처분청이 상증세법 제76조제1항에 따라 상속세 과세표준과 세액을 결정한 이상, 쟁점부동산의 양도 시 취득가액은 처분청이 결정한 가액으로 보아야 함
처분청이 상증세법 제76조제1항에 따라 상속세 과세표준과 세액을 결정한 이상, 쟁점부동산의 양도 시 취득가액은 처분청이 결정한 가액으로 보아야 함
이 건 심사청구는 기각합니다.
2. 처분청은 2022.10.5.부터 2022.12.13.까지 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시하고 2013.1.13. 청구인에게 상속세 세무조사 결과 신고시인 결정한다는 내용의 세무조사 결과통지서를 발송한 사실이 확인된다. 3) 상증세법 제76조제3항은 ‘세무서장은 상속세 신고를 받은 날로부터 법정결정기한(상속세 과세표준 신고기한으로부터 9개월) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다’고 규정하는 한편, 같은조 제1항은 ‘신고에 의하여 상속세 과세표준과 세액을 결정하되 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다’고 규정하고 있으며, 대법원도 상증세법 제76조제3항의 법정결정기한은 강행규정이 아니라 훈시적 규정에 해당한다고 판단하고 있는바(대법원 2001.6.29. 선고 99두2000 판결 등 참조), 상속세 법정결정기한 이후에 결정한 이 건 과세처분은 적법하다. 4) 청구인은 상속세 세무조사 관련 통지를 받은 적이 없으므로 상속세 조사결정은 절차상 하자가 있어 위법하다는 등의 주장으로 2025.11.17. 심사청구를 제기하였으나 2023.11.16. 세무조사결과통지서를 수령한 사실이 확인되고 수령일로부터 90일을 도과한 이후 심사청구를 제기하였다는 이유로 각하결정된 사실이 있다(심사상속2025-0018, 2025.11.28.). 5) 청구인은 상속세 조사 과정에서 질문 등의 특별한 조사행위가 없었기 때문에 과세상의 이점을 박탈당했다고 주장하나, 당시 처분청은 신고시인 결정을 하였을 뿐이고 해당 내용을 세무조사결과통지하였는바 적법한 절차를 거쳤다. 6) 따라서 상속세 조사 및 결정은 적법하게 진행되었고 유사매매사례가액을 근거로 계산한 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 계상한 당초 양도소득세 신고를 부인하고, 상증세법상 보충적 평가방법으로 취득가액을 재산정하여 양도소득세를 결정한 이 건 처분은 적법하다.
1) 상속으로 취득한 쟁점부동산 양도 시 유사매매사례가액을 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부 2) 상속세 법정결정기한 경과 후 쟁점부동산 가액을 결정한 것은 부당하다는 청구주장의 당부
<쟁점① 관련> 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2025.10.1. 제21065호로 개정되기 전의 것)
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】(2025.6.30. 대통령령 제35608호로 개정되기 전의 것)
⑨ 상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
2. 상속세 및 증여세법제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 (2020.6.9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】(2020.8.26. 대통령령 제30977호로 개정되기 전의 것)
① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 4) 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권, 동산·채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)
4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산 4-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 【저당권등이 설정된 재산의 평가】
① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액
5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)
② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다. <쟁점② 관련> 1) 상속세 및 증여세법 제67조 【상속세 과세표준신고】
① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 2) 상속세 및 증여세법 제76조 【결정·경정】
① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인·수유자 또는 수증자에게 알려야 한다. 2-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제78조 【결정·경정】
① 법 제76조제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
1) 일자별 사건흐름 요약 2) 쟁점부동산 상속 관련 사항 가) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 따르면 청구인은 2021.6.14. 쟁점부동산에 관하여 2020.5.20. 유증을 원인으로 하여 소유권이전등기를 마친 것으로 나타난다. 나) 청구인이 2020.11.30. 처분청에 제출한 피상속인에 관한 상속세 신고서에 따르면 청구인은 상속재산가액 3,432,109,613원, 상속세과세가액 2,460,102,943원, 과세표준 711,619,246원, 납부할 세액 148,881,200원으로 하여 상속세를 신고하면서, 쟁점부동산을 1,530,000,000원으로 평가하여 신고한 것으로 나타난다. 다) 위 상속세 신고서에 첨부된 증거서류에 따르면 쟁점부동산에 설정된 근저당권은 5건이고 채권최고액은 1,894,000,000원이며 채권금액은 1,530,000,000원인 것으로 나타난다. 라) 한편 청구인이 제출한 쟁점부동산 평가액의 계산근거에 따르면 쟁점부동산의 상증세법 제61조에 따른 평가액은 토지 개별공시지가 1,249,500,000원, 건물 기준시가 46,866,870원, 합계 1,296,366,870원이고, 상증세법 제66조에 따른 평가액은 저당권이 설정된 채권금액 합계 1,530,000,000원이며, 청구인은 둘 중 더 큰 가액인 1,530,000,000원을 쟁점부동산의 평가액으로 신고한 것으로 나타난다. 마) 국세청 대내포털시스템에서 조회한 조사종결분 상세조회 결과 및 상속세 결정결의서에 따르면 피상속인에 대한 상속세 조사기간은 2022.10.5.부터 2022.12.13.까지이고, 결의서 요약내용에는 ‘A의 상속세 조사 결과 신고시인’이라고 기재되어 있으며, 쟁점부동산 평가액을 포함한 상속재산가액, 상속세과세가액, 과세표준 등이 모두 신고내용과 동일하고 차감고지세액은 없는 것으로 나타난다. 바) 국세청 대내포털시스템에서 조회한 우편물발송내역상세조회 결과에 따르면 처분청은 2023.1.13. 세무조사 결과통지서를 등기우편으로 발송하였고 2023.1.16. 송달이 완료된 것으로 나타난다. 3) 쟁점부동산 양도 관련 사항 가) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 따르면 청구인은 2025.5.30. 주식회사D에게 쟁점부동산에 관하여 매매를 원인으로 소유권을 이전한 것으로 나타난다. 나) 청구인이 2025.7.28. 처분청에 제출한 양도소득세 예정신고서에 따르면 쟁점부동산의 양도가액은 3,800,000,000원, 취득가액은 3,616,009,098원, 납부할 세액은 31,593,634원이고, 취득가액 종류는 ‘매매사례가액’으로 기재되어 있다. 다) 위 양도소득세 신고서에 첨부된 ‘취득가액을 유사매매사례가액으로 적용한 사유서’에 따르면 쟁점부동산은 E역 5번 출구에서 약 105미터 거리에 소재한 일반상업지역이고, 비교대상 부동산은 E역 4번 출구에서 약 85미터 거리에 소재한 일반상업지역이며, 쟁점부동산과 비교대상 부동산은 공시지가(차이율 11%로 30% 이내의 유사한 토지임)･면적(쟁점부동산 대비 비교대상 부동산의 면적이 57%이나, 소형 상업용 토지 범주에 해당하여 유사하다고 판단됨)･위치(E역 출구에서 모두 도보로 1분 이내의 거리에 위치함)･용도(일반상업지역이며 카페, 음식점 등으로 비슷하게 사용되고 있음)에 있어 유사한 재산이라는 내용이 기재된 것으로 나타난다. 라) 국세청 대내포털시스템에서 조회한 양도소득세 경정결의서에 따르면 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 1,530,000,000원으로 경정하여 912,921,007원을 고지하겠다는 내용의 결의서를 작성하였고 과세근거사유는 ‘상속 취득한 부동산을 양도하면서 취득가액을 상속세 결정가액과 상이하게 신고하여 경정결정하고자 함’인 것으로 나타난다.
