 수 있다.

3. 청구인은 쟁점부동산상에 공장건물을 건설하다가 철거하고 양도하면서 소요된 쟁점필요경비에 대한 증빙으로 측량설계용역계약서, 부지조성 공사도급계약서, 옹벽공사 건축공사계약서, 간이세금계산서, 무통장입금확인증, 타행입금의뢰확인증, 건축물의 설계계약서, 신영산업 건축공사계약서 및 간이세금계산서, 무통장입금증, 영수증, 보통예금거래내역, 철거비용 영수증 등을 제출하고 있으며,

4. 청구외 차○○이 토목설계를 하였음이 사업자등록증을 첨부한 토목설계 계약확인서에 의하여 알 수 있고, 청구외 김○○이 부지조성 및 옹벽공사를 하였음이 인감증명서를 첨부한 부지조성 공사확인서 및 옹벽공사 계약확인서에 의하여 알 수 있으며, 청구외 장○○이 건축물 설계를 하였음이 건축물설계 계약확인서에 의하여 알 수 있다. 위에서 살펴본 내용과 관련법령 등을 모두어 보면, 양도자산의 용도변경ㆍ개량ㆍ이용편의를 위하여 지출한 설비비와 개량비등은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 필요경비로 공제하는 것이고, 대지를 구입하여 그 지상에 건물을 신축하여 소유하다가 건물 전체를 멸실한 후 나대지 상태로 양도하고 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 멸실된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 멸실건물의 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입하는 것(재일 46014-1303, 97.5.26. 같은뜻)인 바, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산 위에 건설중인 건축물의 공사원가 및 철거비용과 관련한 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 보여지는 반면, 처분청은 이에 대한 사실확인조사 없이 쟁점필요경비가 불분명하다고 부인하고 과세하였음이 결정결의서 등에 의하여 알 수 있으므로 쟁점필요경비를 재조사하여 경정함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.