공부상 주택인 건물이 공가상태로 장기간 방치된 경우 주택에 해당하는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2024.7.29. 서울시 A아파트 B호(이하 “쟁점 양도주택”이라 한다)를 650,000,000원에 양도하고 1세대 1주택으로 보아 2024.8.9. 양도소득세를 예정신고하였다.
• 나. 청구인은 2024.7.29. 당시 청구인의 아버지 C으로부터 2024.1.16.자 상속을 원인으로 취득한 서울시 D아파트 E호와 서울시 F건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 소유하고 있었다.
• 다. 처분청은 2025.3.28.부터 2025.4.16.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하고 쟁점건물의 4층이 주택에 해당한다는 전제로 청구인이 쟁점 양도주택을 양도할 당시 2개의 상속받은 주택을 보유하고 있어 선순위 1주택을 주택수에서 제외하더라도 1세대가 2주택을 보유한 경우에 해당한다고 보아 1세대 1주택 비과세 특례의 적용을 배제하여 2025.6.16. 양도소득세 82,852,703원을 경정･고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.9. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 주택에 해당하는지 여부는 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 것인가에 의하여 판단하여야 한다. 1) 판례 및 심판례에 따르면 사실상 주택 용도에 부합하고 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 이용가능한 상태로 주거 기능이 그대로 유지 및 관리되는 건축물이라면 주택으로 보아야 하고, 주택에 해당하는지 여부는 공부상의 용도구분에 관계 없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 것인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 그 용도에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건축물은 주택으로 보아야 한다.
• 나. 쟁점건물 4층은 주거용으로 사용이 불가능하므로 주택수에서 제외하여야 한다. 1) 쟁점건물은 1991.7.11. 건축허가를 득한 후 35년이 경과한 건축물로 공부상 1층부터 3층까지는 근린생활시설이고, 4층은 주택 이 지만 그 기능을 상실하여 주거로서 사용이 불가능하다. 가) 쟁점건물 4층을 주거용으로 사용하기 위해서는 출입이 자유롭고 편리하여야 할 것인데, 쟁점건물은 4층 건물임에도 엘리베이터가 없어 계단으로 오르내리는 등 불편함을 감수하여야 하므로 주거용으로 사용하는 것이 현실적으로 불가능하고 입주할 사람도 없어 쟁점건물 4층은 약 15년간 공실상태이다. 나) 쟁점건물 4층은 싱크대와 취사시설이 폐기되어 숙식이 불가능하고 내부집기와 도배, 장판 등도 해체되고 전기, 수도시설과 도시가스시설이 훼손되어 사용할 수 없으며 화장실 변기와 세면시설 또한 부식되어 폐기되는 등 주택으로서 기능하기 위한 필수요소인 취사시설, 천장, 욕조, 배기시설 등이 모두 파괴되어 주거용으로는 사용이 불가능하다. 다) 청구인의 아버지 C은 할 수 없이 2022.1.부터 2024.8.31.까지 온라인과 오프라인에서 골동품을 사고파는 G에 연 임대료 120만원으로 임대한 사실이 있으나 그나마도 엘리베이터가 없어 중단하였다. 라) ｢소득세법｣ 제88조 는 주택을 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 정의하고 있으므로 단순히 주거용으로 사용될 가능성이 있는지 여부를 기준으로 특정 건물이 주택인지 여부를 판단하는 것은 위 조항을 확장해석한 것이다. 과거에 주택으로 이용했던 이력이 있다는 것이 곧바로 양도일 현재 쟁점건물 4층이 주거용으로 사용되고 있었다는 것을 의미하지는 않는다. 2) 이처럼 쟁점주택 4층은 모든 시설이 파손, 부식되거나 훼손되어 주거용으로 사용불능인 상태로 15년 이상 방치되었다. 그럼에도 처분청은 이러한 사실을 오인하여 부당한 처분을 하였으므로 청구인에게 한 과세처분은 취소되어야 한다.