1) 쟁점① 관련 가) 관련 법리 (1) ｢소득세법｣ 제97조 제1조제1항제1호가목은 양도차익 계산에 있어서 필요경비로 공제되는 취득가액이란 그 자산 취득 당시의 실지거래가액을 의미한다고 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제163조제9항 본문은 상속받은 재산에 대하여 소득세법 제97조제1항제1호 가목을 적용할 때에는 ‘상속개시일 현재 상증세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액’을 취득당시의 실지거래가액으로 의제하되 괄호에서 ‘같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정･경정한 가액이 있는 경우 그 결정･경정한 가액’을 취득 당시의 실지거래가액으로 의제하도록 규정하고 있다. (2) 한편, 쟁점 의제규정은 ｢소득세법｣에 따라 상속 또는 증여받은 자산에 대한 양도차익 계산에 있어 필요경비로 공제되는 취득가액을 상증세법에서 정한 절차에 따라 평가한 상속․증여재산 결정가액과 일치시키고, 위와 같은 결정가액이 없는 예외적인 경우에 한하여 상증세법에 정한 감정 등 평가절차에 의한 평가액으로 함으로써 상속세 및 증여세 신고․납부시에는 상속․증여재산의 가액을 가급적 낮은 기준시가로 신고하거나 신고 자체를 하지 않았다가 양도소득세 신고․납부시에만 소급감정 등을 통하여 상속․증여재산의 가액을 높게 함으로써 양도소득세의 부담만을 회피하는 것을 막기 위한 규정이다(창원지방법원 2022.6.8. 선고 2021구단11303 판결 참조). 나) 쟁점부동산 양도 시 유사매매사례가액을 취득가액으로 볼 수 있는지에 대한 판단 (1) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 쟁점부동산 양도 시 유사매매사례가액을 취득가액으로 보기 어렵다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 상속받고 상속개시일인 2020.5.20.을 기준으로 상증세법 제66조 저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례에 따라 평가한 가액인 1,530,000,000원을 상속재산가액으로 하여 상속세 신고를 하였고, 처분청은 청구인의 상속세 신고가 적정한 것으로 보아 청구인의 신고내용과 동일하게 상속세 과세표준과 세액을 결정하였다. (나) 청구인이 2025.5.30. 쟁점부동산을 양도하였음은 앞서 본 바와 같고 쟁점부동산에 관한 양도소득세를 산정할 때에는 쟁점 의제규정이 적용된다. (다) 처분청이 상증세법 제76조제1항에 따라 상속세 과세표준과 세액을 결정한 이상, 쟁점부동산의 양도 시 취득가액은 처분청이 결정한 가액으로 보아야 하고, 상증세법상 요건을 갖춘 다른 평가액이 있다고 하더라도 이를 취득가액으로 인정할 수 없다(대법원 2023.3.30.자 2023두32679 판결로 확정된 서울고등법원 2023.1.12. 선고 2022누56694 판결 참조). (2) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 상속재산 결정가액인 1,530,000,000원이라고 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 2) 쟁점② 관련 가) 관련 법리 상증세법 제76조제3항은 “세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다.”라고 규정하고 있고 상증세법 시행령 제78조제1항제1호는 상속세 법정결정기한에 관하여 상속세과세표준 신고기한부터 9개월로 규정하고 있으며, 대법원은 위 법정결정기한을 훈시규정이라고 판시하고 있다(대법원 2001.6.29. 선고 99두2000 판결 참조). 나) 처분청이 상속세 법정결정기한 경과 후 쟁점부동산 가액을 결정한 것이 부당한지에 대한 판단 (1) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 처분청이 상속세 법정결정기한 경과 후 쟁점부동산 가액을 결정한 것이 부당하다고 보기 어렵다. (가) 청구인은 2020.11.30. 상속세 신고를 하였고 처분청은 2022.10.5.부터 2022.12.13.까지 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시한 후 2023.1.13. 청구인에게 신고시인 결정한다는 내용의 세무조사결과통지를 하였다. (나) 청구인은 처분청이 당초 신고기한으로부터 22개월 경과한 시점에서 상속세 조사에 의하여 상속세 과세표준과 세액을 결정한 것이 부당하다고 주장하나, 위 법정결정기한은 납세의무자의 상속세 납부의무를 조속히 확정하여야 한다는 취지에서 규정한 훈시규정이라 할 것이므로 비록 처분청이 법정결정기한이 경과하여 상속세 과세표준과 세액을 결정하였다고 하더라도 그 결정이 부당하다고 할 수 없다. (2) 따라서, 처분청이 상속세 법정결정기한 경과 후 청구인에게 신고시인 결정한다는 내용의 세무조사결과통지를 한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.