• 가. 장기간 공가상태로 방치되었더라도 공부상의 용도가 주거용인 경우에는 원칙적으로 주택으로 보아야 한다. 1) 주택으로 사용하던 건물이 장기간 공가 상태로 방치된 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것이며 장기간 공가 상태로 방치한 건물이 건축법에 의한 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니한다는 것이 국세청의 일관된 입장이다(양도소득세 집행기준 89-154-7, 서면-2015-부동산-0072, 2015.3.26. 등 참조). 2) 대법원은 비록 사람이 살지 않아 상당 정도 노후화가 진행되고 있었다 하더라도 그 기본적인 구조나 기능 등의 면에서 주거용에 적합한 상태에 있어 언제든지 수리만 한다면 주택으로 사용할 수 있는 상태에 있었다고 보이므로 이 사건 건물은 위 소득세법이 정한 주택에 해당한다고 보아야 한다고 판시하였다(대법원 2020.1.30.자 2019두55118 판결 참조).
• 나. 쟁점건물 4층은 공부상의 주택으로 등재되어 있고 수리하면 언제든지 주택으로 사용이 가능한 상태이므로 주택수에서 제외할 수 없다. 1) 쟁점건물 4층은 쟁점 양도주택 양도 당시 건축물대장상 주택으로 등재되어 있었으며 개별주택고시가격 또한 산정되어 고시되어 있다. 2) 쟁점건물 4층은 수리하면 언제든지 주택으로 사용이 가능한 상태이다. 가) 처분청은 쟁점건물 4층이 사실상 주거용으로 사용할 수 없는 건물인지 여부를 확인하기 위해 2025.4.1. 쟁점건물에 대한 현장방문을 실시하였다. 나) 쟁점건물은 지하철 4호선 H역 3번 출구에서 70미터 거리의 대로변에 위치한 4층짜리 건물로 외관상 지붕, 벽체, 기둥과 같은 건물의 기본적인 구조나 기능을 온전히 갖추고 있고, 1층부터 3층까지는 한의원, 동물병원, 국회의원 사무소가 입주하여 정상적으로 사용하고 있다. 다) 4층 내부의 모습은 화장실 시설 및 전기, 수도 설비 등이 낡고 일부 망가진 부분이 있으며 전기, 수도 사용량이 미미하고 최근 주민등록 전입이력이 없는 것으로 보아 장기간 공실로 방치된 것으로는 보인다. 라) 하지만 주택 내부의 벽체가 온전히 보존되어 있어 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개로 구성된 구획이 분명하고, 창문 등 샷시도 부서진 부분이 없었으며 방 3개 및 거실의 전등 스위치를 켜보니 전등이 모두 정상작동되었고 화장실의 수도꼭지 3개를 시험해보니 그 중 2개가 정상작동되었다. 또한 바닥과 천장 역시 크게 훼손된 흔적은 발견할 수 없었다. 마) 건물의 외관과 내부의 모습을 통해 전체적인 검토를 해보았을 때 건물로서의 기능은 여전히 살아있으며 전기, 주방, 화장실 설비 등을 수리하면 언제든지 주택으로 사용이 가능한 상태로 판단되었다. 바) 엘리베이터가 없는 4층 주택은 선호도가 떨어질 수는 있겠으나 그러한 사유로 청구주장과 같이 주거용으로 사용이 불가하다는 주장은 사회통념상 납득하기 어렵다. 3) 기존의 예규 및 심판례 등에 의하면 단순한 장기간의 공가상태로 인한 원상회복 가능한 외견 손상 등은 소득세법 상 주택 수에서 제외되는 폐가의 판단기준이 될 수 없음을 알 수 있다. 따라서 처분청이 쟁점건물 4층을 주택으로 보아 청구인의 1세대 1주택 비과세 특례조항의 적용을 배제하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

쟁점건물 4층은 주거용으로 사용이 불가능하므로 주택수에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

1) 소득세법 제88조 【정의】(2024.12.31. 법률 제20615호로 개정되기 전의 것) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 1-1) 소득세법 시행령 제152조의4 【주택의 범위】(2024.11.12. 대통령령 제34990호로 개정되기 전의 것) 법 제88조제7호 전단에서 “대통령령으로 정하는 구조”란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말한다. 1-2) 2024년 양도소득세 집행기준 89-154-7 【공가상태 건물의 주택 해당 여부】 주택으로 사용하던 건물이 장기간 공가 상태로 방치된 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것이며 장기간 공가 상태로 방치한 건물이 건축법에 의한 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니한다. 2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 2-1) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 “소규모재건축사업등”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다).

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) 3) 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

1) 기초사실관계 가) 청구인은 2011.3.29. 쟁점 양도주택을 취득하였다가 2024.7.29. 이를 650,000,000원에 양도하였으며, 양도 당시 청구인의 공부상 주택 보유현황은 아래와 같다. <표1> 청구인의 공부상 주택 보유현황 취득원인 소재지 취득일자 양도일자 비 고 매매 서울특별시 A아파트 B호 2011.3.29. 2024.7.29. 양도주택 상속 서울특별시 D아파트 E호 2024.1.16. 보유중 상속 서울특별시 F건물 4층 2024.1.16. 보유중 쟁점건물

• 나) 청구인이 2024.8.9. 처분청에 제출한 양도소득세 예정신고서에 따르면 청구인은 쟁점 양도주택의 양도가액 650,000,000원에서 취득가액 513,000,000원을 차감한 양도차익 137,000,000원을 비과세 양도차익으로 보아 과세대상 양도차익이 없는 것으로 신고한 것으로 나타난다.
• 다) 처분청이 제출한 조사종결 보고서 및 양도소득세 결정결의서에 따르면 처분청은 2025.3.28.부터 2025.4.16.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하고 쟁점 양도주택의 취득가액이 등기사항전부증명서 상의 거래가액인 318,000,000원과 취득세 3,000,000원을 합한 321,000,000원이고, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 아니한다고 보아 2024년 과세연도 양도소득세 82,852,703원을 경정･고지한 것으로 나타난다. 라) 쟁점건물의 일반건축물대장에 따르면 쟁점건물의 건축허가일은 1991.7.11., 사용승인일은 1992.8.18.이고, 2024.12.12. 4층의 용도가 주택에서 제2종근린생활시설(사무소)로 변경된 것으로 나타난다. 2) 쟁점건물 4층 사용현황 가) 국세청 대내포털시스템에서 조회한 주택별 거주이력 및 사업장 소재지별 사업자명단에 따르면 쟁점건물 4층을 사업장 소재지로 한 사업자등록 이력은 확인되지 아니하고, 청구인의 부모가 쟁점건물 신축 전부터 2003년까지, I 등 2명이 2020.3.27.부터 같은 해 4.20.까지 24일간 쟁점건물 소재지를 주소로 하여 주민등록되어 있었던 것으로 나타난다. 나) 청구인이 제출한 한국전력공사의 계약 종합정보 내역에 따르면 쟁점건물 4층의 2024년1월분 전기사용량은 640kwh이고, 2024년2월분부터 2025년1월분까지 전기사용량은 모두 0kwh이고 TV수신료 또한 0원으로 나타난다. 다) 청구인이 제출한 서울특별시 J수도사업소의 수납확인내역서에 따르면 쟁점건물 4층의 수도사용량은 2024.2.1.부터 2024.3.31.까지 12㎥, 2024.4.1.부터 2024.5.31.까지 10㎥이고 2024.6.1.부터 2025.1.31.까지는 0㎥인 것으로 나타난다. 라) 청구인이 제출한 K의 사실확인서에 따르면 K는 골동품을 수집, 매도하는 사업을 경영하고 있으며 2022.1.부터 2024.8.31.까지 쟁점건물 4층을 임차하여 갤러리로 사용하였다고 기재되어 있고, 그 작성일은 2025.4.20.로 나타난다. 마) 국세청 대내포털시스템에 나타난 K 의 사업자등록이력에 따르면 K는 2021.5.25.부터 서울시 L구에서 G이라는 상호로 공예품, 민속품 소매업을 공동으로 영위하다가 2023.2.10. 동업관계에서 탈퇴하였고 G은 2023.2.13. 폐업한 것으로 확인된다. 바) 청구인이 제출한 M의 사실확인서에 따르면 M은 쟁점건물이 소재한 서울시 N구 O동에서 부동산중개업을 영위하는 자로 쟁점건물의 임대차 알선을 수차례 시도하였으나 주거용으로 사용이 불가하여 임대알선을 하지 못하였고 쟁점건물이 현재까지 대략 15년간 공가로 방치되어 있다고 기재되어 있고, 그 작성일은 2025.9.로 나타난다. 3) 쟁점건물 4층의 구조 및 기능 관련 사항 가) 쟁점 양도주택 양도 당시인 2024.7. 촬영된 P 지도의 로드뷰에 따르면 쟁점건물의 1층에는 동물병원, 2층에는 한의원, 3층에는 국회의원 사무실이 소재한 것으로 나타난다. 나) 청구인이 쟁점건물 4층의 취사시설, 천장, 욕조, 배기시설이 모두 파괴되었다고 주장하면서 제출한 현장사진은 아래와 같다. <그림1> 청구인 제출 쟁점건물 4층 내부사진 다) 처분청이 쟁점건물 4층의 내부 벽체가 온전히 보존되어 있어 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개로 구성된 구획이 분명하다고 주장하면서 제출한 현장사진은 아래와 같다. <그림2> 처분청 제출 쟁점건물 4층 내부사진 라) 처분청이 쟁점건물 4층에 전기, 수도 등이 정상적으로 공급된다고 주장하면서 제출한 현장사진은 아래와 같다. <그림3> 처분청 제출 쟁점건물 4층의 전등 및 수도꼭지 작동 사진

1) 관련 법리 가) ｢소득세법｣ 제88조 제7호 는 ‘“주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.’라고 규정하고 있고 그 위임에 따라 ｢소득세법 시행령｣ 제152조의4 는 ‘법 제88조제7호 전단에서 “대통령령으로 정하는 구조”란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말한다.’라고 규정하고 있다.

• 나) 한편, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 ｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호, ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항 의 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참조). 2) 쟁점건물 4층이 주택에 해당하는지 여부에 대한 판단 가) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 쟁점 양도주택 양도 당시 쟁점건물 4층은 주거용으로서의 기능을 보유하고 있는 상태로서 ｢소득세법｣ 상 ‘주택’에 해당한다고 봄이 타당하다. (1) 처분청이 현장방문 당시 촬영한 사진에 따르면 쟁점건물 4층은 천장과 벽면에 일부 부분적인 훼손이 있기는 하나, 주택의 외관이 대체로 온전한 상태로 보이고, 내부의 벽체도 허물어짐 없이 원형을 유지하고 있는 것으로 보인다. (2) 쟁점건물 4층은 방, 거실, 주방, 화장실의 구획이 분명하고 전기, 수도의 공급도 정상적으로 이루어지는 것으로 보일 뿐만 아니라, 청구인은 쟁점건물의 1층부터 3층까지 병원, 국회의원 사무실 등으로 별다른 문제 없이 임대하고 있으므로 엘리베이터가 없다는 사정만으로 4층까지 이동 및 출입이 어려워 주거용으로 사용이 불가능하다고 보기는 어렵다. (3) 비록 쟁점건물 4층이 상당 기간 방치되어 그대로는 거주하기 어려워 보인다고 하더라도, 그 기본적인 구조나 기능 등의 면에서는 주거용에 적합한 상태에 있어 언제든지 수리만 한다면 주택으로 사용하기에 무리가 없어 보인다. (4) 공부상의 용도에 따르더라도 쟁점건물의 일반건축물대장에는 쟁점 양도주택 양도 당시 쟁점건물 4층의 용도는 주택이었다가 2024.12.12.에야 그 용도가 제2종근린생활시설(사무소)로 변경된 것으로 나타난다. 나) 따라서, 처분청이 쟁점건물 4층이 주택에 해당한다고 보아 청구인이 쟁점 양도주택 양도 당시 2개의 상속주택을 보유하고 있었다는 이유로 쟁점 양도주택의 양도에 대해 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제2항 특례의 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없 는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.